Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2008 г. N 10АП-173/2008

г. Москва

29 июля 2008 г.

Дело N А41-К1-13707/07

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей: Кручининой Н.А., Куденеевой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания: Очировой Н.А.,

при участии в заседании:

от истца - ООО "Премьер": Еременко И.А., представитель по доверенности б/н от 06.02.2008 г.; Еремин В.В., представитель по доверенности б/н от 18.07.2008 г.; Ждановская О.Н., представитель по доверенности б/н от 02.10.2007 г.; Попов О.Н., представитель по доверенности б/н от 01.08.2007 г.; Троцан Ю.А., директор ООО "Премьер" на основании приказа N 30П от 21.09.2007 г.; Троцан И.А., представитель по доверенности б/н от 01.08.2007 г.;

от ответчика - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)": Зосимов Р.В., представитель по доверенности N 206/07 от 28.09.2007 г.; Музыка М.В., представитель по доверенности N 314/07 от 20.12.2007 г.; Мухоморов Д.В., представитель по доверенности N 313/07 от 20.12.2007 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2007 года по делу N А41-К1-13707/07, принятое судьей Ильясовым Р.Х.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Премьер" к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 48 294 063 рубля 76 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 298 863 рубля 73 копейки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - ООО "Премьер") обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)") о взыскании неосновательного обогащения в сумме 49 675 157 рублей 62 копейки, в том числе:

35 286 861 рубль 48 копеек - стоимость неотделимых улучшений;

1 130 746 рублей 47 копеек - сумма излишне уплаченной арендной платы;

6 057 847 рублей 72 копейки - сумма неосновательно полученного сервисного сбора;

1 158 418 рублей 24 копейки - сумма невозвращенной "платы за официальное открытие торгового центра";

6 041 283 рубля 71 копейка - сумма невозвращенного страхового депозита (том 1, л.д.2-17).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил взыскать неосновательное обогащение в сумме 48 294 063 рубля 76 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 298 863 рубля 73 копейки (том 5, л.д.50-51).

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2007 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (том 6, л.д.122-127).

Не согласившись с данным решением, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске (том 6, л.д.139-154).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сослались на нарушение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение обстоятельств дела.

Представители истца в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, решение суда считают законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 19.04.2004 г. между сторонами было заключено Соглашение об использовании коммерческой недвижимости, которое носило характер смешанного договора и содержало в себе условия предварительного договора и договора об оказании услуг (том 1, л.д.21-44).

Целью заключения истцом и ответчиком данного соглашения явилось обеспечение предоставления ответчиком истцу в аренду сроком на 10 лет торгового помещения в строившемся на тот момент семейном торговом центре "Мега Химки", расположенном по адресу: Московская область, г.Химки, микрорайон N 8, ул.Ленинградская, д.1, под условным обозначением "N4060+4061".

В соответствии с пунктом 1.2 данного Соглашения его предметом явилось исполнение сторонами следующих обязательств:

- по предоставлению истцу помещения для осуществления подготовительных работ и последующего пользования помещениями;

- по заключению ответчиком с истцом договора аренды помещения после регистрации права собственности ответчика на них;

- по проведению истцом подготовительных работ и уплате ряда платежей за пользование и аренду помещений (страхового депозита, платы за заключение договора аренды, годовой фиксированной арендной платы, платы за официальное открытие торгового центра) (том 1, л.д.24).

Порядок исполнения указанных обязательств и порядок взаиморасчетов предусмотрены сторонами в статьях 2-4 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости.

Помещения, указанные в Соглашении были переданы истцу по акту приема-передачи от 02.08.2004 г. для выполнения подготовительных работ (том , л.д.).

Во исполнение п.п. 1.2, 2.1, 2.2 Соглашения ООО "Премьер" провело за свой счет подготовительные работы в помещениях торгового центра "Мега Химки", включающие в себя строительно-монтажные, отделочные и электротехнические работы, работы по установке системы кондиционирования и вентиляции.

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 10.04.2006 г. у ответчика возникло право собственности на нежилое помещение - торгово-развлекательный центр "Мега Химки", расположенный по адресу: Московская область, г.Химки, микрорайон N 8, ул.Ленинградская, д.1.

