Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2008 г. N 07АП-1843/08

г. Томск

Дело N 07АП-1843/08

"24" апреля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2008г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.04.2008г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Усенко Н.А.,

судей: Логачева К.Д., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Логачевым К.Д.,

при участии:

от истцов: Крупина Д.А. по доверенности от 13.06.2006г.; Шевелева А.А. по доверенности от 01.08.2006г., от 05.07.2006г.

от ответчиков:

от Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области: без участия (извещен),

от ЗАО "Регион-комплект": Соломкина Я.Д. по доверенности от 14.03.2007г., Белоликова А.И. по доверенности от 14.03.2008,

от Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области: Масловой М.А. по доверенности от 27.04.2007г. N 2090,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Карачинское", Открытого акционерного общества "Карачинское", Общества с ограниченной ответственностью "Карачинский источник" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008 г. по делу N А45-12960/2005-47/415 (судья А.В. Половникова)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Карачинское", Открытого акционерного общества "Карачинское", Общества с ограниченной ответственностью "Карачинский источник",

к 1) Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, 2) Закрытому акционерному обществу "Регион-Комплект", 3) Департаменту имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области,

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации,

о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г., N 5 от 25.12.2002г.,

по встречному иску Закрытого акционерного общества "Регион-комплект"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Карачинское", Открытому акционерному обществу "Карачинское", Обществу с ограниченной ответственностью "Карачинский источник"

о признании зданий, сооружений самовольными постройками,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Карачинское" (далее ООО "Карачинское), Открытое акционерное общество "Карачинское" (далее ОАО "Карачинское"), Общество с ограниченной ответственностью "Карачинский источник" (далее ООО "Карачинский источник") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, Закрытому акционерному обществу "Регион-Комплект" (далее ЗАО "Регион-комплект"), Департаменту имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области (далее Департамент) с иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г., заключенного между Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области и ЗАО "Регион-Комплект", и договора купли-продажи земельного участка N 5 от 25.12.2002г., заключенного между Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области и ЗАО "Регион-Комплект".

ЗАО "Регион-Комплект" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" и ОАО "Карачинское" (при участии в деле третьих лиц - Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области, Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации) о признании самовольными постройками объектов, расположенных по адресу: Новосибирская область, Чановский район, п. Озеро Карачи, ул. Лесная, 1, а именно: 1) сооружение "Разведочно-эксплуатационная скважина N 25-ОРЗ" с насосной станцией глубиной 1 194 м., зарегистрированное за ООО "Карачинское", 2) сооружение "Закрытый разделительный пункт 6-20 КВ", площадью 41,3 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 3) нежилое здание "Канализационная насосная станция и сети канализации", площадью 86,1 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 4) здание (воздушная компрессорная) площадью 108,0 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 5) помещение "Корпус розлива минеральной воды мощностью 430 куб.м./сутки", площадью 6 188,2 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 6) здание "Гараж на 3 бокса" площадью 117,2 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинское", 7) здание (сооружение станции газификации и отделение жидкой углекислоты) площадью 32,1 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 8) помещение "Воздушно-компрессорная станция с осушкой воздуха производительностью 3,18 тыс. куб.м./час" площадью 277,6 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник", 9) сооружение "Асфальтированная площадка" площадью 8 068 кв.м., зарегистрированное за ОАО "Карачинское", 10) помещение технологического корпуса площадью 2 546,6 кв.м., зарегистрированное за ООО "Карачинский источник".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008 г. в удовлетворении первоначального иска ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" отказано, по встречному иску признаны самовольными постройками объекты (всего 10 объектов), расположенные по адресу: Новосибирская область, Чановский район, п. Озеро Карачи, ул. Лесная, 1.

ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" не согласились с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008 г. и обратились с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе, на следующее:

- суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание то, что спорный земельный участок приобретался в собственность ответчиком ЗАО "Регион-комплект" под выкупленными ранее у истца ОАО "Карачинское" семи объектами недвижимости (на что указано в п. 1.1 договора от 13.06.2002 и п. 1.2 договора от 25.12.2002) на основании ст. 36 ЗК РФ, а не в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования, как ошибочно посчитал суд; ЗАО "Регион-комплект" не имело в собственности объекты недвижимости, которые поименованы в предметах оспариваемых договоров, так как сделки купли-продажи указанных объектов недвижимости признаны судом апелляционной инстанции недействительными (ничтожными), и по решению арбитражного суда от 15 февраля 2008 г. девять объектов недвижимости в порядке реституции по ничтожным сделкам возвращены ОАО "Карачинское"; в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, следовательно, ничтожные сделки купли-продажи недвижимости не могут порождать право собственности на объекты недвижимости, и, как следствие, право на приватизацию земельного участка под данными объектами недвижимости;

