Вопрос: Организация совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика. С городом заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Организация должна передать городу часть построенных площадей. Передача может быть заменена перечислением платежей на развитие городской инфраструктуры. Данная обязанность подтверждена и ненормативным правовым актом администрации города. Как учесть в бухгалтерском и налоговом учете такие платежи? Будут ли они впоследствии увеличивать стоимость инвестиционного объекта, уменьшая сумму экономии заказчика от реализации инвестиционного проекта и соответственно базу по налогу на прибыль? ("Российский налоговый курьер", N 5, март 2006 г.)

Организация совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика. С городом у нее заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Согласно условиям договора организация должна передать городу часть построенных площадей. Причем предусмотрено, что такая передача может быть заменена перечислением платежей на развитие городской инфраструктуры. Данная обязанность организации подтверждена и ненормативным правовым актом администрации города.

Как учесть в бухгалтерском и налоговом учете такие платежи? Будут ли они впоследствии увеличивать стоимость инвестиционного объекта, уменьшая сумму экономии заказчика от реализации инвестиционного проекта и соответственно базу по налогу на прибыль?

На основании заключенного с инвестором договора правительство города не исполняет никаких встречных гражданско-правовых обязательств в его пользу: не передает имущество, не перечисляет денежные средства из городского бюджета, не производит зачет встречных обязательств. Действия администрации по отводу земельного участка и выдаче разрешения на строительство также не могут квалифицироваться как встречное исполнение гражданских обязательств. Ведь данные действия это не что иное, как реализация административно-правовых полномочий органа государственной власти. Следовательно, инвестиционному договору присущ безвозмездный характер.

Этот вывод подтверждается и постановлением Конституционного суда РФ от 02.07.97 N 10-П. В нем суд признал следующее. Если законом субъекта РФ установлена обязанность участников гражданских правоотношений перечислять денежные средства на развитие инфраструктуры публичного образования за совершение государственными органами юридически значимых действий, то это нарушает налоговое законодательство. Фактически в этом случае вводится новый сбор, который не предусмотрен действующим законодательством.

Таким образом, указанную в договоре безвозмездную передачу инвестором городу части построенного жилья и других объектов социально-инженерной инфраструктуры (либо их стоимостного выражения) надо квалифицировать как дарение. Именно отсутствие встречного гражданско-правового удовлетворения является основанием для такого вывода (ст. 572 ГК РФ). Следовательно, к этим отношениям должны применяться нормы главы 32 Гражданского кодекса о дарении.

А это в свою очередь означает, что застройщику не нужно включать указанные суммы в сводную ведомость затрат по объекту инвестирования. Финансовый результат по итогам реализации инвестиционного проекта определяется без учета сумм, выплаченных городу.

Таким образом, в налоговом учете стоимость переданного имущества является расходом, который не учитывается для целей налогообложения прибыли. Основанием служит пункт 16 статьи 270 НК РФ. А в бухгалтерском учете данные расходы отражаются по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Н.Г. Чулков,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

1 марта 2006 г.

"Российский налоговый курьер", N 5, март 2006 г.