Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2008 г. N 10АП-555/2008

г. Москва

31 марта 2008 г.

Дело N А41-К1-13217/07

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Минкиной Г.Т.,

судей Демидовой К.И., Диаковской Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Ахмадгазизовым И.С.

при участии в заседании:

от истца: Туманова А.Н., протокол N 3 от 05.02.08 г., Волков А.В., представитель по доверенности от 25.09.07 г.,

от ответчика: Ханеева А.Г., представитель по доверенности от 04.02.08 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Радуга" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2007 г. по делу N А41-К1-13217/07, принятое судьей Уваровым А.О. по иску Товарищества собственников жилья "Радуга" к Закрытому акционерному обществу "Строймаш" о признании права долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Радуга" (ТСЖ "Радуга") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Строймаш" (ЗАО "Строймаш"), в котором просило признать незаконным право собственности ответчика на нежилое помещение N 1 общей площадью 1394,9 кв.м. (подвала) в жилом доме по адресу: Московская область, г.Коломна, ул. Фрунзе, д.41 (кадастровый N 50-50-57/014/2007-186), прекратить данное право собственности и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации за ЗАО "Строймаш" права собственности на указанное нежилое помещение (подвал).

До вынесения решения суда истец уточнил исковые требования и просил суд признать право общей долевой собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 1394,9 кв.м. (подвал) в жилом доме по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Фрунзе, д.41 (условный N 50-50-57/014/2007-186) за собственниками квартир указанного многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2007 г. по делу N А41-К1-13217/07в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить как вынесенное с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив материалы дела, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Строймаш", выступающее в качестве застройщика, осуществило строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Фрунзе, д.41 с привлечением средств граждан-дольщиков на основании заключенных с ними договоров об инвестировании в проектирование и строительство жилья.

Указанный жилой дом был принят в эксплуатацию актом приемочной комиссии N 001098 от 29.12.05 г. о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденным постановлением Главы г.Коломны от 30.12.05 г. N 916/14 (Т.1 л.д. 68-71).

Передача застройщиком жилых квартир дольщикам была произведена по акту о приемке-передаче квартир, офисных помещений дома 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне (Т.1 л.д. 73-86). Право собственности дольщиков на переданные им жилые квартиры зарегистрировано в ЕГРП.

На состоявшемся 28.11.06 г. общем собрании собственников помещений в указанном выше многоквартирном доме было принято решение об избрании в целях обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом этого дома формы управления - товарищество собственников жилья (Т.1 л.д. 39-42).

05.03.2007 г. Управление Федеральной налоговой службы по Московской области внесло в Единый государственный реестр юридических лиц запись о создании Товарищества собственников жилья "Радуга" (Т.1 л.д. 38).

Между тем, 25.11.98 г. Отделом Московской областной регистрационной палаты в Красногорском районе в указанном жилом доме зарегистрировано право собственности ЗАО "Строймаш" на нежилое помещение N 1 площадью 1394,9 кв.м. с условным N 50-50-57/014/2007-186, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 25.03.08 г. N57/007/2008-001.

Истец указывает, что после передачи вновь созданному ТСЖ "Радуга" документации, относящейся к дому 41 по ул.Фрунзе, ему стало известно, что принадлежащее ответчику помещение N 1 площадью 1394,9 кв.м. является согласно проекту техническим подпольем (подвалом) дома, в котором расположены все инженерные коммуникации, обслуживающие квартиры в данном доме. Данное обстоятельство, по мнению истца, также подтверждается "Заключением по обследованию подвала в жилом доме", подготовленным ОАО "Гражданпроект" по состоянию на 30.03.07 г.

ТСЖ "Радуга" полагает, что принадлежащий ответчику на праве собственности подвал является вспомогательным помещением многоквартирного дома, который в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 38 Жилищного кодекса РФ должен принадлежать собственникам жилых помещений в многоквартирном доме 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне на праве долевой собственности, в связи с чем обратился в суд с выше указанными требованиями.

Ответчик с иском не согласился, сославшись на проект дома и технический паспорт здания, составленный ГУП МО "МОБТИ", в которых не предусмотрены технические подвалы, имеется только цокольный этаж, на котором находится принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение N 1 площадью 1394,9 кв.м.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что право товарищества собственников жилья на предъявление иска о признании права собственности на соответствующее имущество от имени каждого члена ТСЖ, а равно лиц, не являющихся членом ТСЖ, жилищным кодексом не предусмотрено.

Суд указал, что Арбитражный процессуальный кодекс РФ и иные законы также не предусматривают право ТСЖ предъявлять иски в защиту третьих лиц.

Оспаривая решение суда, истец утверждает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии у ТСЖ права выступать в суде от лица граждан - собственников квартир, не основан на законе и противоречит нормам п.п. 6,8 ст.138 Жилищного кодекса РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу об обоснованности апелляционной жалобы. Оспариваемое решение принято без учета того, что согласно п.8 ст.138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Исходя из смысла норм указанной статьи, товарищество собственников жилья вправе обращаться в суд в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.

Таким образом, у суда не было оснований отказывать истцу в удовлетворении исковых требований по мотиву отсутствия у него полномочий на обращение в суд от имени собственников жилья.