- вывод суда о том, что на оспариваемые договоры купли-продажи земли не распространяются нормы Земельного кодекса РФ, не соответствует законодательству, действующему в период возникновения спорных правоотношений;

- при отсутствии государственной регистрации права постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок площадью 174702,93кв.м., суд первой инстанции сделал незаконный вывод о сохранении за ЗАО "Регион-Комплект" права постоянного бессрочного пользования на спорный земельный участок;

- вывод суда о правомочности подписания договора от 13.06.2002 главой администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района противоречит ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действующей с 27.04.2002г., постановлению Правительства РФ от 18.07.2000 N 536 и Положению о департаменте имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области, утвержденному постановлением главы администрации Новосибирской области от 11.04.2002 N 352;

- не соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела выводы суда о том, что ОАО "Карачинское" не имело на момент приватизации (в 1993 г.) и не имеет в настоящее время в собственности объект недвижимости - сооружение "асфальтированная площадка", площадью 8086 кв.м., расположенный на спорном земельном участке; что принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимости являются частями неделимого имущественного комплекса, а не самостоятельными объектами;

- суд не дал оценки справке Чановского отдела Управления Роснедвижимости РФ по Новосибирской области от 07.10.2005 N 22, подтверждающей факт того, что при формировании спорного земельного участка в его площадь (174702,93 кв.м.) была включена площадь земельного участка (0,84га), предоставленного ранее ООО "Карачинское" в бессрочное (постоянное) пользование постановлением Территориальной администрации Чановского района Новосибирской области от 05.05.2000 N 133;

- суд незаконно принял встречный иск ответчика ЗАО "Регион-комплект", посчитав возможным рассмотрение вопроса об оспаривании зарегистрированного права собственности на землю и производных от него требований о самовольных постройках;

- выводы суда по встречному иску не соответствует материалам дела и не основаны на нормах материального права, в том числе вывод о неприменении к встречным требованиям ответчика исковой давности в виду того, что данные требования "связаны с публичными нарушениями, на которые исковая давность не распространяется", не основан на нормах Гражданского кодекса РФ.

В судебном заседании представители ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" поддержали доводы апелляционной жалобы и настаивали на ее удовлетворении по изложенным в ней основаниям.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы, считал обжалуемое решение суда первой инстанции необоснованным, несоответствующим нормам материального права (ст. 28 Закона о приватизации, ст. 36 ЗК РФ, п. 7 Постановления Правительства РФ N 576) и процессуального права, а также нарушающим основной принцип земельного законодательства, определенный в п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. Кроме того, как считает ответчик, выводы суда первой инстанции, в нарушение ст. 170 АПК РФ, немотивированны нормами права, решение в части первоначального иска противоречиво и непонятно. В части удовлетворения встречного иска решение суда подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права, а именно ст. 12 и ст. 222 ГК РФ, с нарушениями норм процессуального права, а именно ст. 150 АПК РФ. Ответчик просил решение арбитражного суда от 11 февраля 2008 г. отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении требований по первоначальному иску и о прекращении производства по встречному иску.

Представители ЗАО "Регион-комплект" в возражениях на апелляционную жалобу и в настоящем судебном заседании с доводами истцов не согласились, считали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, ссылаясь, в том числе, на следующее:

- судебные акты о признании сделок со строениями недействительными и о применении реституции не влияют на законность сделки приватизации земельного участка, поскольку в 2002 г. спора о праве собственности на строения не существовало; ОАО "Карачинское" в 2002 г. не только не имело зарегистрированного права собственности на строения, но и фактически не владело ими; на момент приобретения права собственности на строения ЗАО "Регион-комплект" (1998 г.) ст. 36 Земельного Кодекса РФ и ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не действовали;

- у истцов отсутствует право оспаривать сделку приватизации земельного участка, так как истцы не имели ни одного зарегистрированного права на строения на момент приватизации земельного участка (2002 г.); самовольное строительство асфальтированной площадки ОАО "Карачинское" и объектов ООО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" не влечет право на приватизацию земельного участка даже в случае недействительности сделки; наличие в составе единого здания завода самовольных пристроенных объектов исключает право на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 Земельного Кодекса РФ под всем зданием;

