Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2008 г. N 15АП-2729/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-10727/2007-20/322

06 июня 2008 г.

N 15АП-2729/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от истца: Холопик А.С., доверенность от 09.01.2008г. N 13/03;

от ответчиков: от ООО "Аквистрой К" внешний управляющий Стрижов Максим Евгеньевич, паспорт; от ГОУ ВПО "Государственный технологический университет" Купин А.М., доверенность от 28.12.2007г. N 01-Д-1846/21; от ООО "Монолит-1" Талиманчук А.В., доверенность от 12.05.2008г.; ООО "Финанс-Восток" представителя не направило, считается извещенным надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 марта 2008 г. по делу N А32-10727/2007-20/322 (судья Бабаева О.В.)

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю

к ответчикам ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет", обществу с ограниченной ответственностью "Монолит-1", обществу с ограниченной ответственностью "Аквистрой К", обществу с ограниченной ответственностью "Финанс-Восток"

при участии третьих лиц Федерального агентства по образованию, Администрации г. Краснодар, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, ЗАО "Система Зерностандарт"

о признании недействительным инвестиционного договора и о понуждении за свой счет снести самовольную постройку

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчикам ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет" (далее - университет), обществу с ограниченной ответственностью "Монолит-1", обществу с ограниченной ответственностью "Аквистрой К" с требованием о признании недействительным инвестиционного договора N 1 от 12.02.2003г., заключенного университетом с ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К", обязать ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К" осуществить за свой счет снос самовольно возведенной фундаментной плиты здания бизнес - центра, расположенного на земельном участке по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, 135.

Определением суда от 17 сентября 2007 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Финанс-Восток"; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Федеральное агентство по образованию, Администрация г. Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края (т. 2, л.д. 149-150).

В обоснование иска Территориальное управление указало, что инвестиционный договор заключен ответчиками в нарушение законодательства Российской Федерации, т.к. заключив договор, университет фактически распорядился земельным участком, при этом ни Департамент имущественных отношений Краснодарского края, ни Территориальное управление решения о предоставлении земельного участка под строительство здания бизнес - центра не принимало, договор заключен с целью осуществления предпринимательской деятельности, что для университета недопустимо, разрешение на строительство не выдавалось.

В отзыве на иск университет указал на свою нуждаемость в площадях для развития образовательного процесса, исследованность вопроса о распоряжении университетом земельным участком Арбитражным судом г. Москвы при рассмотрении иска ООО "Монолит-1" к ООО "Аквистрой К" о взыскании денежных средств за проектную документацию, который (и вслед за ним Девятый арбитражный апелляционный суд) нарушений не нашли, так как строительная площадка предоставляется в пользование для ведения строительных работ. Также указал, что все необходимые разрешительные документы получены, возведенный на земельном участке фундамент под признаки самовольной постройки не подпадает (т.1, л.д.70, т.3, л.д.105).

В отзывах на иск ООО "Аквистрой К" указало на пропуск истцом срока исковой давности, просило в иске отказать (т.3, л.д.53-54, 77).

ООО "Финанс-Восток" в отзыве на исковое заявление также указывало на пропуск срока исковой давности, просило в иске отказать, пояснив, что сделок по распоряжению земельным участком университет не заключал; Департамент имущественных отношений Краснодарского края и истец решения о предоставлении земельного участка под строительство бизнес - центра не принимали, однако на момент заключения инвестиционного договора решение соответствующего вопроса находилось в компетенции администрации г. Краснодар (т.3, л.д.59-62).

