Не ждать - а работать (Н. Плугарь, "Банковское дело в Москве", N 2, февраль 2006 г.)

Не ждать - а работать

Главная проблема ипотеки состоит в том, что основным источником ипотечных - долгосрочных по определению - кредитов остаются вклады до востребования и депозиты, то есть "короткие" деньги. Привлекая деньги клиентов на короткий срок (от месяца до полутора-двух лет) и выдавая за счет них ипотечные ссуды, минимум на 10-15 лет, банки сталкиваются с несоответствием между своими активами и пассивами и со всеми следствиями такой ситуации. Немудрено поэтому, что в нашей банковской системе не так много энтузиастов ипотеки, как хотелось бы видеть. Альтернатива здесь единственная - использовать новые источники привлечения средств на долгосрочной основе.

Секьюритизация - один из них.

Именно при долгосрочном кредитовании, каковым и является ипотека, секьюритизация особенно актуальна. Собственно, самый крупный в мире рынок секьюритизированных активов - именно ипотечные ценные бумаги. Для развития же российской ипотеки секьюритизация активов и в первую очередь - долгосрочных ипотечных кредитов - поистине вопрос номер один.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" N 152-ФЗ, принятый еще 11 ноября 2003 года и призванный вывести на финансовый рынок новый вид ценных бумаг, предусматривает два их вида: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Однако, что называется, "воз и ныне там" - до сих пор ни одной ипотечной ценной бумаги не выпущено, а нормативная база полностью так и не сформирована.

Параллельно с принятием закона об ипотечных бумагах развивалось законодательство о паевых инвестиционных фондах. Постановлением ФКЦБ РФ N 04-7/пс от 18 февраля 2004 года были разрешены новые категории закрытых паевых инвестиционных фондов - ипотечные ЗПИФы, которые по системе регулирования и экономической сущности очень похожи на ипотечные сертификаты участия.

Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд - это тоже инструмент секьюритизации банковских кредитов. Но он уже заработал: в минувшем году зарегистрировано три ипотечных ПИФа, два из которых уже сформированы.

В соответствии с Положением "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов", утвержденным Приказом ФСФР N 05-8/пз-н от 30 марта 2005 года, объектами инвестирования таких ПИФов являются:

денежные средства;

депозиты;

государственные ценные бумаги РФ;

государственные ценные бумаги субъектов РФ;

денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров и права залогодержателя по договорам об ипотеке, в том числе удостоверенные закладными;

денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, по которым кредиты предоставлены для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве;

ипотечные ценные бумаги;

объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки - в случае обращения взыскания на указанные объекты;

имущественные права

по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве", являющиеся предметом залога - в случае обращения взыскания на эти имущественные права.

Сравнительный анализ ипотечных ценных бумаг и инвестиционных паев ипотечных ЗПИФ дают М. Капитан и Р. Кокорев в статье "Ипотека и коллективное инвестирование: ИСУ или ипотечный ПИФ"*(1), где приведены различия между ипотечными ценными бумагами (сертификатами участия) и инвестиционными паями ипотечного ПИФа.

В пользу ипотечных фондов говорит несколько факторов:

наличие сформированной и отлаженной нормативной базы;

возможность реинвестирования полученного дохода, в том числе в новые права требования;

возможность формирования ПИФа как кредитными правами требования, так и денежными средствами;

возможность выбора стратегии управления, как пассивной, так и активной;

возможность регулирования выплаты доходов инвесторам правилами фонда.

Все перечисленное присуще только ипотечным ПИФам.

Главное отличие паев ипотечного ПИФа от ипотечных сертификатов участия - большая степень свободы для управляющей компании, которая может приобретать не пулы однородных прав требования (закладных), как в ИСУ, а единичные права по кредитам, покупая их у банков или иных владельцев и не ограничиваясь однородными требованиями. В ипотечном ПИФе возможна любая схема выплаты дохода пайщикам (в отличие от ИСУ, где выплаты должны быть не реже раза в три месяца).

Кроме того, различны требования к объекту страхования - при формировании ипотечного покрытия сертификатов участия приходится страховать недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, от рисков утраты или повреждения на весь срок действия кредитного договора. Если же должник по обеспеченному ипотекой обязательству - физическое лицо, добавляется еще и страхование его жизни и здоровья в течение всего срока действия обязательства. Причем страховая сумма по обоим видам страхования должна быть не менее чем размер обеспеченного ипотекой требования.

В ипотечных ПИФах предъявляется требование страховать только недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, от тех же рисков и также на весь срок действия договора. Страховая же сумма должна быть не меньше суммы остатка задолженности по кредиту.

При формировании ипотечного покрытия сертификатов участия основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству (по каждому договору или закладной) не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. В ипотечных ПИФах сумма основного долга по кредитному договору не должна превышать 90% от рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки.

Таким образом, требования к активам ипотечного ПИФа намного мягче, чем к ипотечному покрытию сертификата участия.

