Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2008 г. N 10АП-3186/2008

г. Москва

13 октября 2008 г.

Дело N А41-9283/08

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой.И.,

судей Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т.,

при ведении протокола судебного заседания Заболотним С.Н.,

при участии в заседании:

от истца: Сипачев Д.Ю., по доверенности от 14.04.08 г.;

от ответчика: Кузнецова Е.С., по доверенности от 04.06.08 г.;

3-и лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Слафи" на решение Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2008 года по делу N А41-9283/08, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску ООО "Слафи" к ООО "Альфа стиль", при участии третьего лица - УФРС по МО, о расторжении договора и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Слафи" (ООО "Слафи") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа стиль" (ООО "Альфа стиль"), при участии третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (УФРС по МО), о расторжении договора аренды нежилого помещения N 08/06 от 15 декабря 2006 года, а также взыскании с ответчика задолженности по договору в размере 500 200 руб., пени в сумме 116 817 руб. 60 коп. и расходов по госпошлине в размере 500 200 руб.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил сумму заявленных требований и просил взыскать с ответчика 106 200 руб. основного долга, 153 985 руб. 60 коп. пени, а также 16 500 руб. расходов по уплате госпошлины (л.д. 98-99).

Арбитражный суд Московской области решением от 20 августа 2008 года взыскал с ООО "Альфа стиль" в пользу ООО "Слафи" 106 200 руб. основной задолженности, 153 985 руб. 60 коп. пени, а также 6 703 руб. 71 коп. расходов по госпошлине, прекратив производство по делу в части взыскания с ответчика 356 832 руб. в связи с отказом ООО "Слафи" от иска в указанной части.

Вышеназванным судебным актом суд первой инстанции оставил без рассмотрения требования ООО "Слафи" о расторжении договора аренды N 08/06 от 15.12.06 г.

В апелляционной жалобе ООО "Слафи" просит решение суда первой инстанции от 20.08.08 г. отменить в части оставления без рассмотрения иска о расторжении договора аренды N 08/06 от 15.12.06 г., как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15 декабря 2006 года ООО "Слафи" (арендодатель) и ООО "Альфа стиль" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 08/06, в соответствии с п. 1.1. которого арендатор принял во временное владение и пользование принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание картофелехранилища общей площадью 1 798, 1 кв.м., лит. Б17, Б17-1, расположенное по адресу: 141980 Московская область, г. Дубна, ул. Дачная, д. 1, стр. 14 (л.д. 11-16).

Пунктом 2.1. вышеуказанного договора предусмотрен срок его действия до 31 декабря 2011 года.

Пунктом 3.2. договора сторонами установлен размер арендной платы за пользование помещением в сумме 106 200 руб. в месяц.

1 февраля 2007 года ООО "Слафи" и ООО "Альфа стиль" подписали акт приема-передачи нежилого помещения в соответствии с условиями договора N 08/06 от 15.12.06 г. (л.д. 21).

30 марта 2007 года сторонами спора подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору N 08/06, которым установлено, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 106 200 руб. в месяц, при этом перечисление арендных платежей осуществляется в следующем порядке: арендная плата за апрель 2007 года перечисляется не позднее 15.08.07 г., за май 2007 года - не позднее 15.09.07 г., за июнь 2007 года - не позднее 15.10.07 г., за июль - не позднее 15.11.07 г., а начиная с августа 2007 года, ежемесячные арендные платежи должны выплачиваться ответчиком не позднее 10 числа каждого месяца, за который производится оплата.

Как указывает истец, ООО "Альфа стиль" ненадлежащим образом исполняло обязательства в части своевременного внесения платы за пользование арендованным по договору N 08/06 имуществом, в результате чего образовалась задолженность в размере 500 200 руб.

14 апреля 2008 года ООО "Слафи" обратилось к ООО "Альфа стиль" с претензией, в которой предложило ответчику расторгнуть договор N 08/06 в связи с неоднократными просрочками арендатора по оплате арендных платежей и наличием непогашенной задолженности (л.д. 138).

Поскольку ответа на вышеуказанную претензию ООО "Слафи" не получило, истец обратился с иском в арбитражный суд, при этом на момент рассмотрения данного дела судом первой инстанции ООО "Альфа стиль" частично погасило образовавшуюся задолженность, остаток которой составил 106 200 руб.