Решением арбитражного суда от 06 марта 2008 г. в иске отказано. Суд указал, что на момент заключения инвестиционного договора полномочия по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, осуществлял Департамент имущественных отношений Краснодарского края, однако суд пришел к выводу, что при заключении инвестиционного договора университет не преследовал цели осуществления предпринимательской деятельности, учредитель университета выразил согласие на заключение инвестиционного договора; глава администрации г.Краснодара был вправе своим постановлением распорядиться спорным земельным участком, в отношении которого на момент подписания инвестиционного договора не было осуществлено разграничение государственной собственности на землю. Суд применил сроки исковой давности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Территориальное управление ФАУФИ по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд неверно пришел к выводу о наличии у университета права в соответствии с уставными целями образовательного учреждения на предоставление в качестве вклада права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; согласование Минобразования РФ на заключение инвестиционного договора не является доказательством надлежащего согласования на заключение такого договора, поскольку Минобразование РФ законом наделено правом согласовывать заключение только договоров аренды; заключив инвестиционный договор, университет, не являясь коммерческой организацией, преследовал цель извлечения прибыли от его реализации, что не соответствует требованиям п. 2 ст. 1041 ГК РФ; земельный участок, предоставленный под строительство по спорному договору, является федеральной собственностью в силу закона, в связи с чем у Администрации г.Краснодар отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком; кроме того, разрешения на строительство спорного объекта, возведенного на земельном участке федерального уровня собственности, в установленной форме не выдавалось, что подтверждает наличие признаков самовольной постройки (т. 4, л.д. 6-12).

В отзыве на апелляционную жалобу ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет" просило решение суда первой инстанции оставить в силе.

Федеральное агентство по образованию в отзыве на жалобу пояснило, что ФАУФИ вправе осуществлять полномочия собственника в сфере управления имуществом Российской Федерации только в случае, когда данные полномочия не осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти. В соответствии с п.п. 1, 5.2 Положения о Федеральном агентстве по образованию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17.06.2004г. N 288 полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного подведомственным ему федеральным государственным учреждениям, осуществляет ФАО. Рособразование согласовало университету строительство на условиях заключенного инвестиционного договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы; представители университета и ООО "Монолит-1" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, представитель университета пояснил, что в настоящий момент ООО "Финанс-Восток" заключен договор уступки прав по инвестиционному договору с ЗАО "Система Зерностандарт".

Суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица ЗАО "Система Зерностандарт", отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 3 июня 2008 г.

В судебном заседании 3 июня 2008 г. истец поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчики университет, ООО "Монолит-1", ООО "Аквистрой К" просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Представитель университета пояснил суду, что строительство бизнес-центра является совместной деятельностью университета и инвестора. Не преследует извлечения прибыли, строительство согласовано с Федеральным агентством по образованию.

По вопросу о смене инвесторов представитель университета пояснил суду, что первым инвестором было ООО "Аквистрой К", второй инвестор - ООО "Финанс-Восток" функции инвестора не выполняло, уступило свои права ЗАО "Система Зерностандарт". Также пояснил, что у университета два земельных участка, по ул.Красной, 135 и по ул. Московской, 2. За счет последнего инвестора в настоящий момент ведется строительство гаража по ул.Московской, 2.

Представитель ответчика ООО "Аквистрой К" ссылается на свободу договора, пояснил суду, что в настоящее время желает продолжить стройку, в Арбитражном суде г.Москвы оспаривает уступки, рассматривает данный проект как перспективный для целей восстановления платежеспособности ООО "Аквистрой К", к которому в настоящий момент применена процедура внешнего управления.

Представитель ответчика ООО "Монолит-1" пояснил суду, что строительство согласовано с администрацией города.

Заказные письма с уведомлениями ответчику ООО "Финанс-Восток", направленные по двум выявленным судом из материалов дела адресам, вернулись в суд с пометкой "выбытие адресата". Ответчик ООО "Финанс-Восток" повторно извещался телеграммами, которые согласно отчету доставлены не были. Извещения посылались ответчику по адресам (почтовому и юридическому), указанным ООО "Финанс-Восток" в адресованном суду заявлении о привлечении его в качестве ответчика, представленных суду договоре (т.1, л.д.65,68), свидетельстве о постановке на учет юридического лица в налоговом органе (т.2, л.д.134), в представленном данным ответчиком отзыве на исковое заявление (т.3, л.д.59). По этим же адресам извещения направлялись судом первой инстанции, о чем ответчик не мог не знать, так как участвовал при рассмотрении дела в суде первой инстанции, одно из извещений было им получено (т.3, л.д.118). В соответствии с п.1 ст.124 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает. Копии судебных актов направлялись судом по адресу, указанному самим ответчиком. В силу п. 2 ст.123, п.1 ст. 124 АПК РФ ответчик считается извещенным надлежащим образом.