В процессе рассмотрения дела по существу апелляционный суд установил, что проект жилого дома N 41 по улице Фрунзе в г.Коломне разработан ответчиком - ЗАО "Строймаш". Указанный проект представлен истцом в материалы дела. Согласно данному проекту в жилом доме предусматривалось техническое подполье (подвал) площадью 1394,9 кв.м., по которому проходят коммуникационные сети: трубопроводы отопления, вентиляции, водоотвод и фекальная канализация, связь и сигнализация, электрические сети, горячее водоснабжение и ливневая канализация.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил, что первоначальный проект дома в процессе строительства дома был изменен в части вертикальной планировки, плана благоустройства и озеленения, в связи с чем техническое подполье было переоборудовано в цокольный этаж. В подтверждение своих доводов ответчик представил протокол N 5/17 от 29.11.2005 г. корректировки рабочего проекта строительства 4-х секционного 7-10 этажного жилого дома в квартале 21 по ул.Фрунзе (почтовый адрес дома N 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне). Согласно указанному протоколу на рассмотрение Общественного художественного совета Управления архитектуры и строительства Администрации г.Коломны в числе других был вынесен вопрос об устройстве цокольного этажа для размещения в нем офисных помещений. Между тем, из данного протокола не усматривается, что корректировка рабочего проекта дома касалась в части переоборудования технического подвала в цокольный этаж, в нем отсутствуют данные о площади цокольного этажа.

Данные сведения важны в связи с тем, что со стороны истца представлен поэтажный план помещения N 153 цокольного этажа площадью 305,3 кв.м., расположенного в доме 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне. Данное помещение принадлежит на праве собственности предпринимателю Соседовой Татьяне Владимировне и не связано с подвалом.

Представленные со стороны ответчика чертежи плана вертикальной планировки дома с внесенными, как утверждает ответчик, изменениями и представляющие собой фактически план цокольного этажа в осях 1-10, Н-А, не могут быть приняты судом в качестве доказательств утверждения ответчика, что в проект были внесены изменения и подвальные помещения были переоборудованы в цокольный этаж, поскольку на листе 4 этого плана имеется указатель "Вход в техподполье".

Надлежащие доказательства внесения в проект строительства дома изменений, касающихся переустройства подвала в цокольный этаж, суду не представлены.

Более того, из справки ЗАО "Строймаш" усматривается, что переустройство подвального помещения фактически не производилось, так как ответчик признал возможным по выполненной планировке считать подвал в указанном доме цокольным этажом, поскольку, по его мнению, отметка пола в помещениях располагается ниже планировочной отметки поверхности земли на высоту не более половины высоты помещений.

Между тем, согласно имеющемуся в материалах дела заключению ОАО "Гражданпроект" (Т.1 л.д. 12), участвовавшего в разработке проекта жилого дома N 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне, проведенное обследование по состоянию на 30 марта 2007 г. подвала указанного жилого дома позволяет сделать вывод, что фактически в доме построен подвал с расположенным уровнем грунта по периметру здания выше пола подвала на 1,5 - 1,8 м, что в силу норм СНиП 31-01-2003 (приложение Б) не может свидетельствовать о возведении цокольного этажа. Из данного заключения следует, что по помещениям подвала проходят коммуникационные сети: трубопроводы отопления и вентиляции, водопровод и фекальная канализация, связь и сигнализация, в том числе пожарная, автоматизация и технические сети, горячее водоснабжение и ливневая канализация.

В судебном заседании представитель ответчика не отрицал, что право собственности ЗАО "Строймаш" зарегистрировано в отношении помещения, которое он считает цокольным этажом и которое обследовалось специалистами ОАО "Гражданпроет" как техническое подполье.

Таким образом, суд установил, что нежилое помещение N 1 площадью 1394 кв.м. (подвал) в доме 41 по ул.Фрунзе в г.Коломне, на которое истец просит признать право общей долевой собственности собственников жилья, и нежилое помещение N 1 площадью 1394,9 кв.м, на которое зарегистрировано право собственности ответчика, являются одним и тем же объектом недвижимости. По спорному помещению проходят все инженерные коммуникационные сети дома, обслуживающие квартиры в этом жилом доме. Кроме того, как пояснил представитель истца и это подтверждается заключением ОАО "Гражданпроект", в спорном помещении, являющемся фактически техническим подпольем (подвалом), расположены тепловые пункты, запорная, регулирующая и регистрирующая аппаратура, к которым необходим регулярный доступ специалистов.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственникам помещений в многоквартирном доме, согласно ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, нежилое помещение N 1 - техническое подполье в указанном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилья этого дома на праве общей долевой собственности в силу закона.

Нормами ч.2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В связи с изложенным, апелляционный суд находит обоснованными исковые требования ТСЖ "Радуга".

Довод ответчика о том, что он приобрел право собственности на спорное нежилое помещение в связи с тем, что инвестировал строительство этого дома, а граждане-инвесторы, вложившие денежные средства в строительство указанного жилого дома, в силу условий договоров, заключенных между этими гражданами и ЗАО "Строймаш", приобрели право собственности только на переданные им квартиры, не основан на законе. Спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания всего дома и в силу ст.36 Жилищного кодекса РФ принадлежит собственникам помещений этого дома, как это было указано выше. Из материалов дела следует, что у ответчика в указанном жилом доме отсутствуют другие помещения на праве собственности.

Кроме того, условия договора, которым переход права собственности на помещения в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме согласно нормам ч.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ являются ничтожными.

Исходя из смысла п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления иска о признании права к тому лицу, с которым имеется спор по поводу принадлежности недвижимого имущества.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что ответчик не приобрел право на спорное нежилое помещение.

Расходы по госпошлине в силу норм ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, п.2 ст.269, п.4 ч.1 ст.270, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 декабря 2007 г. по делу N А41-К1-13217/07 отменить.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 1394,9 кв.м. (подвал) в жилом доме по адресу: Московская область, г.Коломна, ул.Фрунзе, д.41 (условный номер 50-50-57/014/2007-186) за собственниками квартир указанного многоквартирного жилого дома.

Взыскать с ЗАО "Строймаш" в пользу Товарищества собственников жилья "Радуга" расходы по госпошлине в сумме 3000 руб.

Председательствующий

Г.Т. Минкина

Судьи

К.И. Демидова Н.В. Диаковская