Вопрос: В 2002 г. ООО приобрело по договору купли-продажи у ОАО нежилое здание, расположенное в г. Москве. Земельный участок, на котором расположено нежилое здание, находился в пользовании ОАО на основании договора аренды, заключенного на 3 года. Однако указанный договор аренды зарегистрирован не был. Является ли с 1 января 2005 г. общество плательщиком земельного налога или ООО должно уплачивать арендную плату? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 23, июнь 2006 г.)

В 2002 г. ООО приобрело по договору купли-продажи у ОАО нежилое здание, расположенное в г. Москве. Земельный участок, на котором расположено нежилое здание, находился в пользовании ОАО на основании договора аренды, заключенного на 3 года. Однако указанный договор аренды зарегистрирован не был. Является ли с 1 января 2005 г. общество плательщиком земельного налога или ООО должно уплачивать арендную плату?

С 1 января 2005 г. на территории г. Москвы вступила в силу глава 31 "Земельный налог" НК РФ, согласно которой земельный налог устанавливается в качестве местного налога, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и Законом г. Москвы от 24.11.04 г. N 74 "О земельном налоге" и обязателен к уплате на территории г. Москвы.

Плательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). При этом таковыми не являются организации в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК РФ).

В случае приобретения права собственности на здание, строение или сооружение на основании договора купли-продажи необходимо учитывать ст. 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В связи с этим покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из вопроса, договор аренды земельного участка, не зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании изложенного в случае отсутствия решения суда о регистрации договора аренды земельного участка он является недействительным, а, следовательно, к ООО не могло перейти право пользованием земельным участком на основании договора аренды.

Е. Холева,

Минфин России

7 июня 2006 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 23, июнь 2006 г.