В соответствии с пунктом 3.1 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости после регистрации УФРС по Московской области договора аренды на основании акта приема-передачи от 10.04.2006 г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещения торгово-развлекательного центра "Мега Химки" (том 1, л.д.114).

В качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Соглашению истец выплатил ответчику страховой депозит, сервисный сбор, внес годовую арендную плату и оплатил услуги ответчика по официальному открытию торгового центра, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

После расторжения ответчиком договора аренды коммерческой недвижимости 20.06.2007 г. в одностороннем порядке, истец передал ответчику арендуемые помещения по акту приема-передачи от 17.07.2007 г. (том 1, л.д.17.07.2007 г.). Согласно данному акту, скрепленному подписями обеих сторон, помещения торгово-развлекательного центра были переданы ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" с неотделимыми улучшениями.

ООО "Премьер" 17.07.2007 г. передало ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" претензию (исх. от 13.07.2007 г.) о возврате неосновательно полученных ответчиком денежных средств, в связи с досрочным расторжением договора аренды.

Претензия ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" ответчиком была оставлена без ответа.

ООО "Премьер", полагая, что нарушено его право на получение от ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" неосновательно полученных им денежных средств (страхового депозита, сервисного сбора и арендной платы, платежа за оказание услуг по официальному открытию торгового центра), а также право на возмещение стоимости приобретенных ответчиком неотделимых улучшений, ООО "Премьер" обратилось в суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из ничтожности Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 19.04.2004 г. в части предварительного договора аренды, поскольку на момент заключения данного соглашения ответчик не являлся собственником торгово-развлекательного центра "Мега Химки".

Суд апелляционной инстанции согласен с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По условиям оспариваемого соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.

Поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его, в нарушение статей 9, 11, 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя к этому понудить в судебном порядке, суд апелляционной инстанции считает, что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" не вправе было заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.

В результате ничтожности Соглашения об использовании коммерческой недвижимости в части предварительного договора аренды, созданные истцом неотделимые улучшения помещений торгового центра фактически осталось без надлежащего встречного предоставления, что свидетельствует об образовании на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Учитывая, что ответчик не имел правовых оснований безвозмездно приобрести результаты произведенных истцом в помещении работ, он, в силу статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан возместить истцу стоимость неосновательно приобретенных неотделимых улучшений помещений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное соглашение не может быть признано недействительным, поскольку заключалось в отношении совокупности строительных материалов, а не объекта недвижимого имущества, отклонены арбитражным апелляционным судом как противоречащее нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции стоимость неотделимых улучшений в сумме 35 286 861 рубль 48 копеек определена на основании расчета истца (том 1, л.д.118-122) и представленных в его обоснование договоров с подрядчиками, выставленных счетов и платежных поручении об оплате истцом их услуг (том 2 л.д.1-143, том 3 л.д.1-148, том 4 л.д.1-112).

Арбитражным апелляционным судом данный расчет проверен и признан обоснованным.

Определенная судом первой инстанции стоимость неотделимых улучшений подтверждена также данными экспертного заключения по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы, определившей стоимость результатов работ (улучшений), выполненных в помещениях торгового центра за счет ООО "Премьер" по состоянию на 17.07.2007 г. (дату составления акта приема-передачи помещения с неотделимыми улучшениями) в размере 46 641 918 рублей (том 10 л.д.5-59).

Оценив данное экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил достоверность его выводов.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на противоречие экспертного заключения ГУ РФЦСЭ при Минюсте РФ от 27.05.2008 г. N 248/19-3 данным экспертного заключения "Центра независимых судебных экспертиз" Российского экологического фонда "ТЕХЭКО" N 1817/Ц от 21.07.2008 г. отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку заключение эксперта N 1817/Ц не отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

В силу того, что положения Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 19.04.2004 г., устанавливающие особый метод измерения помещений, являются ничтожными, арбитражный суд считает правильным вывод суда первой инстанции об обоснованности взыскания арендной платы и сервисного сбора в части неверно измеренных лишних 85,7 кв.м. площади помещений.

