Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2009 г. N 09АП-11541/2008

г. Москва

Дело А40-21639/08-60-161

"18" июня 2009 г.

N 09АП-11541/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2009г.

Полный текст постановления изготовлен 18.06.2009г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Сумароковой Т.Я.,

Судей Лящевского И.С., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Интэко" и ООО "Престиж" на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2008г. по делу N А40-21639/08-60-161, принятое судьей Дунаевой Н.Ю. по иску ООО "Интэко"

к ответчику ООО "Престиж", третьему лицу ООО "Стейк Ко"

о расторжении договоров аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: Сергеев А.В.

от ответчика: Савин С.И.

от третьего лица: Фокеев А.А., Истомин А.А.

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Интэко" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Престиж" о расторжении заключенных между ООО "Стейт Ко" и ООО "Престиж" договоров от 19.04.2005 N N 2-АРСТ, 3-АРСТ, 4-АРСТ аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.08 2008 года в порядке ст.179 Арбитражного процессуального кодекса РФ исправлены опечатки. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что согласно решению Арбитражного суда г.Москвы от 06.08.2007г. по делу N А40-24097/07-91-244 установлено, что сторонами не отрицается тот факт, что оспариваемые договоры аренды расторгнуты сторонами в установленном законом порядке, следовательно, отсутствуют основания для признания расторгнутыми договоров аренды в судебном порядке.

В силу п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Поскольку Арбитражным судом г. Москвы с участием тех же лиц установлен факт расторжения вышеназванных договоров настоящее требование в силу ст.ст. 450, 619 ГК РФ не подлежит удовлетворению.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик ООО "Престиж", подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции с учетом определения об опечатках отменить, поскольку не согласен с мотивировочной частью решения. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционная жалоба мотивирована также тем, что ООО "Престиж" никогда не соглашалось на расторжение договоров аренды и с тем, что они являются расторгнутыми. Суд первой инстанции неверно оценил решение арбитражного суда от 06.08.2007 года N А40-24097/07-91-244, кроме того, в материалах дела имеются копии судебных актов апелляционной и кассационной инстанции по делу N А40-51206/08-64-411, в которых договоры аренды признаны действующими и не расторгнутыми.

С решением суда не согласился также истец ООО "Интэко" подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неправильно оценены обстоятельства дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме. Третье лицо согласно с доводами апелляционной жалобы истца, просит отменить решение и расторгнуть договоры.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст.ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная инстанция, рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО "Стейт Ко" (арендодатель) и ООО "ПРЕСТИЖ" (арендатор) заключены договоры от 19.04.2005 N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корп. 8, общей площадью 505, 2 кв.м. (подвал, комнаты NN 1-20), площадью 620,9 кв.м. (1 этаж, комнаты NN 1-28, А), площадью 623, 3 кв.м. (2 этаж, комнаты NN 1-22, А). Договоры аренды от 19.04.2005 N 2-АРСТ, N 3-АРСТ заключены сроком до 21.04.2010. Договор аренды от 19.04.2005 N 4-АРСТ заключен сроком до 15.04.2010. Помещения были переданы по Актам приема - передачи от 19.04.2005 (т.2, л.д. 79-111).

Право собственности на спорные помещения на момент заключения договоров принадлежало ООО "Стейт Ко". Кроме того, 19.12.2003 было зарегистрировано доверительное управление с ООО "Русская Инновационная Компания "Русинком - 2000", что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2005 N 19/433/2005-563. Впоследствии право собственности на спорные помещения перешло к ООО "Интэко", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.02.2007 N 19/011/2007-1121.

Между ООО "Интэко" (истцом по настоящему делу) и УК ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент" Д.У. ЗПИФН "Маяк-Недвижимость", зарегистрированные ФСФР России от 05.12.2006 N 0688-94121276, с изменениями зарегистрированными 28.02.2008 за N 068-94121276-1, выписка из реестра паевых инвестиционных фондов от 27.05.2008 N 08-СХ-01/10600 был заключен договор купли-продажи от 02.06.2008 N 2ОН/М здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 10.07.2008 за N 77-77-12/011/2008-114.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 года ООО УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЭПИФН "Маяк-Недвижимость" признан процессуальным правопреемником ООО "Интэко", который полностью поддержал апелляционную жалобу и исковые требования.

Из материалов дела также следует, что ООО "Стейт Ко" в адрес ООО "ПРЕСТИЖ" были направлены Акты от 30.09.2005 о расторжении вышеуказанных договоров в одностороннем порядке.

Однако впоследствии 24.03.2006 договоры аренды от 19.04.2005 N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ прошли государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2007 N 19/011/2007-1121, письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 21.11.2007 N 11/099/2007-999.

