О балансе интересов государства и частного собственника в арендных правоотношениях (О.И. Короткова, "Законодательство и экономика", N 5, май 2006 г.)

О балансе интересов государства и частного собственника в арендных
правоотношениях

Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности, с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства.

Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Данный институт относится к сфере гражданского законодательства, урегулирован ГК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами.

Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину "аренда", не отказавшись тем не менее от термина "имущественный наем". В настоящее время термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "наниматель", "арендатор" и "наймодатель" и "арендодатель" используются как тождественные.

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом отношения являются гражданско-правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды.

Договору аренды отводится значительная роль в регулировании имущественных отношений. Заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон, он позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора:

- это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности;

- временный характер аренды и возврат арендодателю имущества по окончании срока аренды;

- договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом.

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним сделкам; он является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

Существенными условиями договора аренды являются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором. В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению и другие условия. По общему правилу обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендодателя, текущий - на арендатора, если в договоре не будет установлено иное.

Арендодатель-государство передает принадлежащее ему имущество в аренду для достижения различных целей: получения постоянного фиксированного дохода, целевого использования имущества, окупаемости объекта и возвратности его собственнику в натуральной форме и др. С прекращением договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил. А так как имущество, подлежащее возврату, находится в распоряжении арендатора, то и сохранность его должна быть связана с обязанностью вернуть имущество по окончании срока аренды. Поэтому необходимо учитывать особую ценность объектов данного договора, а также специфику арендодателя, имущественную ответственность арендатора, которая приобретает решающее значение.

Рассматриваемые отношения предопределены объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости, который в отличие от других видов рынка по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Ввиду этой уникальности нет одинаковых зданий, и даже если два здания возводились по одному проекту, местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом, поэтому арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Наиболее распространена денежная форма оплаты аренды недвижимости. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В договоре аренды возможно предусмотреть денежную форму оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период. Если арендатор возвратит взятое внаем имущество до истечения срока договора без согласования с арендодателем, он не освобождается от внесения арендных платежей за весь период, на который заключен договор.

При заключении договоров необходимо обращать внимание на ряд обстоятельств, имеющих важное значение в правоотношениях между арендатором и арендодателем:

- убедиться в полномочиях лиц, представляющих арендодателя и арендатора;

- договор аренды, заключаемый на срок более одного года, должен быть зарегистрирован уполномоченным государственным органом. В договоре следует указать, на какую из сторон возлагается регистрация договора и расходы по ее оплате;

- если арендуемый объект внесен в реестр памятников архитектуры, то на заключение договора требуется разрешение соответствующего государственного органа.

При несоблюдении данных условий сделка может быть признана судом ничтожной по иску любого заинтересованного в этом лица со всеми вытекающими последствиями.

Необходимо также понимать значение ряда обстоятельств, имеющих существенное значение в правоотношениях между арендодателем и арендатором:

- арендуемое помещение должно быть принято арендатором по акту с указанием времени приемки и всех выявленных недостатков помещений, а также имущества, переданного вместе с помещением. В противном случае арендодатель не сможет доказать факт выполнения своих обязательств по договору. Аналогичный акт необходимо составлять между сторонами при прекращении договора аренды;

- договор аренды здания или иного сооружения обязательно должен отражать функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

Одним из первых реальных путей выхода российской экономики из кризиса в 1991 г. явилось родившееся по инициативе с"низу" движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в то же время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

Так, в самом начале экономических реформ в связи с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов появились новые собственники имущества на региональном уровне - например, субъект Федерации Орловская область.

Необходимо было адекватно и оперативно отреагировать на этот факт. Поэтому в связи с изменением арендодателя и в целях эффективного регулирования арендных отношений и увеличения поступлений доходов в бюджет области в 1992 г. было утверждено Временное положение о порядке сдачи в аренду основных средств государственных предприятий, учреждений, организаций.

Позднее были утверждены Положение о сдаче в аренду областного недвижимого имущества и методика определения величины арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и отдельными нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности области. Впервые было осуществлено так называемое "зонирование" территории области, установлен коэффициент территориальной зоны: для города Орла - от 1,1 до 1,8 (историческая часть города); для Орловской области - от 0,7 до 1,2.

Предусматривалась упрощенная процедура оформления документов при сдаче в аренду государственного имущества области субъектам малого предпринимательства; применение льготного коэффициента вида деятельности для субъектов малого предпринимательства, производство собственной продукции которых составляет не менее 75% общего объема реализуемых ими товаров и услуг.