Согласно Приложению В к СНиП от 31.05.2003 г. "Общественные здания административного назначения" и Приложению 3 к СНиП N 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения", если сторонами не согласовано иное, то для целей обмера площади недвижимости должен применяться метод измерения, установленный утвержденными нормами и правилами.

Разница между установленным в Соглашении особым методом обмера по стандарту ВОМА (Building Owners and Managers Association) и методом обмера, установленным СНиП состоит в том, что согласно установленным нормам и правилам площадь считается по периметру с вычетом колонн и перегородок в помещении, а по методу ВОМА колонны, перегородки и половина толщины стен входят в арендную площадь. То есть, площадь помещения, измеряемая по СНиП, меньше площади помещения, определенной сторонами Соглашения по стандарту ВОМА.

Таким образом, площадь помещений, отраженная в акте приема-передачи торгово-развлекательного центра "Мега Химки" от 10.10.2006 г. (том 1, л.д.114), равная 2 314,5 кв.м. и примененная при расчете арендной платы и сервисного сбора была фактически завышена. Для измерения площади помещений должны были применяться СНиП.

Согласно измерениям ООО "АС Озоне-Ист", выполненным на основании договора проектирования от 31.05.2004 г., заключенного с истцом, площадь помещений торгово-развлекательного центра "Мега Химки" составила 2 228,8 кв.м. То есть разница измерений площади помещений составила 85,7 кв.м.

Учитывая изложенные обстоятельства, арендная плата за период 10.04.2006 г. по 22.05.2007 г. в сумме 835 792 рубля 82 копейки и сервисный сбор за период с 22.05.2007 г. в сумме 520 935 рублей 98 копеек начислены на излишнюю площадь помещения необоснованно и подлежат возврату ответчиком истцу, как неосновательно приобретенные.

Условие Соглашения об использовании коммерческой недвижимости позволяющее ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" в одностороннем порядке изменять ставку сервисного сбора (п.12.4 приложения N 2) правомерно признано судом первой инстанции ничтожным.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что истец своими действиями согласился с изменением ставки сервисного сбора, не подтверждена документально.

Доказательств обоснованности увеличения ставки сервисного сбора в силу обстоятельств, предусмотренных статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком суду также не представлено.

Таким образом, ответчиком необоснованно получены 4 458 615 рублей 24 копейки, уплаченные истцом в виде перерасчитанного ответчиком сервисного сбора на основании выставленных ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" счетов N 9036123 от 06.10.2006 г., N 9041532 от 08.11.2006 г., счетов за период с 01.11.2006 г. по 17.07.2007 г.

После прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком возврату подлежал и страховой депозит в сумме 6 033 440 рублей, внесение которого было предусмотрено пунктом 4.1. Соглашения об использовании коммерческой недвижимости.

Согласно пункту 13.8.5 приложения N 1 к договору аренды стороны соглашения установили, что при условии соблюдения истцом договора аренды в случае его досрочного расторжения ответчик обязан возвратить истцу страховой депозит в сумме, изначально внесенной истцом, в кратчайший срок по подписании акта приема-передачи.

Как следует из материалов дела, 20.06.2007 г. ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды.

По двухстороннему акту приема-передачи от 17.07.2007 г. помещения были переданы ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)".

Учитывая, что обязанность по возвращению суммы страхового депозита арендатору, предусмотренная пунктом 13.8.5 приложения N 1 к договору аренды, арендодателем не была исполнена, последний необоснованно сберег 6 033 440 рублей.

В данной части решение суда также признано арбитражным апелляционным судом законным и обоснованным.

Ответчиком, в нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации не была надлежащим образом исполнена обязанность по официальному открытию торгового центра "Мега Химки", в силу чего приобретение им платежа за оказание соответствующих услуг при открытии торгового центра является неосновательным, и указанный платеж, согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит возврату истцу.

В соответствии с п.п. 1.1.8, 4.2.4 Соглашения об использовании коммерческой недвижимости ООО "Премьер" был внесен разовый платеж за официальное открытие торгового центра в сумме 1 158 418 рублей 24 копейки.

