Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 10АП-1416/2009

г. Москва

01 июня 2009 г.

Дело N А41-11744/08

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Бархатова В.Ю., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Шишкиной В.,

при участии в заседании:

от истца: Митусова Н.А. по доверенности от 19.06.08 г.,

от ответчика: Михеева М.Р. по доверенности от 10.03.09 г.,

от 3-лица: не явилось, надлежаще извещено,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года по делу N А41-11744/08, принятое судьей Матеенковым А.В. по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" (далее - ООО "Центр по информатике и электронике") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, в котором просило признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г., заключенный между истцом и обществом с ограниченной ответственностью СК "Строй-Инвест" (далее - ООО СК "Строй-Инвест"), и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "Центр по информатике и электронике" земельного участка общей площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:00070515:0002, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д.Каменка) и возврата ООО СК "Строй-Инвест" денежных средств в размере 25120000 руб., а также признать недействительным заключенный между ООО "Центр по информатике и электронике" и ООО СК "Строй-Инвест" договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. с дополнительным соглашением от 24.06.2005 г. и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ООО "Центр по информатике и электронике":

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.Б1, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0005;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.Б2, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0007;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.Б3, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0008;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.Б5, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0009;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.В2, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0001;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.В21, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0002;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.В22, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0003;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.В32, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0004;

- нежилого объекта незавершенного строительства по адресу: г.Москва, Зеленоград, кор.В24, инвентарный номер 45:272:002:000003390:0005, и возврата ООО СК "Строй-Инвест" денежных средств в размере 5015000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2009 года по делу N А41-11744/08 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ООО СК "Строй-Инвест" подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить по мотиву неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также в связи с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, апелляционный суд установил, что 22.06.2005 г. между ООО "Центр по информатике и электронике" и ООО СК "Строй-Инвест" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с дополнительным соглашением от 24.06.2005 г., согласно которому в собственность ответчика подлежало передаче девять незавершенных строительством объектов, расположенных по адресу: г.Москва, Зеленоград, Промышленная зона ЦИЭ, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, В24.

В соответствии с п. 2.1 данного договора стоимость продаваемого недвижимого имущества составляла 5015000 руб.

23.09.2005 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ООО СК "Строй-Инвест" на указанные выше объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.09.2005 г.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. ООО "Центр по информатике и электронике" передало в собственность ООО СК "Строй-Инвест" земельный участок без строений и сооружений, в границах кадастрового плана, прилагаемого к настоящему договору, площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070515:0002, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: для промышленного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д.Каменка).

Согласно п. 3 данного договора земельный участок продан за 25120000 руб.

23.03.2007 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ООО СК "Строй-Инвест" на указанный выше земельный участок площадью 125,6 га, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.03.2007 г.

По утверждению истца, договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. и договор купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. не соответствуют требованиям ст. 552 ГК РФ, предусматривающим одновременную передачу при продаже здания, строения, сооружения, земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования, а также требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, запрещающим отчуждение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, без одновременного отчуждения самого объекта недвижимости. Поскольку истец являлся собственником как земельного участка площадью 125,6 га, так и девяти незавершенных строительством объектов недвижимости на нем расположенных, то заключение двух различных договоров купли-продажи, передача покупателю объектов недвижимости в 2005 г., а земельного участка - в 2007 г., то есть отсутствие воли на совместное отчуждение земельного участка и объектов недвижимости, в данном случае свидетельствует о ничтожности указанных выше договоров купли-продажи в силу ст.168 ГК РФ.

Апелляционный суд, исследовав в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. и договора купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. в силу следующих обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В рамках оспариваемого договора купли-продажи от 22.06.2005 г. истец продал ответчику девять незавершенных строительством объектов недвижимости по адресу: Москва, Зеленоград, Промышленная зона ЦИЭ, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, В24.