Третьи лица Федеральное агентство по образованию, Администрация г.Краснодар, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, ЗАО "Система Зерностандарт, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Федеральным агентством по образованию подано ходатайство об отложении судебного разбирательства, с указанием на то, что получить запрошенную судом информацию до 03.06.2008г. не представляется возможным. В удовлетворении данного ходатайства судом апелляционной инстанции отказано. Федеральным агентством не приведено каких-либо уважительных причин по которым требуемое судом пояснение (по вопросу о том, анализировались ли ФАО условия конкретного инвестиционного договора N 1 от 12.02.2003г., заключенного ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет" с ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К", либо согласование дано безотносительно к условиям конкретного инвестиционного договора) не может быть своевременно представлено суду.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Обстоятельства дела, оцениваемые в совокупности, свидетельствуют о том, что спорный объект характеризуется признаками самовольной постройки.

Университет, как следует из материалов дела, является правообладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. К материалам дела приобщен государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования 1994 г., согласно которому университету предоставляется 34,18 га. земли в г.Краснодаре по ул.Московской, 2 (т.2, л.д.42). Постановлением главы администрации г.Краснодара от 10.06.1996г. университету предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 24713 кв.м., без права производства строительных и земляных работ, для эксплуатации зданий и сооружений университета по ул.Красной, 135 в Западном административном округе (т.2, л.д.36). Постановлением главы администрации г.Краснодара от 04.06.2003г. N 1095 университету разрешено строительство 14-этажного здания бизнес-центра на земельном участке 2735 кв.м. в границах ранее предоставленного земельного участка по ул.Красной, 135 (т.2, л.д.35). Объект права описан в свидетельстве о государственной регистрации права следующим образом: "земельный участок для строительства 14-этажного здания Бизнес-центра, категория: земли поселений, площадь: 2735 в.м., адрес: г.Краснодар, Западный округ, ул.Красная, 135 (т.1, л.д.57).

Университет является государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования, закрепленное за ним имущество согласно п.3 раздела 2 Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1 является федеральной собственностью. Поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен университету под существующие здания и сооружения, данный земельный участок является федеральной собственностью (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации).

12 февраля 2003 г. между университетом, ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К" подписан инвестиционный договор N 1.

По условиям этого договора университет, именуемый в договоре заказчик, ООО "Монолит-1", именуемый технический заказчик и ООО "Аквистрой К", именуемый инвестор, пришли к соглашению о реализации инвестиционного проекта нового строительства двух монолитных 14-ти этажных зданий бизнес-центра по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, д.135, с общей рабочей площадью около 28 000 кв.м., и навеса для стоянки механизмов и оборудования на площадке по адресу: г.Краснодар, ул.Московская, д.2, с ориентировочным объемом инвестиций эквивалента 20 млн. дол. США. Данный договор, как следует из его текста, предполагает создание на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, недвижимого имущества с последующим разделом между участниками и последующим оформлением прав на земельный участок. По условиям договора университету причитается 15,71 % общей площади в здании бизнес-центра и 100% площади навеса; ООО "Монолит-1" - 6,07% общей площади; ООО "Аквистрой К" - 78,86 % общей площади и 96,5% площади машино-мест и (или) площади подземных пространств общего пользования.

Вкладом ООО "Аквистрой К" по условиям договора являются денежные средства для целей финансирования строительства; вкладом ООО "Монолит-1" - составление и согласование необходимой документации, заключение договора генподряда, технический контроль за производством строительных работ. Передача части помещений и навеса университету обусловлена предоставлением земельного участка для строительства.

