Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2008 г. N 09АП-2187/2008

г. Москва

Дело N А40-48146/07-11-410

09 сентября 2008 г.

N 09АП-9715/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2008 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Стешана Б.В.,

Судей: Бодровой Е.В., Тетюка В.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Шапоченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика -

ООО "ХимИнвестКонсалт"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 18 января 2008 г. по делу N А40-48146/07-11-410,

принятое единолично судьёй Рудаковой К.И.,

иску ОАО "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований"

к ООО "ХимИнвестКонсалт"

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца - Салямов А.А. по дов. от 10.09.2007г., Скаков А.В. по дов. от 10.09.2007г.;

от ответчика - Варфоломеев А.А. по дов. от 30.10.2007г., Горбунов К.Г. по дов. от 30.10.2007г.

УСТАНОВИЛ

Открытое акционерное общество (ОАО) "Научно-исследовательский институт технико-экономических исследований" ("НИИТЭХИМ") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 29.11.2005г. N 291105 на нежилые помещения, общей площадью 2004,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп.1, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) "ХимИнвестКонсалт".

Исковые требования истца заявлены в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком были нарушены существенные условия договора в части неоплаты арендных платежей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2008 года по делу N А40-48146/07-11-410 исковые требования истца удовлетворены, договор аренды от 29.11.2005г. N 291105 расторгнут.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008г. N 09АП-2187/2008-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2008г. по делу NА40-48146/07-11-410 отменено. Иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.07.2008г. N А40/5333-08 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008г. N 09АП-2187/2008-ГК отменено, дело направлено в Девятый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Направляя дело для рассмотрения апелляционной жалобы по существу, суд кассационной инстанции указал, что истцом были приняты все необходимые меры по уведомлению ответчика о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и оставлении иска без рассмотрения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального и процессуального права.

В частности заявитель апелляционной жалобы указывает, что у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором, поскольку фактически помещения истец ответчику не передал, на момент заключения договора помещения были заняты сторонними организациями.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы считает, что суд неправомерно, в нарушении статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса уклонился от проверки заявления о фальсификации истцом представленного в материалы дела акта приема-передачи помещений от 29.11.2005г., не вызвав предложенных ответчиком свидетелей, которые могли бы подтвердить или опровергнуть заявление о фальсификации.

Также заявитель апелляционный жалобы указывает о том, что суд не принял во внимание действия ответчика, направленные на исполнение обязательств по купле-продаже арендованного помещения, предоставив гарантийное письмо банка о предоставлении ответчику кредитной линии для уплаты всей суммы выкупной цены по договору аренды.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд неправомерно расторг смешанный договор, руководствуясь только положениями для расторжения договора аренды.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что истец в соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребляет своим правом, поскольку на протяжении всего срока действия договора по настоящий момент сдает спорные нежилые помещения сторонним организациям, получает от них арендные платежи и требует оплаты аренды от ответчика.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании арбитражного апелляционного суда возражал против доводов апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на жалобу. Истец считает решение суда законным и обоснованным, поскольку судом полностью выяснены овсе обстоятельства, имеющие значение для дела, в результате чего, суд пришел к правильному выводу о том, что ответчиком нарушены существенные условия договора - неисполнение обязательств по оплате арендных платежей, что является законным основанием для расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что 29.11.2005г. между сторонами был заключен договор аренды N 291105 на нежилые помещения, общей площадью 2004,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 14, корп. 1, со сроком действия на четыре года одиннадцать месяцев с момента и вступлением в силу с момента его государственной регистрации.

Во исполнение условий договора стороны подписали Приложение N 2 (л.д. 35-39) - акт приема-передачи помещений от 29.11.2005г., в котором указано, что все помещения сданы в пригодном для эксплуатации состоянии.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 29.11.2005г. N 291105 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2006г. за N 77-77-12/019/2005-502.

Иск истцом (арендодателем) о расторжении договора с ответчиком (арендатора) заявлен в связи с существенным нарушением им обязанностей по перечислению арендных платежей. Ответчиком арендная плата не вносилась на протяжении всего срока действия договора - 18 месяцев, в связи с чем, образовалась задолженность.

Из смысла пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом также в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель письмом от 08.06.2007г. (л.д. 12) направил ответчику предупреждение с необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы и задолженность составила 20 252 484 руб., а также предложил в срок до 30.06.2007г. оплатить арендные платежи. Указанная выше претензия вручена арендатору 20.06.2007 г.

Арендатор не оплатил долг по аренде и пояснил, что у него отсутствовала обязанность по оплате арендной платы, поскольку фактически объект аренды не передавался и часть помещений занимали другие юридические лица.

Разрешая спор по существу, Арбитражный суд города Москвы пришёл выводу о доказанности неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, нарушения условий договора не устранены на дату рассмотрения спора и суд счёл возможным расторгнуть договор аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что акт приема-передачи объекта аренды от 29.11.2005г. подписан руководителем организации арендатора без каких-либо замечаний, в акте указано, что все помещения сданы в пригодном для эксплуатации состоянии. Оформив договор аренды спорных помещений и акт приема-передачи объекта аренды, арендатор принял на себя все права и обязанности по указанной выше сделке, в том числе по оплате арендной платы.

Отклоняя возражения ответчика в части отсутствия у него обязательств плачивать арендную плату за объект аренды по причине не передачи объекта аренды в пользование и занятости части помещений другими пользователями, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не представил доказательств принятия им мер по защите своих прав в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 611, ст. 398 Гражданского кодекса РФ и указанные возражения не являются основанием для освобождения арендатора от исполнения им обязательств по условиям договора.

Арбитражный апелляционный суд находит такой вывод суда первой инстанции законным, обоснованным и считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

В соответствии с гражданским законодательством РФ, подписание акта приема передачи считается исполнением обязательств по передаче имущества, в силу того, что юридически значимым обстоятельством является не момент освобождения или занятия, арендованного имущества, а момент передачи, которая подтверждается письменным документом - актом приема-передачи.

Акт приема передачи помещений к договору N 291105 от 29.11.2005г., был подписан без замечаний со стороны принимающей стороны, а это свидетельствует об отсутствии недостатков арендуемого помещения в силу того, что арендатор был осведомлен о наличии арендаторов в части спорных помещений, имел возможность использовать принятые помещения по их прямому назначению, а так же путем передачи их в субаренду (гл. 7 договора аренды), а также в течение всего времени не предъявлял претензий арендатору по факту пользования некоторыми помещениями третьими лицами, имея прямое намерение заключить с ними договоры субаренды.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора, либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении, заключении договора аренды. Данная норма специально направлена законодателем на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц (арендаторов).

Доводы ответчика о намерении выкупа спорного имущества не имеют отношения к данному делу, а так же не имеют законного основания.

Доводы ответчика о недостоверности акта приема-передачи и проверке его не имеют под собой никакого основания, в силу того, что ответчик не отрицает и подтверждает факт подписания данного документа, со стороны арендатора надлежащим лицом - генеральным директором Косточкиным А.А.

В силу ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признанные сторонами факты и обстоятельства принятые арбитражным судом не требуют доказывания и не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

С учётом вывода суда кассационной инстанции о принятии истцом всех необходимых мер по уведомлению ответчика о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, подлежат отклонению также и доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда города Москвы.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Ответчик не доказал наличие обстоятельств, на которых основаны его возражения по иску, а также доводы апелляционной жалобы. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и ответчиком, не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2008 года по делу N А40-48146/07-11-410 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий-судья:

Б.В. Стешан

Судьи

Е.В. Бодрова В.И. Тетюк