Вышеназванное обстоятельство послужило основанием для отказа истца от иска в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 356 832 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ООО "Слафи" о взыскании с ООО "Альфа стиль" 106 200 руб. основной задолженности, 153 985 руб. 60 коп. пени, а также 6 703 руб. 71 коп. расходов по госпошлине, исходил из того, что задолженность ответчика по внесению арендных платежей в заявленной сумме подтверждена материалами дела, при этом размер пени, подлежащих взысканию в соответствии с условиями договора N 08/06, ответчиком не оспаривается.

Оставляя без рассмотрения требования ООО "Слафи" в части расторжения договора N 08/06 от 15.12.06 г., суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения указанного договора.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что в течение срока аренды по договору N 08/06 ООО "Альфа стиль" неоднократно допускало просрочки по внесению арендных платежей, что в соответствии с п. 16.2. договора является основанием для его расторжения.

Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что ООО "Слафи" соблюден претензионный порядок расторжения договора, поскольку истец неоднократно предупреждал ответчика о необходимости исполнения им обязательства по внесению арендных платежей, что подтверждается почтовой квитанцией от 22.04.08 г., уведомлениями N 89735 и N 89737 от 16 мая 2008 года, почтовой квитанцией от 14 апреля 2008 года.

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что требования ООО "Слафи" о расторжении договора N 08/06 основаны на ненадлежащем исполнении ООО "Альфа стиль" условий договора в части внесения арендных платежей.

Пунктом 16.1. договора N 08/06 сторонами предусмотрено, что досрочное расторжение настоящего договора возможно по взаимному соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором.

Пунктом 16.2. договора установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях использования арендатором помещения с существенным нарушением условий договора или назначения помещения, существенного ухудшения помещения, а также в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 3 вышеуказанной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса), при этом право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Нарушение сроков оплаты арендной платы само по себе не может повлечь расторжение договора аренды, так как статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен разумный срок для устранения нарушений обязательств по договору (пункты 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов: сначала арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса), и лишь после этого вправе потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде и то лишь после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

Вышеуказанная правовая позиция отражена в постановлении ФАС МО от 18 июля 2008 года по делу N КГ-А40/5041-08.

Из материалов дела усматривается, что претензией от 14 апреля 2008 года ООО "Слафи" обратилось к ООО "Альфа стиль" с предложением расторгнуть договор N 08/06 в связи с неоднократными просрочками арендатора по оплате арендных платежей и наличием непогашенной задолженности (л.д. 138).

Данная претензия с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон ввиду ненадлежащего исполнения арендатором его условий, касающихся внесения арендной платы, не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, что противоречит действующим нормам права об аренде.

Письмом от 14.04.08 г. ООО "Слафи" предложило ООО "Альфа стиль" сразу же расторгнуть договор, не установив для ответчика срока для устранения задолженности, послужившей основанием для данного обращения.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленный ст. 452 и ст. 619 ГК РФ.

Пунктом 13.1. договора N 08/06 предусмотрено, что споры сторон рассматриваются в порядке досудебного разбирательства путем переговоров, обмена письмами, составления необходимых протоколов, при этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

Согласно п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ООО "Альфа стиль" получило претензию ООО "Слафи" от 14.04.08 г.

Почтовые отправления в адрес ООО "Альфа стиль", на которые ссылается ООО "Слафи", направлялись с уведомлением о вручении, однако ни одного из таких уведомлений истец арбитражному суду не представил.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент рассмотрения данного дела судом первой инстанции ООО "Альфа стиль" частично погасило образовавшуюся задолженность, остаток которой составил 106 200 руб., то есть месячную арендную плату.

Таким образом, арендатор, оплатив задолженность по оплате арендных платежей, устранил допущенные нарушения условий договора, послужившие основанием для обращения арендодателя в суд, поскольку такое основание для расторжения договора, как невнесение два и более раз арендной платы, в настоящее время отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 11.2. договора N 08/06 в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор обязуется уплатить пеню в размере 0, 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Проверив представленный в материалах дела расчет пени, составленный истцом в соответствии с условиями договора N 08/06, арбитражный апелляционный суд признает его обоснованным и соразмерным последствиям нарушения обязательства, при том, что сумма пени, подлежащих взысканию, ответчиком не оспаривается, более того, последний в судебном заседании арбитражного апелляционного суда отказался от заявления требования об уменьшении суммы пени.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Слафи" требования в части взыскания с ООО "Альфа стиль" денежных средств по договору N 08/06, оставив без рассмотрения требование о расторжении указанного договора.

В силу ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "Слафи" не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20 августа 2008 года по делу N А41-9283/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

К.И. Демидова

Судьи

С.В. Боровикова Г.Т. Минкина