Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2006 г. N КА-А40/13533-05-П Удовлетворяя требования о признании недействительным распоряжения о реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений, суд исходил из того, что на момент вынесения оспариваемого распоряжения спорные строения были обременены обязательствами перед истцом, основанными на заключенных с ним охранно-арендных договорах, срок действия которых не истек (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 января 2006 г. N КА-А40/13533-05-П
(извлечение)

По делу объявлялся перерыв до 13.01.06 (12 час).

ООО "Агрофирма Радомир" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы от 29.04.04 N 835-РП "О комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ГУ Главное управление охраны памятников г. Москвы (далее - ГУ ГУОП г. Москвы, в настоящее время - ГУ Москомнаследие) и ООО "Содбизнеспром".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.10.04, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.04, в удовлетворении заявленного требования было отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.04.05 отменил эти судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.

По результатам повторного разбирательства по делу Арбитражный суд г. Москвы решением от 10.06.05 вновь отклонил заявленное обществом требование.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29.09.05 оставил без изменения это решение суда.

Общество не согласилось с принятыми по делу судебными актами и подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как несоответствующие имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права.

В отзыве на жалобу ООО "Содбизнеспром" возражало против ее удовлетворения, считая обжалованные по делу акты суда законными и обоснованными.

В судебном заседании представители заявителя и прокуратуры г. Москвы, вступившей в процесс на стадии апелляционного рассмотрения дела, просили жалобу удовлетворить. Представители Правительства Москвы, ГУ "Москомнаследие", ООО "Содбизнеспром" настаивали на отклонении жалобы.

Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалованных по делу судебных актов по следующим основаниям.

Правительство Москвы распоряжением от 29.04.04 N 836-РП "О комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 (Центральный административный округ)" привлекло в качестве инвестора ООО "Содбизнеспром" на реализацию в 2004-2005 годах инвестиционного проекта комплексной реконструкции с элементами нового строительства и реставрации домовладений по адресу: ул. Б. Полянка, д. 53, стр. 1, 2 в рамках единого инвестиционного проекта (общей площадью до начала реконструкции 701 кв.м, и площадью нового строительства до 6000 кв.м, в том числе подземной части до 3000 кв.м) и предложило префекту ЦАО г. Москвы заключить с названным обществом инвестиционный контракт на реконструкцию спорных объектов.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного распоряжения следует читать "N 835-РП"

Оспаривая указанное распоряжение, ООО "Агрофирма Радомир" ссылалось на то, что использует данные строения на основании охранно-арендных договоров от 01.10.2000 N 354/1, от 01.12.2001 N 354, заключенных с ГУ ГУОП г. Москвы. Во исполнение этих договоров общество провело научно-проектные работы по реставрации, осуществило ремонт интерьеров, подготовило и согласовало с ГУ ГУОП г. Москвы проект реставрации строений, осуществляет реставрацию фасадов в соответствии с полученными плановыми реставрационными заданиями ГУ ГУОП г. Москвы и разрешением на производство реставрации фасадов. Дополнительными соглашениями от 10.11.03 к указанным охранно-арендным договорам срок аренды продлен соответственно до 01.10.2009 и до 01.12.2009.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанции установили, что спорные строения являются объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры федерального значения), входят в состав единого комплекса "Усадьба XIX века", принятого под охрану Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995. Категория историко-культурного значения строений не изменилась. В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности города на эти строения.

В соответствии с заключенными охранно-арендными договорами от 01.01.2000  N 354/1 и от 01.12.2001 N 354, согласованными с ДГМИ и прошедшими государственную регистрацию, спорные здания переданы в арендное пользование ООО "Агрофирма Радомир" сроком до 01.06.04 для использования под конторские цели с обязательством выполнить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы в арендуемых строениях в соответствии с разделом 2 актов технического состояния, являющихся неотъемлемой частью договоров, в указанные в актах сроки.

