Вопрос: Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных средств, дополнительно привлекаемых застройщиком. По условиям договоров о привлечении финансовых средств расходы в виде процентов по кредитам возмещает инвестор. Каким образом застройщик должен учитывать проценты в целях исчисления налога на прибыль? Будут ли они влиять на финансовый результат, сформированный в бухгалтерском учете застройщика, и соответственно на налоговую базу по НДС после реализации инвестиционного договора? ("Российский налоговый курьер", N 5, март 2006 г.)

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. Строительство финансируется как частными инвесторами, так и за счет кредитных средств, дополнительно привлекаемых застройщиком. По условиям договоров о привлечении финансовых средств расходы в виде процентов по кредитам возмещает инвестор. Каким образом застройщик должен учитывать проценты в целях исчисления налога на прибыль? Будут ли они влиять на финансовый результат, сформированный в бухгалтерском учете застройщика, и соответственно на налоговую базу по НДС после реализации инвестиционного договора?

В налоговом учете проценты по долговым обязательствам любого вида отражаются в составе внереализационных расходов. Об этом говорится в подпункте 2 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В первоначальную стоимость объекта сумма процентов не включается. Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущий и (или) инвестиционный). Предельный размер признаваемых для целей налогообложения процентов определяется с учетом положений статьи 269 НК РФ.

Согласно статье 252 НК РФ расходы, понесенные налогоплательщиком, должны быть направлены на получение дохода. В рассматриваемом случае основной функцией застройщика является организация строительства. Следовательно, он отвечает за соблюдение сроков и обеспечение непрерывности строительства.

Таким образом, привлечение кредитных ресурсов является необходимым условием хозяйственной деятельности застройщика. Проценты в целях исчисления налога на прибыль застройщик признает в составе внереализационных расходов.

В бухгалтерском учете разницу между полученными от инвестора и освоенными застройщиком средствами, возникающую по окончании строительства, следует рассматривать как суммы, связанные с оплатой реализованных услуг застройщика. При определении размера такой экономии возможны две ситуации.

Допустим, к моменту окончания строительства инвесторы были привлечены на все площади. В этом случае плата за пользование кредитными средствами признается связанной исключительно с выполнением основных функций застройщика по организации строительства. В бухгалтерском учете проценты будут участвовать в формировании стоимости объекта инвестирования лишь косвенно - через стоимость услуг застройщика. При этом проценты не будут напрямую уменьшать средства целевого финансирования, полученные от инвесторов.

Или другая ситуация - по завершении строительства сторонним инвесторам реализованы имущественные права не на все площади. Например, несколько квартир стали собственностью застройщика (он же первоначальный инвестор). В подобном случае часть расходов в виде процентов за пользование кредитными средствами должна напрямую формировать стоимость жилья, которое осталось в распоряжении застройщика. В бухгалтерском учете она учитывается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

В результате указанная часть расходов уменьшает сумму экономии. Эта доля определяется по окончании строительства пропорционально доле жилья, которое находится в собственности застройщика, в общем объеме построенных квадратных метров. Оставшаяся часть расходов учитывается таким же образом, как и в первом случае, то есть она включается в стоимость услуг застройщика. В обоих случаях величина полученной застройщиком экономии подлежит обложению НДС. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Причем исчислять НДС нужно по расчетной ставке 18/118. Кроме того, застройщик должен исчислить НДС со стоимости услуг по организации строительства.

С.А. Царев,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

1 марта 2006 г.

"Российский налоговый курьер", N 5, март 2006 г.