Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2008 г. N 10АП-193/2008

г. Москва

18 февраля 2008 г.

Дело N А41-К1-14838/07

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.

судей Боровиковой С.В., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Ахмадгазизовым И.С.

при участии в заседании:

от истца ООО "И.В.А." - Ивлев И.А. - представитель по доверенности б/н от 20 сентября 2007 года, Якимова Е.А. - представитель по доверенности б/н от 20 сентября 2007 года;

представители ответчиков Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, ООО "ВиЭлЭсГруп", третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "И.В.А" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2007 года по делу N А41-К1-14838/07, принятое судьей Матеенковым А.В., по иску ООО "И.В.А." к Комитету по управлению имуществом г. Железнодорожного Московской области, ООО "ВиЭлЭс Групп" о признании недействительным договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "И.В.А." (далее по тексту - ООО "И.В.А.") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее по тексту - КУИ г/о Железнодорожный), Обществу с ограниченной ответственностью "ВиЭлЭсГруп" (далее по тексту - ООО "ВиЭлЭсГруп") о признании недействительным в силу ничтожности договора от 29 декабря 2006 года купли-продажи части здания, заключенного с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп":

- признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ВиЭлЭсГруп" на часть здания (нежилые помещения подвала N N 36а-50а, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N N 1-3, 3а, 4-6, 6а, 6б, 7-24, 24а, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Московской области (далее по тексту - УФРС по Московской области) (л.д.102 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2007 года в удовлетворении исковых требований ООО "И.В.А." отказано (л.д. 120-123 т.2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "И.В.А." обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 125-127 т.3).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя апелляционной жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования ООО "И.В.А." удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области, ООО "ВиЭлЭсГруп", третьего лица УФРС по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

13 февраля 2008 года в адрес Десятого арбитражного апелляционного суда поступила телеграмма от генерального директора ООО "ВиЭлЭсГруп" об отложении слушания дела, в связи с его временной нетрудоспособностью и отменой доверенности на имя Корешковой А.О.

В силу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку генеральным директором ООО "ВиЭлЭсГруп" не представлены доказательства, подтверждающие его нетрудоспособность, арбитражный апелляционный суд считает, что оснований для удовлетворения данного ходатайства не имеется.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25 декабря 2006 года был проведен конкурс по продаже нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования "Городской округ Железнодорожный" Московской области.

Предметом конкурса являлось нежилое помещение - часть здания, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (нежилые помещения подвала N N 36а-50а, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N N 1-3, 3а, 4-6, 6а, 6б, 7-24, 24а, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2.

По итогам конкурса 29 декабря 2006 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (Продавец) и ООО "ВиЭлЭсГруп" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи части здания (л.д.84-87 т.1).

По условиям указанного договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: часть здания (нежилые помещения подвала N N 36а-50а, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N N 1-3, 3а, 4-6, 6а, 6б, 7-24, 24а, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4.

На основании договора купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года за ООО "ВиЭлЭсГрупп" зарегистрировано право собственности на часть здания (нежилые помещения подвала N N 36а-50а, 51-71 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N N 1-3, 3а, 4-6, 6а, 6б, 7-24, 24а, 25-41 под лит.Б; нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже, N 45, лит.Б2, общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв. N 037:015-4040, лит. Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 - свидетельство о государственной регистрации права серии 50 НБ N 051575 (л.д.105 т.1).

В ходе судебного разбирательства также установлено, что истец - ООО "И.В.А" ранее являлся арендатором спорного объекта недвижимого имущества - части здания, расположенного по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (магазин), общей площадью 1 507, 1 кв.м. на основании договора аренды N 285 от 4 марта 1999 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный и ООО "И.В.А." (л.д. 27-32 т.1).

Срок аренды магазина устанавливался до 31 декабря 2008 года.

К указанному договору аренды неоднократно регистрировались дополнительные соглашения.

Согласно последнему дополнительному соглашению N 12 от 25 апреля 2007 года права и обязанности арендодателя по договору аренды Комитет по управлению имуществом города Железнодорожный передал ООО "ВиЭлЭсГруп" в связи с заключением договора купли-продажи, оспариваемого в рамках настоящего дела.

В то же время, 31 марта 1999 года между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный Московской области (Арендодатель) и ООО "И.В.А." (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 15/39 (л.д.13-16 т.1).

В соответствии с условиями вышеуказанного договора ООО "И.В.А." был передан во временное пользование за плату земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию - г. Железнодорожный по праву собственности, площадью 1 707 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д.4 для использования под арендуемым помещением для торговой деятельности.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка определен сторонами по 31 декабря 2008 года.

В связи с продажей здания магазина ООО "ВиЭлЭсГруп" Комитет по управлению по управлению имуществом города Железнодорожный предложил истцу расторгнуть договор аренды земельного участка, однако соглашение о досрочном расторжении договора не подписано ОО "И.В.А." (л.д.94 т.1).

В судебном заседании апелляционного суда представителями истца представлена выписка из Единого государственного реестра прав от 26 ноября 2007 года, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 50:50:040809:0038 по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4, площадью 1 680 кв.м. зарегистрировано обременение арендой ООО "И.В.А.".

Таким образом, в настоящее время права на спорный объект недвижимости и на земельный участок, расположенный под ним, зарегистрированы за разными лицами, что противоречит основам гражданского и земельного права.

Статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 года предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 11 постановления N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из материалов дела видно, что Постановлением Главы городского округа Железнодорожный N 6324 от 13 ноября 2006 года утверждено решение об условиях приватизации муниципального имущества (спорного объекта).

