Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2008 г. N 09АП-1621/2008

г. Москва

05 марта 2008 г.

Дело N 09АП-1621/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего-судьи А.А. Солоповой

Судей: Т.К.Афанасьевой, В.В. Попова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой Ю.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО "Севергазнефтестрой XXI"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2007

по делу N А40-51563/07-105-439, принятое судьей Голубевым Д.В.

по иску ОАО "Севергазнефтестрой XXI"

к ООО "МАРТЕКС", Управлению федеральной регистрационной службы

по Москве

о признании договора незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании записи в ЕГРП недействительной и обязании исключить запись из ЕГРП

при участии:

от истца - Цай О.М.

от ответчиков:

от ООО "МАРТЕКС" - Павлов Д.В.

УФРС по Москве - не явка, извещено

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Севергазнефтестрой XXI" (далее - ОАО "Севергазнефтестрой XXI") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАРТЕКС (далее - ООО "МАРТЕКС), Управлению федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве) о признании договора N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.02.2005 незаключенным, об истребовании незавершенного строительством административного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, вл. 27, из чужого незаконного владения и передаче указанного здания истцу, о признании произведенной 23.08.2005 УФРС по Москве записи о регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" за номером 77-77-01/004/2005-375 недействительной, об обязании УФРС по Москве исключить из ЕГРП указанную запись о регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" (с учетом ходатайства об уточнении предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 70-71, том 1).

Решением суда от 10.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда от 10.12.2007, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить указанное решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что истец обязан был представить доказательства того, что по адресу: г. Москва, ул. Обручева, вл. 27 имеется какой-либо схожий объект, что позволило бы усомниться в предмете оспариваемой сделки.

Заявитель со ссылкой на статью 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" указал на то, что кадастровый номер и адрес земельного участка относятся к данным, которые позволяют однозначно определить расположение недвижимости на земельном участке и должны содержаться в договоре купли-продажи недвижимости.

Вывод суда об отсутствии оснований полагать, что стороны имели неправильное представление о предмете сделки, по мнению заявителя, противоречит статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей императивную норму об обязанности сторон сделки указывать в договоре купли-продажи недвижимого имущества данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика - УФРС по Москве, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представитель ответчика - ООО "МАРТЕКС", возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

В обоснование заявленных требований о незаключенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.02.2005 N 05-С-05 истец, со ссылкой на статьи 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что в оспариваемом договоре отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

По мнению истца, указание в оспариваемом договоре на то, что объект расположен на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды в соответствии с договором долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756, не позволяют однозначно определить место расположения недвижимости на земельном участке, а также не позволяет определить на соответствующем ли участке расположен объект незавершенного строительства.

Истец указал на то, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а указанный договор считается незаключенным.

Доводы истца об отсутствии в спорном договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, подлежат отклонению судом как противоречащие фактическим обстоятельствам дела, буквальному содержанию условий оспариваемого договора и не основанные на нормах гражданского законодательства, регулирующих отношения, связанные с заключением договоров.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, договор может быть определен как незаключенный в том случае, если стороны не согласовали его существенные условия.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (продавец) и ООО "МАРТЕКС" (покупатель) заключен договор N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект": незавершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, город Москва, ул. Обручева, вл. 27.

Согласно пункту 1.2 договора Объект представляет собой административное здание в виде 14-ти этажной башни с цокольным и подземным этажами. Конфигурация Объекта сложная, уступчатая, с различной этажностью. Все этажи достроены до проектной высоты. Общая высота Объекта 51,93 метра. Общая площадь Объекта согласно Техническому паспорту 18698,1 кв.м.

Объект расположен на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды в соответствии с Договором долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756, заключенным между Московским земельным комитетом и продавцом (пункт 1.3 договора).

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что Объект имеет условный номер 33324 и принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 12 октября 2001 года, заключенного с Открытым акционерным обществом Акционерный коммерческий банк "Национальный Резервный Банк", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (бланк свидетельства 77 АА 036815), выданным 10 сентября 2002 года Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-01/08-227/2001-4752 от 30 ноября 2001 года с изменениями от 10 сентября 2002 года.

В разделе 2 договора указаны права, передаваемые одновременно с передачей объекта.

Согласно пункту 2.1 договора одновременно с правом собственности на Объект к покупателю без дополнительной оплаты продавцу переходят все права продавца на следующие земельные участки: - площадью 1971 кв.м. на праве долгосрочной аренды, на котором расположен объект, и который необходим для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации Объекта; - площадью 3400 кв.м. на праве краткосрочной аренды, который необходим для завершения строительства Объекта.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий оспариваемого договора и требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что в договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

При этом отсутствие в спорном договоре предусмотренных статьей 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" сведений о земельном участке, на котором расположен объект незавершенного строительства (кадастровый номер, местоположение (адрес), разрешенное использование земельного участка), не дает оснований суду полагать, что в спорном договоре не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю по договору.

В пунктах 1.1, 1.3, 2.1 спорного договора указаны все данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, как этого требует норма статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом основные характеристики указанного земельного участка, в том числе его кадастровый номер, местоположение (адрес), разрешенное использование земельного участка, содержатся в Договоре долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756, указание на который содержится в пункте 1.3 спорного договора (л.д. 110-124, том 1).

В соответствии с Актом приемки-передачи от 07.02.2005 к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.02.2005 N 05-С-05 указанное недвижимое имущество фактически передано ООО "МАРТЕКС".

Согласно пункту 4 указанного Акта одновременно с передачей Объекта продавец передал, а покупатель принял права на земельные участки по Договору долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756 и Договору краткосрочной аренды земельного участка от 16 июля 2002 года М-06-505574, заключенным между Московским земельным комитетом и продавцом.

Право собственности ООО "МАРТЕКС" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Обручева, вл. 27, зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 03.02.2005 N 05-С-05, Акта приемки-передачи незавершенного строительством объекта от 07.02.2005, что подтверждается Свидетельством от 23.08.2005 N 77 АВ 504934 (запись регистрации N 77-77-01/004-2005-375).

Таким образом, спорный договор исполнен сторонами, что не оспаривается истцом.

Признание договора незаключенным имеет значение до момента принятия сторонами сделки ее исполнения, поскольку последнее означает отсутствие у сторон затруднений с определением условий договора.

При наличии доказательств принятия сторонами сделки ее исполнения, такой договор не может признаваться судом незаключенным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований о признании незаключенным договора N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства.

В указанной связи, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании недействительной записи о регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" на спорный объект недвижимого имущества и об обязании УФРС по Москве исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" на спорный объект недвижимости.

При этом суд исходит из того, что согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и потому как доказательство признания государством права на недвижимость, возникшего по определенным предусмотренным законом основаниям, не может являться отдельным предметом спора в суде.

Требование истца об истребовании спорного недвижимого имущества из чужого незаконного владения также не подлежит удовлетворению, поскольку не основано на положениях статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей право на предъявление виндикационного иска только собственнику недвижимого имущества.

Доводы заявителя апелляционной жалобы внимательно изучены судом апелляционной инстанции, однако они подлежат отклонению, как не основанные на фактических обстоятельствах дела и нормах закона.

Таким образом, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда от 10.12.2007 не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы 10.12.2007 по делу N А40-51563/07-105-439 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий-судья

А.А. Солопова

Судьи

Т.К.Афанасьева В.В. Попов