Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 г. N 09АП-5561/2009

г.Москва

Дело N А40-72168/08-85-662

N 09АП-5561/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "22" апреля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "27" апреля 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Лящевского И.С., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Мосторг-36"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "25" февраля 2009 года

принятое судьей Зотовой Е.А.

по делу N А40-72168/08-85-662

по иску ЗАО "Мосторг-36"

к ответчику ОАО "Седьмой континент"

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента имущества города Москвы,

о признании сделок незаключенными,

при участии в судебном заседании:

от истца: единоличный исполнительный орган Тихомиров В.П. на основании протокола N 2 от 01.07.2008г.; Дергачев А.Н. по доверенности от 10.06.2008г.;

от ответчика: Кудашов Р.В. по доверенности от 24.02.2009г.; Ерофеева Е.А. по доверенности от 30.01.2009г.;

от третьего лица: Лукьянов М.Б. по доверенности от 29.12.2008г.,

УСТАНОВИЛ:

30.10.2008г. ЗАО "Мосторг-36" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ОАО "Седьмой континент" о признании:

- незаключенными Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. к Договору аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. в части внесения изменений в договор об отказе ЗАО "Мосторг-36" от права выкупа арендуемых помещений и запрета на совершение гражданско-правовых сделок;

- недействительным отказ ЗАО "Мосторг-36" от права выкупа арендуемых помещений и запрет на совершение с правами аренды гражданско-правовых сделок.

Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемые Дополнительные соглашения от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. подлежали обязательной государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но не прошли таковую, в силу чего:

- на основании п.2 ст. 651 ГК РФ не считаются заключенными;

- на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 20.01.2009г. (Т. 2, л.д. 145) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "25" февраля 2009 года (Т. 3, л.д. 24-25) в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что:

- Договор аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г., заключенный на срок с 01.07.1998г. по 01.07.2013г. в отношении объекта аренды: нежилых помещений общей площадью 4349кв.м., расположенных по адресу: г.Москва, ул.Лебедянская, д.17, корп.1, не прошел государственную регистрацию в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и не подлежал обязательной государственной регистрации, поскольку был заключен в период формирования регистрирующих органов, - в связи с чем, в свою очередь, не подлежали обязательной государственной регистрации и Дополнительные соглашения от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. к нему, которые в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ совершены в той же форме, что и первоначальный договор;

- содержащиеся в оспариваемых Дополнительных соглашениях от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. условия, не допускающие арендатору выкуп арендуемых помещений, передачу их в субаренду или безвозмездное пользование, передачу прав аренды другому лицу, в т.ч. в залог и в уставный капитал, - соответствуют нормам ст.ст. 615, 624 ГК РФ.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 3, л.д. 32-36), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении заявленного иска, указав, что:

- вывод суда первой инстанции, изложенный в решении, а именно: о том, что Договор аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. не подлежал обязательной государственной регистрации, поскольку был заключен в период формирования регистрирующих органов, - основывается на неприменении подлежащих применению норм ст. 32 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Распоряжения Мэра Москвы N 341-РМ от 08.04.1998г.;

- вывод суда первой инстанции, изложенный в решении, а именно: о том, что Договор аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. не прошел обязательную государственную регистрацию в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - не соответствует обстоятельствам дела, поскольку обязательная государственная регистрация Договора аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. была осуществлена Москомимуществом 17.06.1998г. за N 06-00402/98, что подтверждается соответствующим штемпелем на договоре.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик и Третье лицо заявили о несогласии с доводами апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Установлено, что между городом Москвой в лице Комитета по управлению имуществом г.Москвы (арендодатель) и АОЗТ "Мосторг-36" был заключен Договор аренды (Т. 1, л.д. 134-137) в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 17.06.1998г. (Т. 1, л.д. 138) и Расчета размера годовой арендной платы от 17.06.1998г. (Т. 1, л.д. 139), по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору на срок с 01.07.1998г. по 01.07.2013г. здание общей площадью 4349кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Лебедянская, д.17, корп.1, а арендатор - уплачивать арендную плату в размере 1374917руб. включая НДС в год.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Нормой ст. 9 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до изменений, внесенных ФЗ от 29.06.2004г. N 58-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним отнесена к компетенции учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества; порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения подлежали определению субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Нормой ст. 3 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции субъектов Российской Федерации отнесено принятие нормативных правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормой ст. 32 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что субъекты Российской Федерации поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Во исполнение вышеприведенных норм Распоряжением Мэра Москвы N 341-РМ от 08.04.1998г. было создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, а также предусмотрен поэтапный переход сложившейся в Москве системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по ведомственному принципу, базировавшемуся на структурах Москомимущества (в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий), Москомзема (в отношении земельных участков) и Комитета муниципального жилья (в отношении жилых помещений), к специализированному учреждению юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, до того, как учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы приступило к проведению государственной регистрации, осуществление государственной регистрации в отношении нежилых помещений было возложено на Москомимущество.

Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы приступило к проведению государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда с 17.08.1998г.

Договор аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. был зарегистрирован Москомимуществом 17.06.1998г. за N 06-00402/98, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре, т.е. прошел государственную регистрацию (Т. 1, л.д. 134).

При этом Москомимущество осуществило государственную регистрацию Договора аренды от 17.06.1998г. за N 06-00402/98 до того, как к проведению государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда приступило учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Договор аренды от 01.06.1998г. за N 7-366/98 прошел государственную регистрацию в порядке, установленном ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

26.10.2007г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрирован переход права собственности к ОАО "Седьмой Континент" на все здание площадью 4742,3кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Лебедянская, д.17 (Т. 1, л.д. 53).

Таким образом, в силу ст. 617 ГК РФ у ОАО "Седьмой Континент" с 26.10.2007г. возникли права и обязанности арендодателя, предусмотренные Договором аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г.

Ранее перехода права собственности к ОАО "Седьмой Континент" на здание площадью 4742,3кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Лебедянская, д.17, между городом Москвой и ЗАО "Мосторг-36" было заключено ряд Дополнительных соглашений к Договору аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г., а именно:

- Расчет размера арендной платы от 11.03.2002г. (Т. 1, л.д. 140), которым арендная плата за период с 01.04.2002г. установлена в размере 3038611руб. 86коп. включая НДС в месяц;

- Расчет размера арендной платы от 07.05.2003г. (Т. 1, л.д. 141), которым арендная плата за период с 01.01.2003г. по 31.12.2003г. установлена в размере 7929687руб. 59коп. включая НДС в месяц;

- Расчет размера арендной платы от 02.09.2003г. (Т. 1, л.д. 142), которым арендная плата за период с 10.08.2003г. по 31.12.2003г. установлена в размере 7934251руб. 19коп. включая НДС в месяц;

- Расчет размера арендной платы от 16.01.2004г. (Т. 1, л.д. 143), которым арендная плата за период с 20.11.2003г. по 31.12.2003г. установлена в размере 7952049руб. 51коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 20.03.2004г. (Т. 1, л.д. 144), которым арендная плата за период с 01.01.2004г. по 31.12.2004г. установлена в размере 9995783руб. 08коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 01.01.2005г. (Т. 1, л.д. 145), которым арендная плата за период с 01.01.2005г. по 31.12.2005г. установлена в размере 14993674руб. 44коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 01.11.2005г. (Т. 1, л.д. 147), которым арендная плата за период с 01.11.2005г. по 31.12.2005г. установлена в размере 11246021руб. 16коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 11.01.2006г. (Т. 1, л.д. 148), которым арендная плата за период с 01.01.2005г. по 31.12.2005г. установлена в размере 14614339руб. 44коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 01.01.2006г. (Т. 1, л.д. 146), которым арендная плата за период с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. установлена в размере 18041193руб. 27коп. включая НДС в год;

- Расчет размера арендной платы от 31.05.2006г. (Т. 1, л.д. 149), которым арендная плата за период с 01.01.2006г. по 18.08.2006г. установлена в размере 16594264руб. 29коп. включая НДС в год.

