Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2009 г. N 09АП-14458/2009

г.Москва

Дело N А40-55339/09-53-64

N 09АП-14458/2009-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "27" августа 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "28" августа 2009 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Левиной Т.Ю., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Рубцова Алексея Петровича

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "24" июня 2009 года,

принятое судьей Терно С.Б.

по делу А40-55339/09-53-64

по иску индивидуального предпринимателя Рубцова Алексея Петровича

к ответчику Департаменту имущества города Москвы

о расторжении договора и взыскании убытков,

и по встречному иску Департамента имущества города Москвы

к индивидуальному предпринимателю Рубцову Алексею Петровичу

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора и истребовании имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: лично Рубцов А.П. паспорт 45 08 970987; Рубцова О.В. по доверенности от 13.12.2008г.;

от ответчика: Сычева Л.В. по доверенности от 18.12.2008г.,

УСТАНОВИЛ:

21.01.2009г. индивидуальный предприниматель Рубцов Алексей Петрович обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы о расторжении Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. и взыскании 35000руб. убытков.

Заявленные требования мотивированы тем, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; в счет арендной платы за период, когда проявились препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки, арендатором было уплачено 35000руб.

21.04.2009г. принят встречный иск Департамента имущества города Москвы к индивидуальному предпринимателю Рубцову Алексею Петровичу (л.д. 66) о взыскании 66423руб. 97коп. задолженности по арендной плате за период с октября 2008 года по март 2009 года; 2082руб. 13коп. неустойки; расторжении Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г.; выселении ИП Рубцова А.П. из комнат 7, 7а, 7б общей площадью 20,8кв.м. здания по адресу: г.Москва, ул.Яснопольская, д.3, корп.1, и обязании возвратить помещения в освобожденном виде.

Заявленные требования мотивированы тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "24" июня 2009 года (л.д. 97-99) в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен в части взыскания 31423руб. 97коп. задолженности по арендной плате, 2082руб. 13коп. неустойки, расторжения Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г., выселения ИП Рубцова А.П. из комнат 7, 7а, 7б общей площадью 20,8кв.м. здания по адресу: г.Москва, ул.Яснопольская, д.3, корп.1, и обязания возвратить помещения в освобожденном виде; с ИП Рубцова А.П. в доход Федерального бюджета взыскано 8240руб. расходов по госпошлине.

На состоявшееся Решение ИП Рубцовым А.П. подана апелляционная жалоба (л.д. 97-99), в которой он просит обжалуемое решение отменить с вынесением судебного акта об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, указав, что вывод суда первой инстанции, изложенный в обжалуемом решении, а именно: о недоказанности заключения Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. на условиях прохода в являющиеся объектом аренды комнаты 7, 7а, 7г через комнату 8, - не основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах, а именно: прилагаемом к договору поэтажном плане, на котором обозначен проход в комнаты 7, 7а, 7б как через комнаты 10, 5, так и через комнату 8, а также прилагаемых к договору "Особых условиях", из которых следует, что комната 7 передана арендатору в переоборудованном виде, заключающемся в наличии прохода из комнаты 8 в комнату 7.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в полном объеме с вынесением судебного акта об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что переданное арендатору имущество имело препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Установлено, что 23.10.2008г. между городом Москвой в лице Департамента имущества г.Москвы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Рубцовым Алексеем Петровичем (арендатор) заключен Договор аренды N 05-00166/08, прошедший государственную регистрацию (л.д. 28-45), по условиям которого арендодатель (п. 1.1.) обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 24.10.2008г. по 24.10.2013г. нежилые помещения общей площадью 20,8кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.Яснополянская, д.3, корп.1, состоящие из комнат 7, 7а, 7б помещения III подвала.

24.10.2008г. объект аренды был передан арендатору, что подтверждается подписанным сторонами Актом (л.д. 45).

По-утверждению Истца, после того, как 24.10.2008г. арендатор принял являющиеся объектом аренды помещения, были выявлены препятствующие пользованию ими недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Так, при осмотре являющихся объектом аренды помещений перед заключением договора, а также при их принятии 24.10.2008г. после заключения договора проход в комнаты 7, 7а, 7б с улицы осуществлялся через комнату 8, которая, как и ведущая с улицы в подвал в комнату 8 лестница находятся в хорошем состоянии, а именно: ступени, пол выложен плиткой, стены облицованы отделочными материалами (л.д. 58, фото N 2). Однако после 2.10.2008г. доступ ИП Рубцова А.П. в комнаты 7, 7а, 7б через комнату 8 был прекращен (проход, ведущий из комнаты 8 в комнату 7 заложен кирпичной кладкой); арендодатель предложил ИП Рубцову А.П. осуществлять проход в арендованные помещения через комнаты 10, 5, которые, как и ведущая с улицы в подвал в комнату 5 лестница находятся в неудовлетворительном состоянии, а именно: ступени и бетонная стяжка пола разбиты, стены не оштукатурены (не облицованы), кирпичная кладка стен частично разрушена, межкомнатные двери разбиты или отсутствуют (л.д. 59-61, фото N N 3-7). Учитывая, что объект аренды передан ИП Рубцову А.П. для использования под офис, в котором ИП Рубцов А.П., оказывающий аудиторские услуги, предполагал принимать клиентов, - неудовлетворительное состояние помещений, через которые осуществляется проход в арендуемые помещения является существенным препятствующим пользованию недостатком, который не был оговорен арендодателем при заключении договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что указанные обстоятельства, на которые ИП Рубцов А.П. ссылается в обоснование заявленного иска, - соответствуют обстоятельствам дела.

