Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2008 г. N 10АП-2638/2008

г. Москва

16 октября 2008 г.

Дело N А41-2417/08

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Ханашевича С.К., Юдиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Дараевой Д.А.,

при участии в заседании:

от истца КУИ Зарайского муниципального района - Горькова Л.Е. - представитель по доверенности N 310 от 3 марта 2008 года,

от ответчика ООО "Совершенные бизнес решения" - Ковылин А.В. - представитель по доверенности от 27 июля 2007 года,

представитель ответчика МУП "Единая служба коммунального хозяйства Зарайского района" в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-2417/08 по иску Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района Московской области к ООО "Совершенные бизнес решения" о взыскании 479 623 руб. 15 коп., расторжении договора, обязании передать имущество,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Зарайского муниципального района Московской области (далее по тексту - КУИ Зарайского муниципального района) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Совершенные бизнес решения" (далее по тексту - ООО "Совершенные бизнес решения") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 479 623 руб. 15 коп.,

- расторжении договора аренды недвижимого имущества N 49 от 29 декабря 2006 года, заключенного между КУИ Зарайского муниципального района и ООО "Совершенные бизнес решения";

- обязании ООО "Совершенные бизнес решения" передать арендованное имущество арендодателю в исправном состоянии.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, просил взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с июня 2006 года по апрель 2008 года включительно в размере 574 106 рублей, а также пени в размере 67 657 руб. 70 коп., всего 641 763 руб. 70 коп.(л.д. 77).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2008 года исковые требования КУИ Зарайского муниципального района удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО "Совершенные бизнес решения" в пользу Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района 479 623 руб. 15 коп. - задолженности, 162 140 руб. 55 коп. - пени.

Суд обязал ООО "Совершенные бизнес решения" передать Комитету по управлению имуществом Зарайского муниципального района арендованное имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Зарайск, ул. Советская д. 45.

В остальной части иска отказано (л.д. 84-85).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Совершенные бизнес решения" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 93-94).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2008 года решение Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2008 года по делу N А41-2417/08 отменено, рассмотрение дела назначено по правилам суда первой инстанции на 17 сентября 2008 года на 16 час. 30 мин.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено Муниципальное унитарное предприятие "Единая служба коммунального хозяйства Зарайского района" (л.д. 112-115).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района поддержал заявленные требования, просил взыскать с ответчика - ООО "Совершенные бизнес решения" задолженность по арендной плате за период с июня 2006 года по апрель 2008 года в размере 574 106 рублей, пени в размере 67 657 руб. 70 коп., расходы по госпошлине в размере 12 917 руб. 64 коп.

Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 49 от 29 декабря 2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района, ООО "Совершенные бизнес решения" и МУП "Единая служба коммунального хозяйства Зарайского района" и обязать ответчика передать арендованное имущество Арендодателю в исправном виде.

Представитель ответчика ООО "Совершенные бизнес решения" возражал против заявленных требований, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика МУП "Единая служба коммунального хозяйства Зарайского района" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит исковые требования Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района, ООО "Совершенные бизнес решения" и МУП "Единая служба коммунального хозяйства Зарайского района" были заключены договоры аренды недвижимого имущества N 59 от 22 февраля 2006 года сроком с 22 февраля 2006 года по 31 декабря 2006 года и договор аренды недвижимого имущества N 49 от 29 декабря 2006 года сроком с 1 января 2007 года по 30 июня 2007 года.

По условиям вышеуказанных договоров Арендатору - ООО "Совершенные бизнес решения" Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района было предоставлено во временное пользование имущество для организации торговой точки, расположенное по адресу: Московская область, г. Зарайск, ул. Советская д. 45, состоящее из помещения площадью 155,6 кв.м., находящегося в помещении магазина "Книги" на 2-ом этаже кирпичного, благоустроенного жилого дома.

По актам приема-передачи от 22 февраля 2006 года и от 29 декабря 2006 года Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района было передано, а ООО "Совершенные бизнес решения" принято во временное пользование имущество для организации торговой точки.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 5.4 договоров N 59 от 22 февраля 2006 года, N 49 от 29 декабря 2006 года Арендатор обязан ежемесячно вносить безналичным порядком в Управление Федерального казначейства по Московской области арендную плату за текущий месяц до 10 числа текущего месяца в сумме, определяемой Приложением N 1 к договору аренды N 59 от 22 февраля 2006 года и N 49 от 29 декабря 2006 года.

В приложении N 1 к договору аренды N 59 от 22 февраля 2006 года определена сумма ежемесячной арендной платы на 2006 год - 23 112 руб. 00 коп. (л.д.8).

В приложении N 1 к договору аренды N 49 от 29 декабря 2006 года определена сумма ежемесячной арендной платы на 2007 год в размере 24 961 руб. 00 коп. (л.д.13).

В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пеню в размере ставки рефинансирования Центробанка от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа (пункт 8.1 договоров).

Предъявляя настоящие исковые требования, Комитет по управлению имуществом Зарайского муниципального района Московской области сослался на то, что в период с июня 2006 года по 1 декабря 2007 года ответчиком не вносилась арендная плата, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 574 106 руб.

Кроме того, истец указал на то, что Арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением по истечении срока действия договора N 49 от 29 декабря 2006 года с 1 декабря 2007 года по апрель 2008 года.

При отсутствии договора аренды, руководствуясь решением Совета депутатов Зарайского муниципального района N 36/2 от 13 ноября 2006 года "О базовой ставке арендной платы за нежилые помещения на 2007 год", N 50/3 от 11 октября 2007 года "О базовой ставке арендной платы за нежилые помещения на 2008 год", истец просил взыскать с ООО "Совершенные бизнес решения" задолженность по арендной плате за период с июня 2006 года по апрель 2008 года включительно в размере 574 106 рублей, а также пени в размере 67 657 руб. 70 коп.