- справка территориального управления Роснедвижимости о том, что в состав приватизированного участка вошли участки ООО "Карачинское", не является достоверным, относимым и допустимым доказательством о предмете сделки приватизации;

- асфальтированная площадка в 2002 г. в органах БТИ не была учтена в качестве объекта недвижимости, не являлась объектом сформированного права, следовательно, не являлась объектом права собственности в 2002 г.;

- судом правомерно не применена исковая давность по встречному иску, поскольку на негаторные требования срок исковой давности не распространяется;

- ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник", ООО "Карачинское" правами не земельный участок во время строительства не обладали и поэтому выданные им разрешения как незаконные акты, применению в суде не подлежат; согласие ЗАО "Регион-комплект" на строительство не отменяет требования о соблюдении градостроительных норм, а именно - требование о получении разрешения в соответствие со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ.

Администрация муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, а также третье лицо Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (ч. 1, ч.3), 266 (ч. 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области и Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008 г. подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО "Карачинское" создано в порядке приватизации государственного и муниципального имущества и зарегистрировано постановлением Администрации Чановского района Новосибирской области N 150 от 18.11.1993г.

Постановлением главы Администрации Чановского района от 19.12.1996г. N 25 ОАО "Карачинское" предоставлено в постоянное бессрочное пользование 6,4 га земли в границах, указанных на чертеже, для эксплуатации предприятия, о чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии НСО-27-06 N 000078 (т. 1, л.д. 47).

10.06.1998 года ЗАО "Регион-Комплект" приобрело у ОАО "Карачинское" недвижимое имущество предприятия (здания, сооружения), расположенное на земельном участке площадью 6,4 га, кадастровый номер 54:27:02 6514:0002.

Постановлением Главы территориальной администрации Чановского района от 25.01.1999г. N 14 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования землей, находящейся в ОАО "Карачинское" общей площадью 6,4га, и одновременно данный земельный участок площадью 6,4 га предоставлен ЗАО "Регион-Комплект" в бессрочное (постоянное) пользование, о чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей серии НСО-27-06 N 000131 (т. 1, л.д. 53-57).

В целях расширения производственной базы завода по разливу минеральной воды на основании постановления территориальной администрации Чановского района от 24.04.2000г. N 104 ЗАО "Регион-Комплект" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 12,1 га, примыкающий одной стороной к существующей территории завода и далее продляемый на юг до существующих построек, принадлежащих предприятию (т. 1, л.д. 58).

05.05.2000г. изъятые по заявлению ЗАО "Регион-Комплект" из бессрочного (постоянного) пользования ЗАО "Регион-Комплект" земельные участки общей площадью 0,84га (три участка по 0,28га каждый) переданы ООО "Карачинское" в бессрочное (постоянное) пользование для проектируемой и существующих скважин в ООО "Карачинское" (постановление территориальной администрации Чановского района от 05.05.2000г. N 133, т. 1, л.д. 59).

В 2001 году постановлением Территориальной администрации Чановского района от 16.07.2001г. N 239 "Об уточнении площади и объединении 2-х земельных участков в один при постановке на кадастровый учет под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды ЗАО "Регион-Комплект" в п. Озеро Карачи" из земель населенных пунктов ЗАО "Регион-Комплект" передан в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок с уточненной общей площадью 174 702,93 кв.м. (кадастровый номер 54:27:026514:0005), занятый под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды ЗАО "Регион-Комплект" в п. Озеро Карачи, ул. Лесная, 1 (т.1, л.д. 60).

13.06.2002г. между Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области (продавцом) и ЗАО "Регион-Комплект" (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка N 1, согласно которому продавец продает земельный участок площадью 174 702,93 кв.м, кадастровый номер 54:27:026514:0005, занимаемый объектами недвижимого имущества покупателя - здание гаража-котельной (номер объекта 54: 27:026514:0002:304:9); помещение механического цеха (номер объекта 54:27:026514:0002:304:2); помещение административно-бытовое (номер объекта 54:27:026514:0002:304:1); здание склада готовой продукции (номер объекта k . 54:27:026514:0002:304:4); здание арочного (тарного) слада (номер объекта 54:27:026514:0002:304:6); здание склада готовой продукции (номер объекта 54:27:026514:0002:304:10); помещение цеха розлива (номер объекта 54:27:026514:0002:304:3) по адресу: Новосибирская область, Чановский район, поселок Озеро Карачи, улица Лесная, дом 1, а покупатель приобретает указанный земельный участок по выкупной цене 452829руб. 99коп. (пункты 1.1, 2.1 договора N 1 от 13.06.2002 с дополнительным соглашением от 14.06.2002).