Указанные Дополнительные соглашения, включая оспариваемые Истцом Дополнительные соглашения от 01.11.2005г. (Т. 1, л.д. 147), от 11.01.2006г. (Т. 1, л.д. 148), от 31.05.2006г. (Т. 1, л.д. 149) государственную регистрацию, установленную ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не прошли.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009г. N 11680/08 определена правовая позиция по применению норм права о регистрации сделок, изменений и дополнений, являющихся частью договора, а именно: исходя из смысла п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в неизменном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

В этой связи соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Таким образом, Дополнительные соглашения к Договору аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г. подлежали государственной регистрации.

В то же время суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых Истцом Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. недействительными на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

В силу п. 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законом прямо предусмотрено такое последствие.

Тогда как специальной нормой (ст. 609 ГК РФ) предусмотрены иные правовые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации договора аренды, а именно: в зависимости от наличия государственной регистрации договора аренды определяется момент его заключения, в связи с чем последствием отсутствия государственной регистрации договора аренды является его незаключенность.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. не может рассматриваться как основание для признания их недействительными.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемые Истцом Дополнительные соглашения в части условий, запрещающих арендатору выкуп арендуемых помещений, передачу их в субаренду или безвозмездное пользование, передачу прав аренды другому лицу, в т.ч. в залог и в уставный капитал, - соответствуют нормам ст.ст. 615, 624 ГК РФ, накладывающим на арендатора соответствующие ограничения, которые могут быть преодолены достижением арендатором и арендодателем соглашения об ином.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в части признания сделок недействительными.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых Истцом Дополнительных соглашений 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. не заключенными ввиду несоблюдения требования об их государственной регистрации.

По-мнению суда апелляционной инстанции, у Истца отсутствует установленная ст. 4 АПК РФ заинтересованность в оспаривании заключенности Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г., поскольку заявленные требования не влекут защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов Истца.

Само по себе требование об установлении судом факта незаключенности сделки (без одновременного применения перечисленных в ст. 12 ГК РФ способов защиты) направлено на восстановление нарушенных прав только в том случае, когда из содержания сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, т.е. не была частично или полностью исполнена (в таком случае установление судом факта незаключенности сделки представляет собой установление факта отсутствия у сторон данной сделки прав и обязанностей, определенных условиями соответствующей сделки).

Тогда как установление судом факта незаключенности Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г., т.е. констатация судом факта отсутствия у сторон соответствующей сделки прав и обязанностей, определенных ее условиями, - само по себе не приведет к возникновению, изменению или прекращению каких-либо прав/ обязанностей Истца, установленных прошедшим государственную регистрацию Договором аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г., поскольку соответствующие права/ обязанности не были и не могли быть изменены/ прекращены не прошедшими государственную регистрацию Дополнительными соглашениями.

Установление факта незаключенности Дополнительных соглашений от 01.11.2005г., 11.01.2006г., 31.05.2006г. имеет значение лишь в рамках разрешения спора, основанного на исполнении/ неисполнении условий Договора аренды N 06-00402/98 от 17.06.1998г.: например, по требованию арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, обосновывающего заявленные требования ссылкой на наличие обязательств из Дополнительных соглашений, или по требованию арендатора о возврате неосновательного обогащения, обосновывающего заявленные требования ссылкой на отсутствие обязательств из не прошедших государственную регистрацию Дополнительных соглашений (о возврате исполненного по незаключенной сделке).

Тогда как по данному делу требований, основывающихся на неполучении причитающегося или приобретении неосновательного применительно к обязательствам из Договора аренды и оспариваемых Дополнительных соглашений к нему, не заявлялось.

При этом в рамках спора, основывающегося на неполучение причитающегося или приобретение неосновательного применительно к обязательствам из Договора аренды и оспариваемых Дополнительных соглашений к нему, - стороны вправе обосновывать свои доводы и возражения ссылками на отсутствие обязательств из соответствующих сделок по причине отсутствия их государственной регистрации.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска в части признания сделок незаключенными.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлению обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "25" февраля 2009 года по делу N А40-72168/08-85-662 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

И.С.Лящевский Т.Я.Сумарокова