В день подписания инвестиционного договора - 12 февраля 2003 г., его стороны подписали еще один договор - договор N 1/1 от 12 февраля 2003 г. Данным договором исполнение функций заказчика-застройщика возложено на ООО "Монолит-1", посредством передачи их этому обществу университетом (т.1, л.д.73). Обязанность по оплате услуг заказчика возложена на инвестора.

20 марта 2003 г. между ООО "Монолит-1" (заказчик) и ООО "Аквистрой К" (подрядчик) подписан договор, обозначенный как договор генерального подряда на строительство N 1-ГП (т.3, л.д.42). Стоимость работ оговорена в 630 000 000 руб. Пункт 4.1 договора устанавливает обязанность ООО "Монолит-1" в 15-дневный срок со дня подписания договора по акту, подписанному подрядчиком и заказчиком, передать подрядчику строительную площадку. В соответствии с п.6.1 данного договора подрядчик самостоятельно учитывает и оплачивает работы, предусмотренные договором подряда.

Оценка инвестиционного договора от 12 февраля 2003 г.N 1 в совокупности с двумя другими указанными договорами и иными представленными в материалы дела доказательствами приводит к выводу, что по условиям инвестиционного договора строительство объекта - бизнес-центра предполагалось осуществить на федеральном земельном участке силами инвестора, за его счет, он же должен получить основные выгоды:

- от университета иные стороны договора ничего, кроме обеспечения предоставления земельного участка под застройку, не ожидали; причем встречного предоставления в правовом смысле университет предоставить не может, т.к. объект, в котором заинтересован инвестор - земельный участок - принадлежит университету на праве, не предполагающем распоряжение;

- университет согласно п.5.1.2 инвестиционного договора обязался передать права заказчика ООО "Монолит-1", тем самым передать последнему контроль за осуществлением работ на федеральном земельном участке, закрепленном за университетом на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- ООО "Монолит-1" (технический заказчик), как следует из п.2.2 инвестиционного договора, обеспечивает составление технической документации за счет инвестора; на основании данного пункта договора решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 апреля 2006 г. по делу N А40-75038/05-22-624 с ООО "Аквистрой К" взыскана в пользу ООО "Монолит-1" денежная сумма, причитающаяся к уплате сторонней организации (ООО "Стройпроект ХХ1") за разработку проектно-сметной документации;

- согласно условиям договора подряда, ООО "Аквистрой К" выступает одновременно как инвестор и подрядчик, причем самостоятельно оплачивает работы; договор подряда не предусматривает вознаграждения подрядчику, что противоречит легальному определению договора подряда.

В конечном счете, из условий инвестиционного договора следует, что единственной функцией университета служит легализация строительства на федеральном земельном участке, при этом строительство ведется инвестором, которому ООО "Монолит-1" оказывает возмездные услуги по обеспечению оформления технической документации, что подтверждено решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 апреля 2006 г. по делу N А40-75038/05-22-624.

Инвестиционный договор N 1 от 12.02.2003г. апелляционный суд оценивает как ничтожную сделку, нарушающую права и законные интересы Российской Федерации, положения ст.40,41 Земельного кодекса РФ, прикрывающую предоставление земельного участка для целей осуществления строительства коммерческой организации с нарушением норм ст.30 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 40,41 Земельного кодекса РФ правомочие возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов принадлежит исключительно лицам, перечисленным в ст. 40 - 41 Земельного кодекса РФ. Ни ООО "Аквистрой К", ни ООО "Финанс-Восток", ни ООО "Монолит-1" к данным лицам не относятся, так как не являются ни собственниками, ни землепользователями или землевладельцами, ни арендаторами земельного участка, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за университетом.

Постановлением главы администрации г.Краснодара от 4 июня 2003 г. N 1095 осуществлять строительство на земельном участке разрешено университету.

В архитектурно-планировочном задании в качестве застройщика указан университет, на него же оформлены приобщенные к материалам дела разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (т.1, л.д. 104-110).

Положениям ст.40,41 Земельного кодекса РФ корреспондируют положения градостроительного законодательства, регулирующие положение застройщика и порядок предоставления разрешения на строительство.

