Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 января 2006 г. N КГ-А41/12814-05 Суд отказал в удовлетворении иска о признании незаконным бездействия государственного органа, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости, указав, что поскольку не установлено наличие у ответчика задолженности перед истцом по оплате приобретенного недвижимого имущества, то и отсутствует ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 января 2006 г. N КГ-А41/12814-05
(извлечение)

Закрытое акционерное общество Агропромышленная фирма "Майская" (далее - ЗАО АПФ "Майская") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службе по Московской области (далее - ГУФРС по Московской области) и обществу с ограниченной ответственностью "Весс СТК" (далее ООО - "Весс СТК") о признании незаконным бездействия ГУ ФРС по Московской области, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения права собственности ООО "Весс СТК" на объект недвижимости: здание столярных мастерских общей площадью 124,20 кв. м., инв. N 11339-2, лит. Ж, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9, ипотекой в силу закона в пользу ЗАО АПФ "Майская" при осуществлении 10 ноября 2004 года государственной регистрации права собственности ООО "Весс СТК" на указанную недвижимость и об обязании ГУ ФРС по Московской области осуществить государственную регистрацию ипотеки.

Требование предъявлено на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20, 27 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и мотивировано тем, при регистрации права собственности, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были внесены сведения о наличии обременения здания склада строительных материалов ипотекой. По мнению заявителя, регистрирующий орган не принял во внимание то обстоятельство, что у ООО "Весс СТК" имелась задолженность по договору купли-продажи указанного недвижимого имущества от 28 сентября 2001, а с момента передачи товара покупателю и до его оплаты в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2005 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2005 года N 10АП-2094/05-ГК, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды обеих инстанций установили, что покупатель не имеет задолженности по договору купли-продажи от 28.09.01 г., следовательно, у ЗАО АПФ "Майская" отсутствует ипотека в силу закона на объект недвижимости, подлежащая государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. При этом апелляционный суд сослался на то, что ЗАО АПФ "Майская" не подавало в МОРП заявление о регистрации ипотеки на спорное здание столярной мастерской, хотя являлось участником судебного заседания по делу N А41-К1-2548-В/04, в котором Арбитражным судом Московской области было вынесено решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ЗАО АПФ "Майская" к ООО "Весс СТК".

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО АПФ "Майская", которое считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что соглашение между ЗАО АПФ "Майская" и ООО "Весс СТК" от 07 апреля 2003 года не является документом, служащим основанием для проведения взаимозачета.

ЗАО АПФ "Майская", надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направило. С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие не явившегося представителя ЗАО АПФ "Майская".

В судебном заседании представители ГУ ФРС по МО и ООО "Весс СТК" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном положениями статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и норм материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

ЗАО АПФ "Майская" предъявлено требование о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в неосуществлении при государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения регистрации его обременения ипотекой в силу закона. По мнению заявителя, поскольку переданная по договору купли-продажи от 28.09.01 г., заключенного между ЗАО АПК "Майская" и ООО "Весс СТК", недвижимость не была оплачена покупателем, что она в силу норм п. 5 ст. 448 ГК РФ находится в залоге у продавца, и такое обременение права также подлежало государственной регистрации.

Однако эти доводы заявителя являются несостоятельными в связи со следующим.

Нормы статьи 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулируют порядок государственной регистрации ипотеки, в соответствии с которыми при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение.

Согласно пункту 2 указанной статьи ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Норма, содержащаяся в п. 5 ст. 488 ГК РФ и признающая проданный в кредит товар находящимся в залоге у продавца" направлена на обеспечение исполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате товара и является гарантией прав продавца (залогодержателя) на получение оплаты товара или на возврат товара.

Между тем, судами обеих инстанций в рамках настоящего спора установлено, что регистрация перехода права собственности на здание столярной мастерской от ЗАО АПФ "Майская" к ООО "Весс СТК" по договору купли-продажи от 28.09.01 г. была произведена на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 01.06.04 г. по делу N А41-К1-2548-В/04, которое в силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, законодатель не установил обязанности для регистрирующего органа истребовать у сторон по сделке документы, не предусмотренные ст.ст. 17, 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в частности, документы об исполнении сделки и оплате имущества по договору купли-продажи.

Поскольку в силу закона на регистрирующий орган не возложена обязанность проверять исполнение сделки и оплату денежных средств за приобретенное имущество по договору купли-продажи, то несостоятельным является довод заявителя о том, что регистрирующий орган обязан был осуществить государственную регистрацию обременения права собственности ипотекой в силу закона при регистрации перехода права собственности к покупателю.

При этом, заявитель не обращался с заявлением в регистрирующий орган для осуществления регистрации ипотеки как обременения права собственности.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций на основании имеющихся в материалах дела документов, установлен факт проведения между ЗАО АПФ "Майская" и ООО "Весс СТК" взаимозачета по договорам купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2001 года, от 14 февраля 2002 года и договору займа от 18 октября 2001 года.

Таким образом, поскольку судами не установлено наличие у ООО "Весс СТК" задолженности перед ЗАО "АПФ "Майская" по оплате приобретенного недвижимого имущества по договору купли-продажи, то и отсутствует ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации.

Учитывая изложенное, на основании полного и всестороннего исследования доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований.

В связи с этим, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не усматривается, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 9 июня 2005 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2005 года N 10АП-2094/05-ГК по делу N А41-К2-25660/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО АПФ "Майская" - без удовлетворения.