По материалам дела, письмом от 30.07.2004 г. ответчик уведомил истца о том, что открытие состоится 02.12.2004 г.

Между тем, дата открытия торгового центра несколько раз переносилась и открыть торговый центр "Мега Химки" ответчику удалось лишь 15.12.2004 г.

При этом открытие не было организовано должным образом и не соответствовало принятым представлениям об организации презентации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что п.1.1.8 Соглашения не определял вид услуг, которые должны были быть оказаны истцу в рамках официального открытия торгового центра, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку даже в отсутствие расшифровки данного понятия в Соглашении, исходя из обычаев делового оборота в задачи организаторов любого официального открытия входит не просто открытие объекта, а предварительное проведение ряда рекламных акций, направленных на привлечение внимания граждан, а также организация самой церемонии и увеселительных мероприятий.

В нарушение требований норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательства исполнения обязательства по официальному открытию торгового центра "Мега Химки".

Таким образом, денежные средства, уплаченные ООО "Премьер" в качестве платы за оказание услуг по открытию торгово-развлекательного центра, подлежат возврату ответчиком истцу как неосновательно приобретенные.

В части размера процентов за пользование чужими денежными средствами решение суда первой инстанции признано арбитражным апелляционным судом законным и обоснованным. Выводы суда в части периода начисления взыскиваемых процентов с учетом претензии (исх. от 13.07.2007 г.) переоценке не подлежат.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами не могут быть начислены на неотделимые улучшения, отклонен судом. Проценты начислены на стоимость неотделимых улучшений, взысканную судом с ответчика.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому оснований для отмены правильного решения суда не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены апелляционным судом в полном объеме и отклоняются как несостоятельные.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 13.08.2004 г. N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

В подтверждение заявленного ходатайства о взыскании судебных расходов, суд принимает представленные ООО "Премьер" - соглашение N 148/07 об оказании юридической помощи от 14.09.2007 г. и дополнительное соглашение к нему N 1 от 14.09.2007 г.; договор от 04.07.2007 г.; акты приема-передачи юридической помощи N 1 от сентября 2007 года, N 2 от октября 2007 года, N 3 от ноября 2007 года, N4 от декабря 2007 года, N 1 от января 2008 года, N 2 от февраля 2008 года, N 3 от марта 2008 года, N 4 от мая 2008 года, N 5 от июня 2008 года, с приложенными к ним счетами и платежными поручениями об оплате адвокатских услуг; командировочные удостоверения на имя Троцана И.А., Еременко И.А., Троцана Ю.А., Попова Ю.Н., с приложением авансовых отчетов и копий авиабилетов, которые бесспорно связаны с рассматриваемым делом.

Изучив представленные документы, суд считает обоснованными и документально подтвержденными расходы ООО "Премьер" на оплату услуг представителей в сумме 450 000 рублей.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 30 ноября 2007 года по делу N А41-К1-13707/07 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить Государственному учреждению "Российский Федеральный центр судебной экспертизы" при Министерстве юстиции Российской Федерации (получатель платежа - УФК по г.Москве (РФЦСЭ при Минюсте России), л/сч 06318444210 (РФЦСЭ), ИНН/КПП 7704055136/770901001, р/сч 40503810600001009079 в отделении 1 Московского ГТУ Банка России г.Москва 705, л/сч 06318444220, БИК 044583001, КБК 31830201010010000130, ОКАТО 45286555000, п.1 разрешение N 318063/101 от 23.10.2001 г. (адрес: г.Москва, Хохловский пер, д.13, стр.2) по счету N 236 от 24.06.2008 г. с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда за проведение судебной строительно-технической экспертизы (наименование платежа - экспертиза N248/19-3) 248 396 рублей.

Возвратить с депозитного счета Десятого арбитражного апелляционного суда ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" денежные средства в сумме 251 604 рубля.

Взыскать с ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" в пользу ООО "Премьер" судебные расходы в сумме 450 000 рублей.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.А. Кручинина Г.А. Куденеева