Права, предоставленные управляющей компании при формировании ипотечного ПИФа, позволяют приблизить этот инструмент ИСУ, иными словами - сделать практически аналог ипотечных сертификатов участия: с тем же составом активов, сроками выплат и т.п. Или сформировать ипотечный ПИФ с широким спектром активов и возможностями составления различных схем выплат и таким образом, получить совершенно иную ценную бумагу, не похожую на сертификат участия.

Управляющие компании готовы создавать новые ПИФы для секьюритизации банковских кредитов. К этому готовы и нормативная база, и инфраструктура ПИФа. Новые ипотечные активы "ложатся" на освоенные технологии управления ПИФом, и запустить их несложно, тогда как для ипотечных ценных бумаг еще только предстоит создать инфраструктуру и технологии.

При формировании ипотечного паевого фонда возможно использование нескольких схем.

Во-первых, ипотечный ПИФ может быть полностью сформирован банком, внесшим в него свои закладные (права требования). Тогда в активах банка вместо выданных кредитов оказываются инвестиционные паи. Продажа паев новым инвесторам производится банком или иной специализированной компанией на вторичном рынке (организованном и неорганизованном). Биржи установили весьма лояльные требования допуска ПИФов к торгам, что позволяет вывести их паи на биржу сразу после формирования фонда.

Второй путь создания ПИФа - подыскание внешних инвесторов на стадии формирования фонда и сбор для этого денежных средств. В этом случае на средства ПИФа приобретаются права требования по ипотечным кредитам, у управляющей компании есть две трети года для заполнения его правами требования минимум на 65% стоимости чистых активов фонда.

Кто может стать инвестором закрытого ипотечного фонда?

В первую очередь, институциональные инвесторы - негосударственные пенсионные фонды, имеющие длинные деньги и заинтересованные в столь же длинных ценных бумагах, приносящих постоянный и стабильный доход на протяжении долгого времени - до 15 лет. Сегодня НПФ могут инвестировать в инвестиционные паи не более 5% активов пенсионных резервов. В соответствии с проектом Правил размещения средств пенсионных резервов НПФ, они вправе приобретать паи закрытых фондов, только включенных в котировальные листы (списки) бирж и только через управляющую компанию. Суммарная доля паев закрытых фондов недвижимости и ипотечных может составлять не более 20% пенсионных резервов. При этом управляющая компания, осуществляющая доверительное управление пенсионными резервами, не сможет приобретать обслуживаемому НПФ инвестиционные паи ПИФов, находящихся в управлении у этой же управляющей компании.

По готовящейся Минфином РФ структуре страховых резервов страховые компании будут вообще не вправе приобретать инвестиционные паи закрытых ПИФов - что представляется неправильным и нелогичным, поскольку ипотечные паи - стабильный инструмент с гарантированным доходом.

Инвесторами ипотечного ПИФа могут быть сами управляющие компании, которые вправе приобретать паи закрытых ипотечных фондов в интервальные паевые фонды разных категорий.

В свете активного развития института ЗПИФ недвижимости привлекательно может выглядеть альянс двух закрытых паевых фондов под управлением одной управляющей компании: ПИФа недвижимости и ипотечного ПИФа. В рамках первого можно осуществлять строительство типовых многоквартирных домов, а в рамках второго - рефинансировать ипотечные кредиты, выдаваемые для приобретения построенных в ПИФе квартир. Инвестирование строительства квартир ЗПИФом может привести к снижению себестоимости жилья, поскольку застройщик получает инвестирование без привлечения кредитных средств. Развитие закрытых ипотечных паевых фондов будет стимулировать банки к развитию ипотечного кредитования и возможному снижению ставок по ипотечным кредитам.

Секьюритизация (от англ. securities - ценные бумаги) - это трансформация неликвидных активов в ценные бумаги, обращаемые на вторичном рынке. Зародившись в 80-е годы прошлого века в США, секьюритизация стала очень важным инструментом на финансовых рынках. Этот механизм применим к большинству видов деятельности, где необходимо увеличение ликвидности. Список активов, секьюритизация которых теоретически возможна, практически неисчерпаем. Это любые денежные поступления, которые компания ожидает получить в будущем в результате совершаемых ею операций, такие, как кредиты, займы, выданные под обеспечение, денежные требования по различным платежам - за нефть, газ, металлы, электроэнергию.

Секьюритизация позволяет:

снять актив с баланса и тем самым улучшить финансовые показатели;

диверсифицировать кредитный риск;

получить новые источники финансирования, в том числе на рынке ценных бумаг;

эффективно организовать обслуживание кредитов;

снизить все расходы по фондированию по сравнению с традиционным финансированием.

Н. Плугарь,

заместитель генерального директора УК "Уралсиб"

"Банковское дело в Москве", N 2, февраль 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1). Инвестиции плюс. N 5, 2004.