Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. N 09АП-16733/2007

город Москва

N 09АП -16733/2007-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2008.

Полный текст постановления изготовлен 12.03.2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Стешана Б.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в судебном заседании

по правилам суда первой инстанции

дело N А40-77598/06-7-232

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к ОАО "Синтез", ЗАО "Синтез ХКМ",

Компании акционерному обществу "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП."

о досрочном расторжении договора аренды

при участии:

от истца Кузнецов В.В. по дов. от 29.12.2007 N 33-И-3322/7,

Ларькин Д.Е. по дов. от 23.01.2008 N 33-И-135/8

от ответчиков:

ОАО "Синтез" Незаметдинов О.А. по дов. от 26.12.2007

ЗАО "Синтез ХКМ", неявка, извещено

Компании АО "СОРЕНСЕН

МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." неявка, извещено

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрен иск Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР) к ОАО "Синтез" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.1997 N М-04-010411 и взыскании 10.465.984,33 руб. задолженности по арендным платежам.

Решением суда от 15.10.2007 исковое требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка удовлетворено. Определением суда от 08.10.2007 исковое требование в части взыскания 10.465.984,33 руб. задолженности по арендным платежам оставлено без рассмотрения на основании п.4 ст.148 АПК РФ.

На указанное решение ОАО "Синтез" была подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового требования.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылался на неправильное истолкование закона, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель жалобы также указал, что решением затронуты права и законные интересы лиц, не привлеченных к участию в деле.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2007 N 09АП-16733/2007-ГК решение суда первой инстанции отменено, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Закрытое акционерное общество "Синтез ХКМ" и Компания акционерное общество "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП.".

Определением суда от 30.01.2008 ЗАО "Синтез ХКМ" и Компания акционерное общество "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." с согласия истца привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

Дело рассмотрено в соответствии с ч.5 ст.270 АПК РФ по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Ходатайством от 03.03.2008 истец изменил предмет иска, просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.11.1997 N М-04-010411, заключенный между ДЗР и ОАО "Синтез", указанное требование принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Второй и третий ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке п.5 ст.156, ст.266 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал исковое требование, представитель первого ответчика против иска возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом доводов и возражений сторон, считает, что исковые требования к первому ответчику не подлежат удовлетворению, исковые требования к другим ответчикам надлежит оставить без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, между Москомземом (в настоящее время - ДЗР) и ОАО "Синтез" был заключен договор аренды земельного участка от 28.11.1997 N М-04-010411 по адресу: город Москва, ул.Угрешская, 2 площадью 258.800 кв.м сроком на 25 лет для эксплуатации производственных зданий.

Как усматривается из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права (л.д.75-130 том 1), право собственности на несколько десятков зданий, расположенных на земельном участке во вл.2 по ул.Угрешской, перешло в июне 2006 года от ОАО "Синтез" к ЗАО "Синтез ХКМ" (29 зданий - 22.06.2006) и к Компании акционерному обществу "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." (32 здания 28-30.06.2006).

По правилам п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При таком положении ЗАО "Синтез ХКМ" и Компания акционерное общество "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." в июне 2006 года приобрели в силу закона права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.11.1997 N М-04-010411.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.1997 N М-04-010411 по основанию наличия задолженности по арендным платежам заявлено истцом в отношении трех лиц - участников договора аренды, доказательства неплатежей представлены в отношении только одного лица - первого ответчика.

Согласно ст.453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Юридические лица - собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

При таком положении ЗАО "Синтез ХКМ" и Компания акционерное общество "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." имеют исключительное право на аренду земельного участка, занятого зданиями указанных лиц, и необходимого для их использования.

Поскольку истец не доказал, что на момент рассмотрения иска все здания на земельном участке в границах договора N М-04-010411 находятся в собственности ОАО "Синтез", расторжение договора N М-04-010411 повлечет принудительное прекращение прав и обязанностей второго и третьего ответчиков как арендаторов земельного участка.

Основание, по которому суд должен расторгнуть договор N М-04-010411 в отношении второго и третьего ответчиков, истец не сформулировал, доказательства нарушения условий договора N М-04-010411 со стороны второго и третьего ответчиков истец не представил.

Апелляционный суд считает, что само по себе нарушение условий договора аренды N М-04-010411 в части платежей со стороны ОАО "Синтез" не может формировать состав гражданско-правовой ответственности иных лиц, приобретших арендные права по договору N М-04-010411 по правилам п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ, п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

В силу ст.452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доказательства направления второму и третьему ответчикам предупреждения о необходимости исполнения ими обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор N М-04-010411 со стороны ДЗР не представлены.

По правилам ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии со ст.ст.148, 170, 174, ч.5 ст.270 АПК РФ апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении искового требования к ОАО "Синтез" отказать.

Исковые требования к ЗАО "Синтез ХКМ" и Компании акционерное общество "СОРЕНСЕН МЕНЕДЖМЕНТ КОРП." оставить без рассмотрения.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Т.Я. Сумарокова Б.В. Стешан