Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам от 23 марта 2006 г. N вн.3.24-13/207 на проект федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенный депутатами Государственной Думы В.М. Резником, Н.И. Ашлаповым, В.В. Пановым, А.Б. Коганом, В.А. Тарачевым, В.М. Зубовым (первое чтение) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам от 23 марта 2006 г. N вн.3.24-13/207
на проект федерального закона N 150306-4 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенный депутатами Государственной Думы В.М. Резником, Н.И. Ашлаповым, В.В. Пановым, А.Б. Коганом, В.А. Тарачевым, В.М. Зубовым
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам рассмотрев указанный законопроект, отмечает следующее.

Рассматриваемым законопроектом предлагается внести изменения в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) и статью 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Законопроект, в целом, направлен на устранение выявленных правоприменительной практикой недостатков, не позволяющих в полном объеме заработать предложенному Законом механизму привлечения денежных средств физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов, а также на исправление сложившейся на строительном рынке ситуации, связанной с чрезмерным ростом цен на жилье и снижением темпов жилищного строительства.

При этом основной целью законопроекта, как указывается в пояснительной записке, является выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства.

Законопроектом, в частности, предлагается расширить перечень случаев, когда допускается привлечение средств граждан для строительства жилья. Устанавливается, что помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Изменение определения понятия "объект долевого строительства" обеспечивает выполнение застройщиком не только обязанности передать участнику долевого строительства по окончании строительства конкретный объект долевого строительства, но и общее имущество многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Законопроект устанавливает возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по уплате цены договора, а также определяются случаи расторжения договора участником долевого строительства не только в одностороннем порядке, но и по решению суда.

Вводится регулирование порядка действий застройщика при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. При этом устанавливается порядок возврата застройщиком участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, а также порядок уплаты процентов за пользование данными денежными средствами.

Наиболее острой критике после вступления в силу Закона был подвергнут механизм солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости. В этой связи, предлагается исключить указанные нормы Закона при одновременном сохранении равных прав банков-кредиторов и участников долевого строительства по удовлетворению своих требований за счет обращения взыскания на предмет залога.

Предлагаемые изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве до 10 дней после регистрации первого договора участия в долевом строительстве, а также устанавливается процедура государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Анализ предлагаемых изменений показывает, что они носят односторонний характер и направлены, в основном, на установление дополнительных гарантий застройщика и соответственно снижение повышенной защиты экономически слабой стороны договора - участника долевого строительства, являющегося гражданином.

Комитет полагает маловероятным влияние предлагаемых поправок на ситуацию на строительном рынке. В частности, исключение норм о солидарной ответственности банков лишь в незначительной степени будет способствовать стимулированию привлечения кредитных ресурсов под залог земли, на которой строится объект долевого участия.

Скорее всего, застройщики по-прежнему смогут привлекать средства банков, используя другие способы обеспечения, поскольку для получения кредита под залог указанной земли требуется согласие банка на удовлетворение его требований пропорционально с требованиями дольщиков. Таким образом, в случае обращения взыскания на предмет залога велика вероятность лишь частичного удовлетворения требований банка (равно как и участника долевого строительства - !), что в свою очередь влияет на формирование резервов банка и делает экономически невыгодным для него предоставление таких кредитов.

Более того, по-прежнему неясно соотношение норм Закона об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором строится многоквартирный дом, и некоторых норм Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, например, статьей 76 указанного Закона установлено, при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Таким образом, даже после выполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства на их квартиры (как части построенного жилого дома) может быть обращено взыскание по других обязательствам застройщика.

Вместе с тем, учитывая важность и актуальность внесения в Закон изменений, направленных на достижение баланса интересов участников долевого строительства, Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам рекомендует Государственной Думе принять в первом чтении проект федерального закона N 150306-4 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", внесенный депутатами Государственной Думы В.М. Резником, Н.И. Ашлаповым, В.В. Пановым, А.Б. Коганом, В.А. Тарачевым, В.М. Зубовым.

Председатель Комитета

В.М. Резник