Пунктом 1 статья 552 ГК РФ, изложенной в действующей на момент заключения договора редакции, установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 2 данной статьи указано, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Между тем, в нарушение норм указанного выше закона оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. не содержит условия о передаче продавцу прав на земельный участок, расположенный под отчуждаемыми объектами недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 125,6 га по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка, д.Каменка, на котором расположены указанные выше объекты недвижимости, был продан покупателю объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от 24.06.2005 г., тогда как фактическая передача этого земельного участка была осуществлена по передаточному акту от 28.02.2007 г. Данный земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выданным его правопредшественнику свидетельством на право собственности на землю N 0876737 от 13.11.1997 г.

При этом в указанном договоре отсутствуют сведения о наличии на продаваемом земельном участке каких-либо объектов недвижимости.

В п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, данная норма права содержит императивное правило следования земельного участка за объектом недвижимости, а именно при отчуждении недвижимости к приобретателю переходит право на соответствующий земельный участок, если недвижимость и земельный участок принадлежат одному лицу.

Из оспариваемых договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка не следует, что воля продавца была направлена на совместное отчуждение объектов недвижимости и земельного участка.

О том, что спорный земельный участок отчуждался отдельно от находящихся на нем объектов недвижимости свидетельствует то обстоятельство, что на состоявшемся 22.06.2005 г. общем собрании участников ООО "СК "Строй-Инвест" было принято решение об одобрении сделки по покупке указанного выше земельного участка. Вопрос о покупке расположенных на нем объектов недвижимости не был включен в повестку дня данного собрания.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 11 постановления от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При таких обстоятельствах оспариваемые договоры купли-продажи правомерно признаны судом первой инстанции ничтожными сделками.

Кроме того, в силу ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества - девяти незавершенных строительством объектов ООО "Центр по информатике и электронике" заключило с ООО СК "Строй-Инвест" 22 июня 2005 г., тогда как запись о праве собственности истца на отчуждаемые им объекты недвижимости была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь 18.08.2005 г.

В свою очередь, договор купли-продажи земельного участка площадью 125,6 га был заключен между истцом и ответчиком 24.06.2005 г., тогда как право собственности на этот земельный участок ООО "Центр по информатике и электронике" было зарегистрировано в установленном законом порядке - 23 марта 2007 г.

При таких обстоятельствах сделки по отчуждению девяти незавершенных строительством объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, совершенные при отсутствии у продавца государственной регистрации права собственности на это недвижимое имущество, не соответствуют указанным выше требованиям Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что также свидетельствует о ничтожности оспариваемых сделок. Данная позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2007 г. N 6623/05.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно применил в силу норм ст.167 ГК РФ последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г., обязав ООО СК "Строй-Инвест" возвратить ООО "Центр по информатике и электронике" перечисленные выше девять нежилых объектов незавершенного строительства, а ООО "Центр по информатике и электронике" - возвратить в пользу ООО СК "Строй-Инвест" денежные средства в размере 5015000 руб., перечисленные в счет уплаты этого имущества.

Апелляционный суд также находит правомерным применение судом первой инстанции последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. в виде возврата в пользу ООО "Центр по информатике и электронике" земельного участка общей площадью 1256000 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070515:0002, а в пользу ООО СК "Строй-Инвест" - денежных средств в размере 25120000 руб.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности является необоснованным в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В данном случае началом исполнения оспариваемой сделки купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2005 г. является дата подписания акта приема-передачи недвижимого имущества - 27 июня 2005 г. В свою очередь, началом исполнения сделки купли-продажи земельного участка от 24.06.2005 г. является дата подписания передаточного акта - 28.02.2007 г. С требованием о признании их недействительными истец обратился в суд 20.06.2008 г., что подтверждается соответствующим штампом Арбитражного суда Московской области на копии искового заявления, представленного со стороны истца. Таким образом, с настоящим иском истец обратился в пределах трехгодичного срока, установленного законом для обращения в суд с данными требованиями.

В силу изложенного у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 мая 2009 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11744/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.В. Диаковская