Застройщик определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Разрешение на строительство как по Градостроительному кодексу РФ 1998 г., так и по положениям действующего Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ определяется как документ, предоставляющий право конкретному лицу - законному землепользователю (по ГрК РФ 2004 г. - застройщику) осуществлять строительство на земельном участке. Иное лицо может ссылаться на это разрешение только при переходе к нему права на земельный участок и на объекты капитального строительства. В этом случае срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Инвестиционный договор по сути переносит функцию застройщика на субъекта, который никаких прав на федеральный земельный участок не имеет.

Участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, т.е. титуле, который не предполагает его последующее отчуждение либо передачу во владение по иному основанию коммерческой организации, так как не предоставляет своему носителю права распоряжения. При осуществлении строительства самим университетом вновь возведенное здание поступает в собственность Российской Федерации, земельный участок в установленных границах остается в пользовании университета, никаких ограничений (обременений) права собственности Российской Федерации такое предоставление не предполагает.

Передавая в качестве вклада по инвестиционному договору право пользования земельным участком, университет фактически предоставил право пользования принадлежащим ему земельным участком другому лицу. Тем самым университет определил юридическую судьбу части принадлежащего ему земельного участка, т.е. распорядился им (п. 2 ст. 209 ГК РФ), одновременно обусловил юридическую возможность ограничений права собственника на земельный участок.

Создание на земельном участке чужого объекта недвижимости всегда влечет его изъятие, поэтому при предоставлении под капитальное строительство земельного участка коммерческой организации собственник - Российская федерация или муниципальное образование - выражает свою волю на прекращение использования соответствующего земельного участка, причем на строго определенных условиях. Создание на федеральном земельном участке нового объекта недвижимости, принадлежащего, в том числе, коммерческим организациям, в силу положений Земельного кодекса РФ о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, положений ст.36 ЗК РФ обусловит законные по общему правилу притязания сособственников недвижимости на получение прав на земельный участок.

Ни один из представленных в материалы дела документов не подтверждает волю Российской Федерации, выраженную в установленном порядке через уполномоченные органы, на предоставление земельного участка, расположенного в г.Краснодар, по ул.Красной, 135 ООО "Монолит-1", ООО "Аквистрой К", ООО "Финанс-Восток" либо какой-либо иной коммерческой организации.

Суд первой инстанции ссылается на письмо Федерального агентства по образованию от 23.03.2005г. в адрес ректора Кубанского государственного технологического университета А.А.Петрика, которым Агентство согласовывает строительство на участке 0,2735 га бизнес-центра (т.1, л.д.82). Однако в этом письме ни одна из коммерческих организаций (участвующих в деле лиц) не упоминается.

Из представленного университетом в материалы дела письма, подписанного заместителем Руководителя Управления организации работы территориальных органов от 20.05.2005г., также не следует согласия на предоставление участка коммерческой организации. Из данного письма только следует, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом не возражает против расширения строительства в целях обеспечения учебного процесса (т.1, л.д.83).

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 13 мая 1992г.N 312 "О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования" не допускается изъятие или изменение служебного назначения зданий и сооружений, используемых учреждениями системы образования, предоставленных им земельных участков без согласования с Министерством образования РФ и Министерством науки, высшей школы и технической политики РФ.

Решения об изъятии земельного участка из пользования университета в установленном порядке принято не было.

Кроме того, предоставление какой-либо коммерческой организации под застройку федерального земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании университета, означает нарушение порядка предоставления участков под строительство, обход установленного законом порядка выбора и предоставления земельных участков под строительство.

Университет своей волей предоставить земельный участок другому лицу для целей осуществления строительства не мог, даже с согласия своего учредителя - Федерального агентства по образованию. Договор о совместной деятельности законным основанием для предоставления земельного участка для строительства коммерческой организации не является.