Следовательно, в настоящее время договоры аренды от 19.04.2005 N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ являются действующими и в соответствии с условиями данных договоров аренды и положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "ПРЕСТИЖ" принадлежит право владения и пользования спорными помещениями. Указанные обстоятельства были установлены Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-1596/08 -ГК от 09.06.2008 года, оставленным без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/9315-08 от 22.10.2008 года по делу N А40-51206/08-64-411 по иску ООО "Престиж" к ООО "Интэко" и ООО "Астрон" и выселении и вселении.

При этом в Постановлении суда кассационной инстанции указано, что "доводы кассационной жалобы о нарушении апелляционным судом ст. 69 АПК РФ, поскольку обстоятельства прекращения заключенных между ООО "Престиж" и ООО "Стейт Ко" договоров установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.08.2007 г. по делу N А40-24097/07-91-244, суд кассационной инстанции считает несостоятельными. Указанным решением отказано в удовлетворении иска о признании договоров расторгнутыми, со ссылкой на то, что данный факт сторонами не отрицается.

Учитывая, что на момент составления арендодателем актов об одностороннем расторжении договоров, последние в установленном законом порядке не были зарегистрированы, их регистрация осуществлена 24.03.2006 г., в силу ст. ст. 606, 651 ГК РФ договоры не могли рассматриваться в качестве заключенных, и, следовательно, не могли быть расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке, независимо от того отрицает или нет данный факт арендатор". Согласно пункту 2 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ указания кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, обязательны для нижестоящих судов.

Согласно пункту 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В связи с чем, выводы суда первой инстанции по настоящему делу противоречат нормам действующего законодательства. Мотивировочная часть решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п.35 Постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции"

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Интэко" 27.03.2008 года, уведомлением N 27/03-01 известило ответчика о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением им обязанности по уплате арендной платы, а также в связи с неполным выполнением арендатором работ по ремонту помещений, а также задержки внесения задатка более чем на 5 банковских дней, которое передано представителю ответчика 01.04.2008г. (т.1,л.д.36,36,98). Ответчик письмом от 18.04.2008 года N 078/08 отказал в удовлетворении требований по мотиву их незаконности.

Ответчиком в материалы дела представлены копии платежных поручений N 1,2,3 от 22.04.2005 года, которые подтверждают, что задаток им оплачен полностью. Кроме того, в материалы дела представлены документы, подтверждающие выполнение ремонтных работ (копии договоров с подрядными организациями, акты приемки выполненных работ, копии документов подтверждающих передачу проектных документов представителю ООО "Стейт Ко", копии планов помещений, согласованных с генеральным директором арендодателя ООО "Стейт Ко" Скурыбой А.В.).

Довод истца о том, что ремонтные работы ответчиком выполнялись с нарушениями, что подтверждается Предписаниями, выдаваемыми ООО "Стейт Ко" не свидетельствует о том, что указанные предписания не выполнялись и недостатки при проведении ремонта не были устранены. В материалах дела имеется Свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Интэко" N 098114 Серия 77АД, из которой следует, что при регистрации перехода права собственности от ООО "Стейт Ко" на ООО "Интэко" не зарегистрировано несанкционированных перепланировок помещений в здании.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-1596/08 -ГК от 09.06.2008 года по делу NА40-51206/08-64-411 было установлено, что из постановления ОВД Басманного района от 25.08.2005 следует, что в ходе проверки было выявлено, что ООО "Русская Инновационная Компания "Русинком - 2000" в лице генерального директора запретило проводить ООО "ПРЕСТИЖ" работы по ремонту спорных помещений и сотрудникам ООО "ПРЕСТИЖ" был запрещен допуск на территорию и в спорные арендуемые помещения.

Указанные обстоятельства явились основанием для принятия решения о признании договора аренды от 13.03.2007 N 08/05 заключенного между ООО "Интэко" (арендодатель) и ООО "Астрон" (арендатор) недействительным и выселения нового арендатора ООО "Астрон" из спорных помещений и вселении ООО "Престиж". Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата вносится за пользование имуществом. При таких обстоятельствах довод истца о том, что ООО "Престиж" не вносилась ему арендная плата, что является существенным нарушением условий договора, также не может быть принят, поскольку с 2005 года и на момент обращения ООО "Интэко" с иском отсутствовал факт пользования ООО "Престиж" нежилыми помещениями.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств апелляционный суд делает вывод о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договоров аренды, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2008 года по делу N А40-21639/08-60-161 изменить (мотивировочную часть).

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЭПИФН "Маяк-Недвижимость" в пользу ООО "Престиж" 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я.Сумарокова

Судьи

И.С.Лящевский Н.И.Панкратова