Письмо УФНС России по г. Москве от 21 июня 2006 г. N 18-12/3/53855@ О порядке учета индивидуальным предпринимателем, который сдает в аренду собственное нежилое недвижимое имущество и с 2006 г. применяет упрощенную систему налогообложения (объект налогообложения - доходы, уменьшенный на величину расходов), суммы коммунальных платежей, возмещаемых по условиям договора арендатором, полученных при применении общего режима налогообложения в 2005 г. и при применении УСН

Письмо УФНС России по г. Москве от 21 июня 2006 г. N 18-12/3/53855@

Вопрос: Индивидуальный предприниматель сдает в аренду собственное нежилое недвижимое имущество. По условиям договора аренды арендатор обязан ежемесячно оплачивать арендную плату и возмещать стоимость коммунальных услуг. В 2005 году индивидуальный предприниматель применял общий режим налогообложения, а с 2006 года применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Можно ли учесть в расходах сумму коммунальных платежей, возмещаемых арендатором в 2005 году, при применении общего режима налогообложения? Каков порядок учета индивидуальным предпринимателем сумм арендной платы и коммунальных платежей, возмещаемых арендатором, при применении УСН?

Ответ: Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

Если индивидуальный предприниматель осуществляет такой вид экономической деятельности, как сдача в аренду собственного нежилого недвижимого имущества, собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами главы 34 ГК РФ.

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того, учитывая, что согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, абонентской платы за телефон, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду.

Следовательно, указанные выше затраты собственника помещения неправомерно относить к расходам, непосредственно связанным с извлечением доходов от осуществляемой налогоплательщиком предпринимательской деятельности по сдаче этого помещения в аренду.

Вместе с тем на основании статьи 606 ГК РФ аренда - это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. При этом доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Учитывая, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате исходя из того, чем фактически пользуется арендатор. В связи с этим арендатору приходится компенсировать собственнику его расходы на коммунальные платежи, поскольку договоры с коммунальными службами, как правило, заключает собственник недвижимого имущества.

Таким образом, сумма возмещаемых арендатором коммунальных платежей наряду с суммой арендной платы является доходом индивидуального предпринимателя.

В статье 346.15 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при налогообложении учитывают, в частности, доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ и услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы и услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Следовательно, индивидуальный предприниматель - арендодатель, основным видом деятельности которого является сдача в аренду собственного недвижимого имущества, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН, в составе доходов должен учитывать всю сумму поступлений от сдачи имущества в аренду, в том числе и сумму возмещения арендаторами коммунальных услуг независимо от оформления в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами и вида заключенного договора.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве действительный государственный советник налоговой службы РФ II ранга

С.Х. Аминев