Суды оценили дополнительные соглашения к охранно-арендным договорам, подписанные 10.11.03 ООО "Агрофирма Радомир" и ГУ ГУОП г. Москвы, и признали, что они заключены вопреки воле собственника, без соответствующего распоряжения ДГМИ или Правительства Москвы в нарушение ч. 1 ст. 296, ст. 608, ч. 1 ст. 452 ГК РФ и особых условий к контрактам от 25.04.01 N 0476/01 и от 26.04.01 N 0-514 о передаче спорных строений в оперативное управление ГУ ГУОП г. Москвы.

Также исследовали акты технического состояния памятников с планами ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории, на которые указано в охранно-арендных договорах и сроки выполнения работ, по которым отличаются от срока действия договоров, и признали, что эти акты подписаны ООО "Агрофирма Радомир" и ГУ ГУОП г. Москвы 10.11.03, т.е. одновременно с подписанием дополнительных соглашений. Как сами дополнительные соглашения, так и упомянутые акты, в которых определены иные сроки выполнения ремонтно-реставрационных работ, не согласованы с ДГМИ.

На основании чего суды сделали вывод о том, что ГУ ГУОП г. Москвы не вправе было самостоятельно распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом и подписывать дополнительные соглашения с установлением новых сроков аренды. Собственник строений в лице уполномоченных им органов не давал согласия на изменение срока арендного использования спорных строений ООО "Агрофирма Радомир" после 01.06.04. В подтверждение данного вывода суд сослался на протокол от 26.06.03 N 18 заседания Городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам жилого фонда Москвы, в котором указано на истечение 01.06.04 срока действия заключенных с названным обществом договоров, письмо ДГМИ от 21.06.04.

Факт принятия оспариваемого распоряжения до окончания срока действия охранно-арендных договоров суд не признал в качестве доказательства нарушения прав и охраняемых законом интересов ООО "Агрофирма Радомир". При этом отметил, что в рамках заключенных договоров общество взяло на себя обязательства выполнить за свой счет предпроектные и реставрационные работы с безвозмездной передачей всех проектных, обмерных и научно-исследовательских материалов по памятникам, а по окончании срока действия договоров освободить арендуемые строения. Несмотря на окончание срока действия охранно-арендных договоров общество продолжает использовать арендованное имущество.

Суды признали ненарушенными права ООО "Агрофирма Радомир" на участие в конкурсе по подбору инвесторов на реконструкцию спорных строений. При этом исходили из того, что решение Комиссии, на основании которого издано оспариваемое по делу распоряжение Правительства Москвы, не оспорено. Также отметили, что ст. 13 Закона города Москвы "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" допускает возможность получения разрешения на реконструкцию без проведения конкурса.

Вывод двух судебных инстанций по данному делу является ошибочным.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На момент вынесения оспариваемого по делу распоряжения спорные строения были обременены обязательствами перед ООО "Агрофирма Радомир", основанными на заключенных с ним охранно-арендных договоров, срок действия которых не истек.

В установленном законом порядке эти договоры не расторгнуты и недействительными не признаны. Доказательства принятия арендодателем предусмотренных законодательством мер к прекращению обязательственных отношений с ООО "Агрофирма Радомир" на спорные объекты недвижимости до издания оспариваемого распоряжения в деле отсутствуют.

Ссылка суда на письмо ДГМИ от 21.06.04 как на доказательство выражения собственником воли на расторжение договорных отношений с ООО "Агрофирма "Радомир" и уведомлении его об этом неосновательна. Данное письмо свидетельствует об отсутствии намерения на продление договора от 14.02.02 N 00-00064/02, т.е. иного договора. Кроме того, оно обосновано ссылкой на распоряжение Правительства Москвы, являющееся предметом спора по настоящему делу.

В судебном заседании представитель ГУ Москомнаследие подтвердил, что предложение о расторжении охранно-арендных договоров было направлено обществу лишь 12.07.05, т.е. после повторного рассмотрения данного дела.