Постоянное (бессрочное) пользование не предполагает распоряжения земельным участком даже при наличии на то согласия собственника. Этот вывод следует из п.4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, получил отражение в п.24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно данному пункту постановления Пленума ВАС РФ в силу п.4 ст.20 Земельного кодекса РФ после введения в действие Земельного кодекса РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также распоряжаться иным образом в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Особенности распорядительных возможностей высших учебных заведений относительно закрепленного за ними имущества установлены статей 27 Федерального закона N 125 от 22.08.1996г. "О высшем и послевузовском образовании".

Так, п.4 ст. 27 данного Закона в действующей на момент заключения оспариваемого инвестиционного договора редакции (от 10.01.2003 N 11-ФЗ) предусматривал возможность сдачи государственным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков в аренду без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Возможности предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства иному субъекту данная статья также не предусматривает. Указание на недопустимость предоставления имущества на условиях выкупа означает, что рассматриваемая норма допускала только такую передачу земельного участка во временное владение и пользование иного лица, которая не влечет прекращения или обременения по истечении срока аренды права собственника, направлена исключительно на возникновение временных отношений по использованию земельного участка.

Университет ссылается на приобщенные к материалам дела судебные акты по делу N А40-75038/05-22-624 (т.1, л.д.90-102), которые отражают спор между ООО "Монолит-1" (истец) и ООО "Аквистрой К" (ответчик). Решением Арбитражного суда г.Москвы с ООО "Аквистрой К" взыскана денежная сумма, которая ранее была взыскана с ООО "Монолит-1" по иску ООО "Стройпроект ХХ1" за разработку проектно-сметной документации (т.1, л.д.94). Как следует из судебных актов по данному делу, взысканная денежная сумма оценена как убытки, которые в силу инвестиционного договора подлежат взысканию с ответчика ООО "Аквистрой К". Суды применили п.1.4 договора от 12.02.2003г. N 1/1, согласно которому выполнение функций заказчика-застройщика оплачивается инвестором, а также п.2.2. инвестиционного договора, согласно которому строительство осуществляется за счет инвестора. В решении Арбитражного суда г.Москвы по данному делу получил отражение вывод, согласно которому ссылки ответчика (ООО "Аквистрой К") о нарушении ст.9,20,42 ЗК РФ, нарушении ООО "Монолит 1" и университетом права собственника по распоряжению и осуществлению контроля за земельными участками, находящимися в федеральной собственности, являются необоснованными.

Основанием освобождения от доказывания в силу п.2 ст.69 АПК РФ является установленность обстоятельств вступившим в законную силу судебным актом.

Таким образом, правовым основанием для освобождения от доказывания являются установленные судом фактические обстоятельства дела, но не правовые выводы суда. Правовой вывод суда в силу упомянутой нормы права не может быть отнесен к обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Кроме того, правовая оценка договора как действительного (или недействительного) может иметь преюдициальное значение при рассмотрении другого дела с участием тех же лиц, участвующих в деле, только в случае, если при установлении данного факта судом были исследованы все обстоятельства, входящие в предмет доказывания.

В приведенном решении Арбитражного суда г.Москвы отсутствует четкая констатация факта действительности договора. Предмет доказывания по делу был иной, поэтому все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску о недействительности договора судом не исследовались. В частности, не рассматривался вопрос о соблюдении порядка предоставления земельного участка, соблюдение положений ст.27 Закона "О высшем и послевузовском образовании", Постановления Правительства Российской Федерации от 13 мая 1992г.N 312 "О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования".

Исходя из изложенного, апелляционный суд не рассматривает судебные акты по делу N А40-75038/05-22-624 в качестве предрешающих выводы суда по данному делу относительно правовой судьбы инвестиционного договора и спорного объекта.