Из материалов дела усматривается, что Комитет по управлению имуществом Зарайского муниципального района неоднократно письмами N 631 от 6 мая 2006 года, N 1585 от 14 ноября 2006 года обращалось к ООО "Совершенные бизнес решения" с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате по договорам N 59 от 22 февраля 2006 года и N 49 от 29 декабря 2006 года.

Однако задолженность по арендной плате не была погашена ответчиком.

В качестве возражений относительно предъявленных требований ООО "Совершенные бизнес решения" сослалось на то, что задержки по перечислению арендной платы происходили по тем основаниям, что Комитет по управлению имуществом Зарайского муниципального района сам имеет задолженность по оплате работ по капитальному ремонту помещения на сумму 413 209 руб. 54 коп., выполненных ответчиком.

В обоснование данного довода ответчиком представлена смета ремонта помещений, расположенных по адресу: Московская область, г. Зарайск, ул. Советская д. 45, в соответствии с которой стоимость работ по капитальному ремонту объекта составляет 413 209 руб. 54 коп.

Между тем, данные доводы не могут быть приняты арбитражным апелляционным судом во внимание, поскольку встречные исковые требования о взыскании с Комитета по управлению имуществом задолженности в указанном размере ООО "Совершенные бизнес решения" не предъявлялись.

До подачи иска ответчик не обращался с письменным заявлением к Комитету по управлению имуществом Зарайского района о зачете указанной суммы в счет арендной платы в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пунктом 6.2.10 договоров N 59 от 22 февраля 2006 года и N 49 от 29 декабря 2006 года предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт имущества; капитальный ремонт имущества осуществляется за счет средств эксплуатирующей организации или иных средств в разумный срок (л.д.11).

Таким образом, капитальный ремонт имущества должен осуществляться за счет средств эксплуатирующей организации, а не за счет средств Арендатора.

Согласие истца на проведение ремонта в материалах дела отсутствует.

Ссылка ответчика на то, что часть спорных помещений занята другими Арендаторами, не подтверждена материалами дела.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что действительно часть арендуемой площади была передана другому лицу, однако данная передача произошла после апреля 2008 года, данный период в расчет иска не вошел.

Поскольку ООО "Совершенные бизнес решения" не представлены доказательства погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, арбитражный апелляционный суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию данная задолженность в размере 574 106 рублей.

Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района также были предъявлены требования к ООО "Совершенные бизнес решения" о взыскании пени в размере 67 657 руб. 70 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 8.1 договоров N 59 от 22 февраля 2006 года и N 49 от 29 декабря 2006 года предусмотрено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пеню в размере ставки рефинансирования Центробанка от суммы просроченного платежа. Началом применения данных санкций считается следующий день после срока уплаты очередного платежа.

Ввиду того, что ООО "Совершенные бизнес решения" исполнило обязательства по договорам N 59 от 22 февраля 2006 года и N 49 от 29 декабря 2006 года ненадлежащим образом, с Арендатора в пользу Комитета по управлению имуществом Зарайского района подлежат взысканию пени в размере 67 657 руб. 70 коп.

Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района предъявлены также требования о расторжении договора N 49 от 29 декабря 2006 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района - Арендодатель, ООО "Совершенные бизнес решения" - Арендатор и Муниципальным унитарным предприятием "ЕСКХ Зарайского района" - Эксплуатирующая организация и обязании передать арендованное имущество Арендодателю в исправном виде.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изменения и расторжения договора.

Согласно части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако, Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района не представило доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В материалы дела Комитетом по управлению имуществом Зарайского муниципального района представлено уведомление N 639, направленное 22 мая 2007 года в адрес Арендатора - ООО "Совершенные бизнес решения", в котором истец просил погасить имеющуюся задолженность и произвести плановый платеж за май 2007 года. В указанном уведомлении истец также указал, что в случае не исполнения данных требований договор аренды будет расторгнут в судебном порядке (л.д.23).

Между тем, доказательства направления и получения ООО "Совершенные бизнес решения" указанного уведомления в материалы дела не представлено.

Представитель ответчика отрицает получение от Комитета по управлению имуществом Зарайского района каких-либо уведомлений о расторжении договора.

Имеющееся в деле уведомление N 212 от 14 февраля 2008 года, которое получено руководителем ответчика Белохвостиковым П.В. (л.д.67), не может служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В указанном уведомлении речь идет о необходимости прекратить торговлю до момента выяснения договорных отношений, а не о расторжении договора.

Такое уведомление не соответствует требованию части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим иск Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района в части расторжения договора аренды N 49 от 29 декабря 2006 года и обязании ООО "Совершенные бизнес решения" передать арендованное имущество Арендодателю в исправном виде подлежит оставлению без рассмотрения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ООО "Совершенные бизнес решения" в пользу Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 12 917 руб. 64 коп.

Руководствуясь частью 5 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Совершенные бизнес решения" в пользу Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района задолженность в размере 574 106 руб., пени в размере 67 657 руб. 70 коп., госпошлину по иску в размере 12 917 руб. 64 коп., всего - 654 681 руб. 34 коп.

Требования Комитета по управлению имуществом Зарайского муниципального района о расторжении договора аренды N 49 от 29 декабря 2006 года и освобождении помещения по ул. Советской, 45 города Зарайска оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.К. Ханашевич Н.С. Юдина