Решение Городской конкурсной комиссии о заключении инвестиционного контракта с ООО "Содбизнеспром", на которое ссылается суд в обоснование своего утверждения об отсутствии у собственника намерения на дальнейшее использование ООО "Агрофирма Радомир" спорных строений, не подтверждает волеизъявление собственника, поскольку названная комиссия не наделена полномочиями распоряжаться имуществом от имени собственника.

Тот факт, что названное общество продолжает использовать спорные строения, не свидетельствует о законности оспариваемого распоряжения, вынесенного до прекращения с ним обязательственных отношений на эти объекты недвижимости.

Право ООО "Агрофирма Радомир" как арендатора спорных строений зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Это право в установленном законом порядке не оспорено.

Оспариваемое по делу распоряжение предусматривает проведение ООО "Содбизнеспром" в 2004-2005 годах реконструкции домовладений по ул. Б. Полянка, д. 53 стр. 1 и 2.

В рамках охранно-арендных договоров на ООО "Агрофирма Радомир" также возложена обязанность по проведению реконструкции тех же строений, являющихся объектами культурного наследия. Работы по реконструкции и сроки их выполнения определены в актах технического состояния объектов, являющихся неотъемлемой частью охранно-арендных договоров. На основании планового реставрационного задания ГУ ГУОП г. Москвы общество проводит реставрационные работы спорных строений.

Таким образом, деятельность как ООО "Агрофирма Радомир", так и ООО "Содбизнеспром" по отношению к спорным строениям фактически направлена на выполнение одних и тех же задач - на реконструкцию объектов недвижимости.

В качестве основания для принятия оспариваемого по делу распоряжения Правительства Москвы суд сослался на поручение мэра Москвы Л. от 23.04.03 N 4-19-1854/3-2 об оформлении распорядительного документа Правительства Москвы о заключении инвестиционного контракта.

Между тем данное обстоятельство не свидетельствует о законности оспариваемого по делу распоряжения и не подтверждает необходимость изменения арендатора спорных строений, на которого охранно-арендными договорами была возложена обязанность проведения восстановительно-реставрационных работ и благоустройства территории.

Ссылки суда на то, что актами проверки и обследования спорных зданий по состоянию на август 2004 года установлено их неудовлетворительное состояние, неосновательны. Вопрос об исполнении договорных обязательств не входит в предмет доказывания по данному делу. Проверка проведена после издания оспариваемого по делу распоряжения. Результаты проверки не положены в основание этого распоряжения, фактически направленного на изменение лица, производящего реконструкцию объектов недвижимости.

Утверждение суда о том, что ст. 13 Закона города Москвы от 09.07.03 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" допускает возможность получения разрешения на реконструкцию без проведения конкурса, неосновательно. Данная норма предусматривает возможность застройщика приобрести без проведения конкурса земельный участок, иной объект недвижимости, являющийся собственностью города, только в случаях, установленных законодательством. Суд не указал соответствующий законодательный акт, предусматривающий исключение из правил. Между тем в соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы от 18.05.1999 N 426 реализация инвестиционных проектов реконструкции объектов недвижимого имущества различного назначения на территории города Москвы в случае внебюджетного финансирования осуществляется на конкурсной основе.

Тот факт, что ООО "Агрофифрма Радомир" не оспорило решение Городской комиссии, не влечет за собой невозможность оспаривания в судебном порядке распоряжения Правительства Москвы, принятого по результатам заседания этой комиссии, и не подтверждает законность этого распоряжения.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает принятые по делу судебные акты противоречащими требованиям законодательства и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем они подлежат отмене. С учетом того, что дело уже направлялось на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение повторно, вынести новое решение по делу об удовлетворении заявленного ООО "Агрофирма Радомир" требования.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.06.05 по делу N А40-35360/04-79-421, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.05 N 09АП-8780/05-АК по тому же делу отменить.

Признать недействительным распоряжение Правительства Москвы от 29.04.04 N 835-РП.