Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2009 г. N 09АП-1837/2008

город Москва

24 апреля 2009 г.

Дело N А40-54413/07-49-496

Резолютивная часть постановления объявлена 21.04.2009.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2009

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Строительная компания "Эльгида"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 07.11.2008 по делу N А40-54413/07-49-496,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к ООО "Строительная компания "Эльгида",

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка

третьи лица: Правительство Москвы,

Госинспекция по недвижимости города Москвы,

ООО "Международное академическое агентство "Наука" (ООО "МААН")

при участии в судебном заседании:

от истца: Коренева О.А., дов. от 13.01.2009

от ответчика: Сироткин А.Б. дов. от 20.12.2006

от третьих лиц:

от Правительства Москвы: Левченкова О.Е. дов. от 26.09.2008,

Гончаров В.П. дов. от 27.03.2009

от ООО "МААН": Кошкина Е.С.дов. от 04.05.2007,

Кошкина Е.М. дов.от 28.10.2008,

Воронова К.В. дов. от 24.12.2008

от Госинспекции по недвижимости: не явилась, извещена

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗРМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Строительная компания "Эльгида" о расторжении договора аренды от 13.02.2003 N М-07-023063, освобождении земельного участка по адресу: город Москва, Ленинский пр., вл.90/2, приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

Решением суда от 07.11.2008 иск удовлетворен в части расторжения договора аренды от 13.02.2003 N М-07-023063 и освобождения земельного участка, в остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 решение суда от 07.11.2008 отменено, назначено рассмотрение дела по правилам суда первой инстанции, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, ООО "Частное право Н-Аудит" и Компания "Амираль Б.В.".

Постановлением ФАСМО от 30.03.2009 N КГ-А40/2080-09 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 отменено, дело направлено в апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы ООО "Строительная компания "Эльгида".

В судебном заседании апелляционного суда ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, представители истца и третьих лиц против доводов жалобы возражали.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268-270 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает решение суда подлежащим отмене с оставлением иска без рассмотрения, исходя из следующего.

ООО "Строительная компания "Эльгида" является арендатором земельного участка во вл.90/2 по Ленинскому проспекту площадью 21.049 кв.м, кадастровый номер 77:07:13007:055, по договору аренды от 13.02.2003 N М-07-023063 и дополнительному соглашению к нему от 24.04.2003.

Договор аренды от 13.02.2003 N М-07-023063 зарегистрирован в ЕГРП 04.04.2003 (л.д.56 том 7), дополнительное соглашение от 24.04.2003 к договору зарегистрировано в ЕГРП 09.06.2003 (л.д.132-135 том 7).

КПЗУ представлен на л.д.60, 61 том 7.

Земельный участок во вл.90/2 по Ленинскому пр., площадью 21.049 кв.м, кадастровый N 77:07:13007:055 предоставлен ответчику в аренду под эксплуатацию здания гостиничного комплекса с автостоянками сроком на 10 лет (п.1.1).

Согласно п.1.2. договора установленное в п.1.1 целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти города Москвы.

Истец требует досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.02.2003 N М-07-023063 ввиду нарушений арендатором условий договора. Второе и третье требования по иску связаны с первым требованием.

В силу ст.22 Земельного кодекса РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

Как следует из представленных истцом доказательств, ДЗРМ направил ответчику уведомление от 07.08.2007 N 33-И-2104/7 (л.д.19 том 1), в котором предложил досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.02.2003 N М-07-023063.

Предупреждение о необходимости исполнения обязательства ответчиком в разумный срок в уведомлении ДЗРМ от 07.08.2007 N 33-И-2104/7 не содержится.

Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 указал, что право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание судебную практику, сложившуюся в Московском регионе.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 18.07.2008 N КГ-А40/5041-08 указал, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов, а именно, сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), лишь затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (п.2 ст.452 ГК РФ), и лишь после этого потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

В силу ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

ДЗРМ не соблюден определенный специальной нормой права ст.619 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок урегулирования спора с арендатором, поскольку арендодатель не направил ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При таком положении исковое заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о расторжении договора аренды N М-07-023063, освобождении земельного участка, приведении участка в пригодное состояние подлежит оставлению без рассмотрения.

В силу п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

ДЗРМ не представил доказательства того, что при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора установил арендатору разумный срок для устранения нарушения договора (его последствий) по правилам п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

В силу ст.16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, иных органов, организаций, должностных лиц и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2008 N 1777/08, постановления ФАСМО от 15.11.2007 N КГ-А40/11623-07, оставившего без изменения судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делу N А40-64920/06-121-354, в соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным между собственниками здания гостиницы "Спорт" и ООО "Амираль Б.В.", функции заказчика-застройщика по сносу здания гостиницы "Спорт" и строительству многофункционального гостинично-делового и торгово-развлекательного комплекса (МГДТРК) на месте здания гостиницы "Спорт" собственники гостиницы "Спорт" возложили на ООО "Амираль Б.В.".