В тот же день (13.06.2002 года) земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 17).

На основании вышеназванных договора купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г. и акта приема-передачи от 13.06.2002г. Учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2002г. зарегистрировано право собственности ЗАО "Регион-комплект" на данный земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2002г. сделана запись регистрации N 54-01/04-1/2002-931 и 10.07.2002г. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 54-АБ 136004 (25.07.2003г. зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека).

Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области 20.11.2002 вынесено распоряжение N 1619-р (с изменениями от 25.12.2002г. N 2142-р) о предоставлении ЗАО "Регион-Комплект" в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001г. N 136-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками_" в собственность земельный участок из земель промышленности, кадастровый номер 54:27:026514:0005 площадью 174702,93кв.м. ЗАО "Регион-Комплект" указано обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

19.12.2002г. внеочередное собрание акционеров ЗАО "Регион_Комплект" приняло решение о приведении сделки по приватизации земельного участка от 13.06.2002, занимаемого объектами недвижимого имущества ЗАО "Регион_Комплект", в соответствие с действующим законодательством. Генеральному директору общества поручено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г., заключенный с Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области, превысившей свои полномочия по распоряжению данным земельным участком, и подписать договор купли-продажи этого же земельного участка с Департаментом имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области, как органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (т.2, л.д. 108).

Договор купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г. ЗАО "Регион_Комплект" в установленном порядке не расторгло и 25.12.2002г. заключило с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области (продавцом) договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 5 от 25.12.2002г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель ЗАО "Регион_Комплект" - принять и оплатить земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с кадастровым номером 54:27:026514:0005 для использования под производственной территорией завода по добыче и розливу минеральной воды в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 174 702,93 кв.м. (пункт 1.1 договора).

В п. 1.2 настоящего договора предусмотрено, что на участке имеются объекты недвижимого имущества: помещение административно-бытовое площадью 360кв.м., здание гаража-котельной площадью 324 кв. м, помещение (цеха розлива) площадью 498кв. м., здание (арочный (тарный) слад площадью 432 кв. м., помещение механического цеха площадью 121 кв. м., здание (склада готовой продукции) площадью 389 кв. м., здание (склада готовой продукции) площадью 806,7 кв.м.

31.12.2002г. стороны названного договора от 25.12.2002г. N 5 подписали акт приема-передачи земельного участка N 5, в котором зафиксировали факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Регион-Комплект".

Полагая, что первый и третий ответчики (продавцы по договорам) без законных оснований продали в порядке приватизации второму ответчику (покупателю) земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество истцов, последние обратились в арбитражный суд с заявлением о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными.

Отказывая в удовлетворении иска ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник", суд первой инстанции исходил из того, что сделка приватизации государственного имущества, оформленная двумя договорами купли-продажи N 1 от 13.06.2002г. и N 5 от 25.12.2002г., соответствует закону; решение о приватизации земельного участка принято с участием Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области и органа местного самоуправления, что не запрещено законом; для ЗАО "Регион-Комплект" заключение договора с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области явилось приведением договора от 13.06.2002г. в соответствие с действующим законодательством; признание недействительными сделок купли-продажи объектов недвижимости постановлением апелляционной инстанции от 25.05.2007г. по делу NА45-10754/04-КГ42/202 не означает существование у ОАО "Карачинское" права на приватизацию земельного участка и отсутствие у ЗАО "Регион-Комплект" статуса покупателя земельного участка в 2002 г., поскольку признание судом сделки купли-продажи здания недействительной не влечет недействительности других сделок, связанных со строением, сделка по которому признана недействительной; договоры являются единой сделкой - сделкой приватизации.

Изложенные в решении выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам права, подлежащим применению в спорных правоотношениях.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 01.07.1996 N 6/8 разъяснено, что поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник", не являясь стороной оспариваемой сделки, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно представить доказательства нарушения оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов.