Спорный объект - фундаментная плита здания бизнес-центра - создан на земельном участке ООО "Аквистрой К", которое до 18 апреля 2007 г. являлось инвестором по договору от 12 февраля 2003 г. Данное обстоятельство подтверждается объяснениями сторон и материалами дела:

- как указало ООО "Финанс-Восток" в отзыве на иск, в 2003 г. финансирование строительства производилось ООО "Аквистрой К" (т.3, л.д.62);

- возражая на иск в отзыве от 10 июля 2007 г. университет указывал, что на земельном участке возведен фундамент стоимостью более 40 млн. руб. (т.1, л.д.71);

- как следует из договора уступки прав и обязанностей по инвестиционному договору от 18 апреля 2007 г. права и обязанности инвестора преданы ООО "Аквистрой К" ООО "Финанс-Восток" за 48 млн. рублей (т.1, л.д.66); данное обстоятельство также подтверждает тот факт, что фундаментная плита возведена за счет ООО "Аквистрой К";

- в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель университета пояснил суду, что за счет последнего инвестора - ЗАО "Система Зерностандарт" в настоящий момент ведется строительство гаража на ином земельном участке, а именно участке по ул.Московской, 2; подтвердил строительство фундаментной плиты ООО "Аквистрой К.

- в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Аквистрой К" возведение спорного объекта за счет данного общества не отрицал, указывал на стремление общества продолжить строительство;

- строительство спорного объекта за счет ООО "Аквистрой К" вытекает также из судебных актов по делу N А40-75038/05-22-624.

Фактическое состояние спорного объекта подтверждено актом от 23 мая 2008 г., составленным специалистом-экспертом отдела управления федеральным имуществом, ведущим специалистом-экспертом юридического отдела и специалистом-экспертом отдела управления земельными участками. К акту приложены фотографии, из которых видно, что спорный объект находится в заявленном истцом состоянии - фундаментная плита. Акт и фотографии были исследованы в судебном заседании суда апелляционной инстанции 3 июня 2008 г. Представитель ООО "Монолит 1" подтвердил, что фотографии соответствуют фактическому состоянию объекта; представители университета и ООО "Аквистрой К" этого не отрицали.

Порядок отвода земельного участка применительно к лицу, осуществляющему застройку участка, в данном случае не соблюден. В материалах дела отсутствуют документы о выделении ООО "Аквистрой К" земельного участка под строительство спорного объекта, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство, как это предписано ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, ст.62 Градостроительного кодекса 1998 г.

Договор инвестирования направлен на предоставление земельного участка под застройку а обход способов приобретения публичных земель для строительства коммерческой недвижимости, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект недвижимости создан ответчиком на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в связи с чем согласно п.1 ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом - ООО "Аквистрой К".

Суд первой инстанции применил срок исковой. Между тем в силу чт.166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Иск о признании ничтожной сделки недействительной является иском о признании. К искам о признании, в том числе к искам о признании недействительной ничтожной сделки, исковая давность не применяется.

Исковая давность распространяется на требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Между тем в данном случае последствием неисполненного еще в полной мере инвестиционного договора является создание самовольной постройки. К требованиям о сносе самовольной постройки срок исковой давности не применяется в силу положений ст.208,304 ГК РФ.

Поскольку судом первой инстанции неверно применены нормы материального права, а именно не применены положения ст.20, 30, 40, 41 Земельного кодекса РФ, Постановления Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 N 3020-1 решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 6 марта 2008 г. по делу N А32-10727/2007-20/322 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным (ничтожным) инвестиционный договор N 1 от 12 февраля 2003 г., заключенный между ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет", ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К".

Обязать ООО "Аквистрой К" осуществить за свой счет снос самовольно возведенной фундаментной плиты здания бизнес-центра, расположенной на земельном участке по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, 135 в месячный срок со дня принятия постановления.

В случае неисполнения постановления в установленный срок Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика ООО "Аквистрой К" со взысканием с него необходимых расходов.

В иске к ООО "Монолит-1" в части обязать осуществить за свой счет снос самовольно возведенной фундаментной плиты здания бизнес-центра, расположенной на земельном участке по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, 135 отказать.

Взыскать с ООО "Аквистрой К" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 1000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Взыскать с ООО "Монолит-1" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 1000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Взыскать с ГОУ ВПО "Кубанский государственный технологический университет" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 1000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Х.Тимченко М.В. Ильина