В период с 25.09.2004 по 20.03.2005 в соответствии с договором генерального подряда от 09.07.2004 N 569/0, заключенным между ООО "Строительная компания "Эльгида" и ЗАО "Трест МСМ-1", проведены работы по сносу ветхого здания гостиницы "Спорт" и вывозу мусора, произведено ограждение строительной площадки.

Согласно выписке из протокола от 22.12.2004 N 49 заседания Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию по вопросу о возможности переоформления договора долгосрочной аренды земельного участка по Ленинскому пр-ту, вл. 90/2, заключенного с ООО "СК "Эльгида", для эксплуатации здания гостиницы "Спорт" на договор аренды земли с ООО "Амираль Б.В." (заказчик-застройщик) для осуществления сноса здания, подготовки акта разрешенного использования земельного участка на размещение многофункционального гостинично-делового и торгово-развлекательного комплекса и последующей эксплуатации объекта (п.40), Комиссия решила: "вопросы изменения функционального назначения участка и переоформления на ООО "Амираль Б.В." договора долгосрочной аренды земельного участка по Ленинскому проспекту, вл. 90/2, решить после рассмотрения вопроса строительства объекта на Общественном совете при Мэре Москвы".

Из письма Москомархитектуры от 29.12.2007 (л.д.105-108 том 2), а также из приобщенных апелляционным судом к материалам дела инвестиционного контракта от 30.03.2004 между ООО "Строительная компания "Эльгида", Компанией "Амираль Б.В." (Нидерланды), ООО "Частное право Н-Аудит", ООО "Амираль Б.В." (Россия), письма Москомархитектуры от 03.08.2005 N 001-02-4263/4-/12/-1, письма Мэру Москвы от 31.05.2006 исх.N 009-2526/6 усматривается, что для строительства на спорном участке нового гостиничного объекта разрабатывается документация.

Вышеуказанные документы приняты по правилам ст.268 АПК РФ, поскольку ответчик в заседании суда первой инстанции не участвовал.

Судебными актами судов первой и апелляционной инстанций по делу N А40-64920/06-121-354, оставленными без изменения постановлением ФАСМО от 15.11.2007 N КГ-А40/11623-07 и определением ВАС РФ от 27.02.2008 N 1777/08, удовлетворены заявленные требования ООО "Амираль Б.В.", признано незаконным бездействие Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившееся в не рассмотрении предпроектного предложения по строительству многофункционального гостинично-делового и торгово-развлекательного комплекса (МГДТРК) по адресу: город Москва, Ленинский пр-т, вл.90/2, суд обязал Москомархитектуру в месячный срок после вступления решения в законную силу рассмотреть предпроектное предложение по строительству МГДТРК по вышеуказанному адресу.

По вышеуказанным обстоятельствам, связанным с использованием ООО "СК "Эльгида" земельного участка по договору от 13.02.2003 N М-07-023063 в спорный период, ДЗРМ и Правительство Москвы пояснений не представили.

В силу специальной нормы ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Поддерживая правовую позицию на прекращение аренды по договору от 13.02.2003 N М-07-023063, ДЗРМ и Правительство Москвы не представили пояснений относительно исчисления времени, необходимого для освоения спорного земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование, в том числе, обстоятельств, установленных по делу N А40-64920/06-121-354.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2008 N 17616/07, формирующем судебную практику, указано следующее:

Учитывая, что в гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие возникшие между сторонами отношения по вопросу о праве пользования истцом частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, суду следовало руководствоваться нормой статьи 6 Гражданского кодекса РФ о применении законодательства, регулирующего сходные отношения.

В силу статьи 39 Земельного кодекса РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания истец должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Вышеизложенная судебная практика Высшего Арбитражного Суда РФ корреспондируется со ст.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которой гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о его ненадлежащем извещении подлежат отклонению, поскольку он был извещен по надлежащим адресам (л.д.105, 106, 108, 109, 111, 112 том 6), включая новый адрес (Москва, ул.Спиридоновка, д.9), указанный в выписке из ЕГРЮЛ от 29.10.2008 (л.д.71 том 6) и апелляционной жалобе ответчика (л.д.128 том 6). По адресу: Москва, ул.Спиридоновка, д.9 ответчик получал извещения апелляционного суда (л.д.28, 144 том 8, л.д.4 том 9).

По правилам п.5 ст.96 АПК РФ в случае оставления иска без рассмотрения обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об оставлении иска без рассмотрения.

При таком положении апелляционный суд указывает в настоящем постановлении об оставлении иска без рассмотрения, что меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 14.11.2007 (л.д.98 том 1), сохраняют свое действие до 24.04.2009.

Руководствуясь ст.ст.148, 266-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2008 по делу N А40-54413/07-49-496 отменить.

Исковое заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о расторжении договора аренды от 13.02.2003 N М-07-023063, освобождении земельного участка по адресу: город Москва, Ленинский пр., вл.90/2, приведении земельного участка в пригодное для использования состояние оставить без рассмотрения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

И.С. Лящевский

Судьи

Е.Е. Кузнецова Т.Ю. Левина