Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 мая 2006 г. N КГ-А40/3587-06
(извлечение)
Закрытое акционерное общество "Супервизор Универсал" (далее - ЗАО "Супервизор Универсал") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к закрытому акционерному обществу "НОАР" - Управляющая организация" (далее - Управляющая организация) и Обществу с ограниченной ответственностью "БНБ групп" (далее - ООО "БНБ групп") с иском о признании ничтожными договора аренды от 01.11.2003 г. N 084, заключенного между истцом и Управляющей организацией и договора субаренды от 01.11.2003 г. N 0084/003, заключенного между ответчиками. Истец также просил суд обязать ООО "БНБ групп" освободить жилое помещение общей площадью 655,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Таганская, д. 29, стр. 1.
Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. 165 ГК РФ и мотивированы тем, что договоры аренды и субаренды не были зарегистрированы в установленном порядке.
Решением суда первой инстанции от 21.09.2005 г. оспариваемые договоры были признаны ничтожными. ООО "БНБ групп" обязано освободить нежилое помещение и передать его ЗАО "Супервизор Универсал" в освобожденном виде.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ООО "БНБ групп" просит отменить решение как принятое с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Заявитель жалобы ссылается на то, что он не был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, был лишен возможности высказать свои возражения против заявленного требования. Выводы суда о ничтожности договоров аренды и субаренды не соответствуют требованиям ст.ст. 433, 651 ГК РФ.
В отзыве на жалобу истец просил оставить обжалуемое решение без изменения, полагает его законным и обоснованным.
В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "БНБ групп" и ЗАО "Супервизор Универсал" поддержали доводы, изложенные в жалобе и, соответственно, отзыве на нее.
Извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела ЗАО "НОАР-Управляющая организация" явку своего представителя не обеспечило.
Изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.
Суд установил, что 01.11.2003 г. между ЗАО "Супервизор Универсал" (арендодатель) и Управляющей организацией (арендатор) был подписан договор N 084 на аренду нежилого помещения площадью 410,0 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Таганская, д. 29, стр. 1.
С согласия арендодателя Управляющая организация 01.11.2003 подписала с ООО "БНБ групп" договор субаренды на указанное нежилое помещение N 0084/003.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия договора аренды от 01.11.2003 N 084 определен до 01.11.2008, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, подписанный между Управляющей организацией и ООО "БНБ групп" договор субаренды от 01.11.2003 г. N 0084/003 в силу ст.ст. 609 и 651 ГК РФ также подлежал государственной регистрации и при отсутствии таковой является незаключенной.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды и субаренды явля