Но в условиях значительной инфляции возникает постоянная необходимость индексировать размер годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду площади. Нормативно-правовое решение данного вопроса находится в ежегодном принятии соответствующих нормативных правовых актов области. Таким образом, была не только осуществлена индексация размеров арендной платы, но и установлена минимальная величина годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду общей нежилой площади в размере минимальной оплаты труда. В тоже время государственные учреждения, финансируемые за счет средств областного бюджета, размещались в зданиях (нежилых помещениях) областной собственности, на праве безвозмездного пользования, в соответствии с договором, заключаемым комитетом по управлению имуществом области.

Развитие рыночных отношений стимулировало введение дифференцирования размеров арендной платы для различных хозяйствующих субъектов.

В 2002 г. в очередной раз не только осуществлялась индексация размеров арендной платы в связи с инфляцией, но и устанавливалась различная минимальная величина годовой арендной платы за один квадратный метр, сдаваемый в аренду площади: например, для организаций, финансируемых за счет федерального и местного бюджетов она составила 100 рублей без НДС; для прочих организаций арендная плата составила 320 рублей без НДС.

С 2003 г. были введены в действие новые, существенно переработанные положение о сдаче в аренду областного недвижимого имущества и методика определения величины арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и отдельными нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности области.

Существенной новацией в методике стало определение величины арендной платы. Теперь величина годовой арендной платы за нежилое помещение стала определяться по формуле с учетом:

- общей площади арендуемого строения;

- базового размера стоимости строительства 1 кв. м, применяемого при расчете годовой арендной платы, который устанавливается ежегодно нормативными правовыми актами области;

- различных коэффициентов: износа; качества строительного материала; типа здания (производственное - административное, складское и проч.); качества нежилого помещения (расположение помещения, степень технического обустройства, высота потолков); инфляции; типа деятельности от 0,02 (пенсионное, социальное обеспечение, объединения инвалидов, ветеранов, студентов, детей; музеи, библиотеки, выставки) до 0,34 (банковская деятельность, игорный бизнес).

Была утверждена методика расчета вспомогательных площадей, сдаваемых в аренду нежилых помещений, относящихся к областной собственности, установлены принципы распоряжения средствами от сдачи в аренду недвижимого имущества, относящегося к государственной собственности области.

Одним из последних нормативных правовых актов было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в областной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе, за рядом исключений. Были изменены базовая величина стоимости строительства одного квадратного метра, применяемая при расчете годовой арендной платы за пользование областным недвижимым имуществом, минимальная величина годовой арендной платы за 1 кв. м, сдаваемой в аренду общей нежилой площади.

Трудно переоценить значение нормативного правового акта, регулирующего Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды областных объектов недвижимости. Данным решением был сделан большой шаг в нормативном закреплении принципов рыночных отношений применительно к управлению областной государственной собственностью в сфере арендных отношений.

Согласно Положению предметом торгов является право аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности области, а под покупкой на торгах понимается приобретение у области юридическими или физическими лицами права аренды нежилых областных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений). При этом право аренды передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

При сдаче в аренду объектов областного недвижимого имущества, относящихся к памятникам истории и культуры или истории и архитектуры, арендатор берет обязательство по охране и использовании (ремонт и реставрация арендуемых помещений) памятника истории и культуры, путем подписания Охранного обязательства.

Так, нормативные правовые акты, регулирующие арендные правоотношения, на уровне субъектов Федерации развиваются динамично, наблюдается устойчивая тенденция к перераспределению информационного "законодательного поля": происходит сокращение сферы влияния федерального законодательства при одновременном расширении влияния регионального законотворчества. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов. Исследования, проведенные в данной сфере, показывают, что правовой массив в субъектах Федерации формируется быстро.

В этой связи хотелось бы привести пример Ф.Р. Муратшина, который полагает, что законодательство субъектов Федерации нужно воспринимать в том виде, в каком оно уже сложилось.

Действительно, в законах, нормативных правовых актах, принимаемых субъектами Федерации, порой содержатся интересные и оригинальные законодательные решения.

Договор аренды - один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Это самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 г. исследователи отмечали, что аренда как механизм хозяйствования должна совершенствоваться.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданского правового регулирования, остается организация управления государственным имуществом в новых, изменившихся социально-экономических условиях, и наиболее приемлемый способ его использования - договор аренды государственного имущества. Расширение практики аренды, повышение эффективности использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений.

Таким образом, законодательное регулирование отношений аренды государственного имущества, нормативная база для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики должна осуществляться не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов Федерации.

О.И. Короткова,

заведующая правовым сектором Управления государственного имущества

администрации Орловской области, ассистент кафедры гражданского

права Орловского государственного университета

"Законодательство и экономика", N 5, май 2006 г.