Установлено, что Договор аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. был заключен на условиях наличия у арендатора права прохода в арендуемые комнаты 7, 7а, 7б в т.ч. через комнату 8.

Данное обстоятельство подтверждается следующим.

В п. 1.2. Договора аренды указано, что технические характеристики и иные сведения об объекте аренды указаны в техническом паспорте БТИ N 3074/8 по состоянию на 18.12.2007г.; неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация и поэтажный план.

На прилагаемой к договору экспликации (л.д. 43) являющиеся объектом аренды помещения обозначены как комнаты 7, 7а, 7б помещения III подвала.

Из поэтажного плана подвала (л.д. 131) следует, что с улицы проход в являющиеся объектом аренды комнаты 7, 7а, 7б возможен через два входа: а именно:

- через комнату 8 в комнату 7;

- через комнаты 10, 5 в комнату 7.

На прилагаемом к договору поэтажном плане (л.д. 42) обозначено наличие прохода в являющиеся объектом аренды комнаты 7, 7а, 7б через два входа: а именно:

- через комнату 8 в комнату 7;

- через комнаты 10, 5 в комнату 7.

На прилагаемой к договору экспликации (л.д. 43) следует, что на момент заключения Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. комната 7 передана арендатору в переоборудованном виде, заключающемся в наличии прохода из комнаты 8 в комнату 7.

Неотъемлемой частью Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. являются "Особые условия" (л.д. 38), из которых следует, что комната 7 передана арендатору в переоборудованном виде, заключающемся в наличии прохода из комнаты 8 в комнату 7; при этом на арендатора возложена обязанность в срок до 24.10.2009г. оформить необходимую разрешительную документацию на произведенную перепланировку.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает доказанным обстоятельство заключения Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. на условиях прохода в являющиеся объектом аренды комнаты 7, 7а, 7г в т.ч. через комнату 8.

Установлено, что после заключения Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. доступ ИП Рубцова А.П. в комнаты 7, 7а, 7б через комнату 8 был прекращен (проход, ведущий из комнаты 8 в комнату 7 заложен кирпичной кладкой).

По данному факту ИП Рубцову А.П. 03.11.2008г. обращался в правоохранительные органы (л.д. 132).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Департамент имущества г.Москвы подтвердил, проход в комнаты 7, 7а, 7б возможен только через комнаты 10, 5.

Между тем ограничение доступа в комнаты 7, 7а, 7б проходом только через комнаты 10, 5 существенно нарушает условия Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. поскольку:

- объект аренды передан ИП Рубцову А.П. для использования под офис, что предполагает посещение являющихся объектом аренды помещений гражданами;

- комната 8, как и ведущая с улицы в подвал в комнату 8 лестница, через которую ИП Рубцов А.П. предполагал осуществлять проход в комнаты 7, 7а, 7б с улицы, находятся в хорошем состоянии, а именно: ступени, пол выложен плиткой, стены облицованы отделочными материалами (л.д. 58, фото N 2);

- комнаты 10, 5, как и ведущая с улицы в подвал в комнату 5 лестница, через которые ИП Рубцову А.П. предложено осуществлять проход в комнаты 7, 7а, 7б с улицы, находятся в неудовлетворительном состоянии, а именно: ступени и бетонная стяжка пола разбиты, стены не оштукатурены (не облицованы), кирпичная кладка стен частично разрушена, межкомнатные двери разбиты или отсутствуют (л.д. 59-61, фото N N 3-7).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Департамент имущества г.Москвы подтвердил, что на фото N 2 на л.д. 58 изображена лестница, ведущая с улицы в подвал в комнату 8, а на фото NN 3-7 на л.д. 59-61 изображена лестница, ведущая с улицы в подвал в комнату 10, а также комнаты 10,5, через которые осуществляется проход в комнаты 7, 7а, 7б.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 453, 620 ГК РФ, приходит к выводу о расторжении Договора аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г. по требованию арендатора в связи с наличием в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, и взыскании с арендодателя причиненных арендатору 35000руб. убытков в виде арендной платы, уплаченной арендатором п/п N231 от 09.10.2008г. за период, в котором имели место препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки.

В силу п. 4 ст. 614 ГК РФ требование арендодателя о взыскании арендной платы за период, когда имелись препятствующие пользованию арендованным имуществом недостатки, не подлежат удовлетворению, как и производные от него требования о взыскании неустойки, расторжении договора по инициативе арендодателя и выселении.

В связи с чем обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению 500руб. расходов Истца по уплате госпошлины за подачу искового заявления и 1000руб. расходов Истца по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "24" июня 2009 года по делу N А40-55339/09-53-64 отменить в полном объеме.

Первоначальный иск удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды N 05-00166/08 от 23.10.2008г.

Взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу индивидуального предпринимателя Рубцова Алексея Петровича (ОГРН 308770000186473) 35000руб. убытков.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Департамента имущества города Москвы в пользу индивидуального предпринимателя Рубцова Алексея Петровича (ОГРН 308770000186473) 1500руб. возмещения расходов по госпошлине.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Т.Ю.Левина И.С.Лящевский