По мнению заявителей жалобы, сделки купли-продажи спорного земельного участка нарушают их имущественные права и интересы, как собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, поскольку сделки по продаже ЗАО "Регион-Комплект" семи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, признаны недействительными постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 25.05.2007. по делу N А45-10754/04-КГ42/202, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2007г. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Право собственности ЗАО "Регион-Комплект" на расположенные на земельном участке по улице Лесной, 1 в поселке Озеро Карачи объекты недвижимости надлежащими доказательствами не подтверждено.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют юридические лица

- собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 28 (пунктам 1 и 3), 43 (пункту 13) Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

По смыслу названных норм права решение о приватизации земельных участков принимается тем органом, к компетенции которого отнесено принятие решений о приватизации соответствующих объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 42 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.

Материалами дела подтверждено, что приобретенные ЗАО "Регион-Комплект" у открытого акционерного общества ОАО "Карачинское" объекты недвижимости (здания, сооружения) изначально являлись государственной собственностью субъекта Российской Федерации и входили в состав приватизированного имущества Завода по розливу минеральной воды "Карачинский".

План приватизации Завода по розливу минеральной воды "Карачинский", находившегося в государственной собственности, утвержден 28.09.1993 КУГИ Новосибирской области.

На момент заключения ЗАО "Регион-Комплект" с Администрацией муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области договора купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г. полномочия по управлению и распоряжению имуществом на территории Новосибирской области осуществлял Департамент имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области.

В силу пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. N576, в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Утверждение ЗАО "Регион-Комплект" о том, что по соглашению сторон от 20.12.2002г. договор купли-продажи земельного участка N 1 от 13.06.2002г. был расторгнут по основанию невыполнения покупателем обязательств по оплате выкупной цены земельного участка, не основано на доказательствах.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. При этом обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи N 1 от 13.06.2002г. в установленном порядке не было зарегистрировано органами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи, с чем, не является доказательством прекращения права собственности ЗАО "Регион-Комплект", равно как и возникновения права постоянного бессрочного пользования спорным земельным участком в соответствии с постановлением Территориальной администрации Чановского района Новосибирской области N239 от 16.07.2001г. (на что указано в пункте 3 настоящего соглашения). Факт регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком общей площадью 174 702,93 кв.м., кадастровый номер 54:27:026514:05, предоставленного ЗАО "Регион-Комплект" непосредственно на основании названного постановления Территориальной Администрации Чановского района Новосибирской области N 239 от 16.07.2001г., материалами дела также не подтвержден. Данные обстоятельства ЗАО "Регион-Комплект" не оспаривает.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор от 13.06.2002 N 1 купли-продажи спорного земельного участка заключен в нарушение действующего законодательства лицом, не уполномоченным на совершение указанных сделок, в связи с чем, такой договор на основании пункта 4 статьи 42 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признается ничтожным.

Поскольку по состоянию на дату приватизации спорного земельного участка (25.12.2002) ранее заключенный договор N 1 от 13.06.2002г. не был расторгнут в установленном законом порядке и не признан недействительным, следовательно, сделка купли-продажи того же земельного участка, заключенная между титульным владельцем земельного участка ЗАО "Регион-Комплект" (право собственности которого зарегистрировано на основании договора N 1 от 13.06.2002г. и акта приема-передачи земельного участка от 13.06.2002, не прекращено и никем не оспорено) с Департаментом имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области договора, выступающим в качестве продавца, у которого юридически и фактически отсутствует земельный участок, являющийся предметом договора N 5 от 25.12.2002г., также ничтожна, как несоответствующая требованиям закона - статье 36 Земельного кодекса РФ, статьям 131 и 164 Гражданского кодекса РФ, статье 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ЗАО "Регион-Комплект" не доказало, что при приватизации земельного участка общей площадью 174 702,93 кв.м. в собственности общества находились объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Между тем, исключительное право на приватизацию земельных участков в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, отсутствовали законные основания для приватизации ЗАО "Регион-Комплект" спорного земельного участка в порядке статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Выводы суда первой инстанции о признании самовольными постройками десяти объектов недвижимости, принадлежащих истцам и расположенных на оспариваемом земельном участке, также не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из совокупности обстоятельств (в материалы дела представлены акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством каждого спорного объекта недвижимости, удостоверяющих факты строительства объектов с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил; свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости) суд апелляционной инстанции считает обоснованным доводы ответчиков по встречному иску о том, что в рассматриваемом случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество основывается на фактах, подтверждающих разрешение на возведение данных объектов.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Зарегистрированное право собственности ответчиков на спорные объекты (в том числе на самостоятельный объект недвижимости - асфальтированную площадку) истцом по встречному иску не оспорено.