В указанных условиях приватизации ничего не говорится о судьбе земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект.

Учитывая положения вышеназванной нормы закона и содержание 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп" является ничтожным.

Доводы ответчиков о том, что отчуждаемый по оспариваемому договору объект недвижимости не является самостоятельным, в связи с чем к спорным правоотношениям не применимы положениям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не могут быть приняты во внимание.

Из материалов дела видно, что спорный объект является пристройкой к жилому дому N 4 по ул. Пролетарской города Железнодорожный.

Изложенное подтверждается техническими паспортами строений, а также письмом за подписью директора Железнодорожного филиала ГУП МО "МОБТИ" N 155-3 от 25 октября 2007 года (л.д.110 т.1).

Согласно указанному письму объект, расположенный по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 является жилым домом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и имеет следующие конструктивные элементы: жилой дом литер А и встроенно-пристроенные нежилые помещения литер Б.

Таким образом, пристройка (спорный объект) отличается от основного здания не только самостоятельными конструктивными техническими характеристиками (у жилого дома - фундамент сборный железобетонный, у встроенно-пристроенного помещения - фундамент кирпичный непрерывный цоколь), но и по целевому назначению: основное здание - жилой дом; встроенно-пристроенное помещение - нежилое помещение под торговую деятельность.

Следовательно, указанный объект не может отчуждаться одновременно: пристроенное помещение, предназначенное для торговой деятельности, не может быть объектом купли-продажи одновременно с жилым домом, в котором часть квартир является собственностью физических лиц.

Изложенное подтверждается тем фактом, что КУИ г/о Железнодорожный выставлял спорное помещение на торги как самостоятельный объект.

Аналогичная ситуация сложилась в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Так, Постановлением Главы г/о Железнодорожный N 2515 от 7 декабря 1998 года ТОО "И.В.А." был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 707 кв.м. под арендуемым помещением для торговой деятельности (л.д.84 т.3).

На основании указанного постановления утвержден план границ земельного участка, установлены и согласованы границы земельного участка (л.д.87-93 т.3).

В материалах дела имеется также кадастровый план земельного участка N 50:50:040:809:0038 площадью 1 680 кв.м., расположенного: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 (л.д.109-110 т.3).

В кадастровом плане указано, что участок предоставлен землепользователю ООО "И.В.А." под магазин, под объект торговли.

Сведений о нахождении на земельном участке жилого дома указанные документы не содержат.

Таким образом, изначально встроенно-пристроенное помещение магазина существовало как самостоятельный объект: в отношении указанного объекта заключался самостоятельный договор аренды недвижимости и самостоятельный договор аренды земельного участка, на котором находилось помещение.

При этом суд не может принять во внимание письмо Управления Роснедвижимости по Московской области (территориальный отдел по г. Железнодорожный) N 993-53 от 21 ноября 2007 года (л.д.94 т.3).

Данное письмо носит противоречивый характер: с одной стороны в нем говорится о соблюдении положений делимости земельного участка по ул. Пролетарской, 4. С другой стороны - делается вывод о неделимости земельного участка под жилым домом и встроенно-пристроенным помещением магазина.

Кроме того, в письме сообщается о том, что земельный участок под помещением магазина не состоит на кадастровом учете, в то время как в материалах дела имеется кадастровый план этого участка (л.д.109-110 т.3).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный объект не является самостоятельным объектом опровергается материалами дела.

До заключения оспариваемого договора и помещение магазина, и земельный участок, на котором оно расположено, находились в собственности одного лица - Администрации города Железнодорожный, следовательно, в соответствии со статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" на торги указанный объект недвижимости должен был выставляться вместе с земельным участком с кадастровым номером 50:50:040809:0038.

Также неверен вывод суда первой инстанции о том, что истцу не принадлежит право на оспаривание договора купли-продажи от 29 декабря 2006 года.

Как указывалось выше, истец в настоящее время является арендатором земельного участка, на котором расположено торговое помещение, переданное ООО "ВиЭлЭсГруп".

При этом ООО "ВиЭлЭсГруп" вправе претендовать на приобретение прав на указанный земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, права истца заключением оспариваемого договора затрагиваются напрямую, и он является заинтересованным лицом по смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года ООО "ВиЭлЭсГрупп" выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50 НБ N 051575 от 25 апреля 2007 года на спорный объект недвижимого имущества (л.д.105 т.1).

Поскольку договор купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года является ничтожным, зарегистрированное право собственности ООО "ВиЭлЭсГруп" на часть здания (нежилые помещения подвала N 36А-50А, 51-71 под литером Б; нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже N 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под литером Б; нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже, N 42-44 литер Б1; нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже, N 4, литер Б2 общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв.N 037:015-4040, литер Б, Б1, Б2, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4 следует признать недействительным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск - удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп" подлежат взысканию расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы по 500 рублей в пользу ООО "И.В.А.".

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12 декабря 2007 года по делу N А41-К1-14838/07 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи части здания от 29 декабря 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп".

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "ВиЭлЭсГруп" на часть здания (нежилые помещения подвала N 36А-50А, 51-71 под литером Б; нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже N 1-3, 3А, 4-6, 6А, 6Б, 7-24, 24А, 25-41 под литером Б; нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже, N 42-44 литер Б1; нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже, N 4, литер Б2 общей площадью 1 536, 20 кв.м., инв.N 037:015-4040, литер Б, Б1, Б2, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 4.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "ВиЭлЭсГруп" расходы по госпошлине за подачу апелляционной жалобы по 500 рублей в пользу ООО "И.В.А."

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.В. Боровикова Н.С. Юдина