Ссылку суда первой инстанции на несоблюдение ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское", ООО "Карачинский источник" порядка отвода земельного участка, установленного статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция считает необоснованной, поскольку данные нормы устанавливают порядок отвода земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и не распространяются на спорные правоотношения, возникшие из права собственности.

В связи с тем, что как указано судом выше, ЗАО "Регион-Комплект" собственником спорного земельного участка не является, суд апелляционной инстанции считает, что права и законные интересы самого истца, о которых указано во встречном исковом заявлении, ответчиками никак не нарушены, поскольку у истца отсутствует материальное право для указанного вида исковых требований. Избранный истцом способ защиты предполагаемых нарушенных прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) не приведет к их восстановлению.

Доказательств об обратном ЗАО "Регион-Комплект" в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представило.

При таких обстоятельствах встречный иск удовлетворению не подлежит.

До принятия судом первой инстанции решения по встречному иску ООО "Карачинское", ОАО "Карачинское" и ООО "Карачинский источник" было заявлено о применении срока исковой давности.

Пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии с положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Суд первой инстанции, отказывая в применении срока исковой давности, сослался на то, что самовольное строительство является публичным правонарушением, поскольку нарушает публичные интересы государства и общества в охране земель, а на требования, связанные с публичными правонарушениями длящегося характера, исковая давность не распространяется.

Между тем судом не учтено, что ЗАО "Регион-Комплект", предъявляя встречный иск о признании объектов самовольными постройками, защищает собственные частноправовые интересы, а не интересы общества и государства. Участок, на котором возведены спорные объекты недвижимости, находится, как полагает истец, в его собственности, как субъекта частного права.

Как следует из материалов дела, в период строительства и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, в отношении которых заявлен встречный иск о признании самовольными постройками, руководителем ЗАО "Регион-Комплект", ООО "Карачинское" и ООО "Карачинский источник" являлось одно и то же лицо - Хританков В.Ф. Будучи генеральным директором ЗАО "Регион-Комплект", директором ООО "Карачинское" и директором ООО "Карачинский источник", он подписывал акт о приемке в эксплуатацию здания (гараж на 3 бокса) площадью 117,2 кв.м. от 06.01.2003г., акт о приемке в эксплуатацию здания (сооружение станции газификации и отделения жидкой углекислоты) площадью 32,1 кв.м. от 06.01.2003г.; акт о приемке в эксплуатацию здания (воздушная компрессорная) площадью 108,0 кв.м. от 06.01.2003г.

Кроме того, ЗАО "Регион-Комплект" принимало участие в проектировании строящихся объектов недвижимости. В частности, ЗАО "Регион-Комплект" выступило заказчиком проектно-сметной документации на расширение завода по розливу минеральной воды по договору N 380-2002 от 14.02.2002г.

Поскольку законодательством не установлен специальный срок исковой давности в отношении требований о признании объектов недвижимости самовольными постройками, в силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации к ним применяется общий срок исковой давности.

О наличии на земельном участке оспариваемых объектов недвижимости ЗАО "Регион-Комплект" стало известно не позднее января 2003 года. Встречный иск о признании объектов недвижимости самовольными постройками заявлен лишь 07.12.2007г., то есть по истечении трех лет после того, как ЗАО "Регион-Комплект" стало известно о нарушении его права.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268, 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 февраля 2008 г. по делу N А45-12960/05-47/415 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить. Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2002г. N 1, договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2002г. N 5.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карачинский источник" расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 1 111 рублей, с закрытого акционерного общества "Регион-Комплект" в размере 2 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 1 111 рублей.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карачинское" расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 111 рублей, с закрытого акционерного общества "Регион-Комплект" в размере 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 111 рублей.

Взыскать в пользу открытого акционерного общества "Карачинское" расходы по уплате госпошлины: с Администрации муниципального образования Озеро-Карачинского сельсовета Чановского района Новосибирской области в размере 111 рублей, с закрытого акционерного общества "Регион-Комплект" в размере 111 рублей, с Департамента имущества и земельных отношений Администрации Новосибирской области в размере 111 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Н.А. Усенко

Судьи

К.Д. Логачев Н.Н. Фролова