Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2008 г. N 16АП-2219/07

г. Ессентуки

А63-7038/07-С1-3

21 января 2008 года

Дело N 16АП-2219/07(1)

Резолютивная часть постановления оглашена 21 января 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Параскевовой С.А., судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.

при ведении протокола с/з

помощником судьи Капикранян А.А.

С участием в заседании представителей:

от истца:

Яшин Алексей Александрович (доверенность от 15.10.2007 N 801/13, выдана сроком по 26.09.2008);

Москаленко Денис Викторович (доверенность от 26.09.2007 N 279, выдана открытым акционерным обществом "Ставропольэнерго" сроком на 1 год)

от ответчика:

Шмаков Илья Валерьевич (доверенность от 16.03.2007 N 5, выдана обществом с ограниченной ответственностью "Южсетьсервис" сроком по 16.03.2008)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ставропольэнерго"

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23 ноября 2007 года

по делу N А63-7038/07-С1-3

под председательством судьи Дегтяренко И.М.

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Ставропольэнерго"

к обществу с ограниченной ответственностью "Южсетьсервис"

о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 82/103/1006 от 21.02.2006 незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Ставропольэнерго" (далее - истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Южсетьсервис" (далее - ответчик) о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 82/103/1006 от 21.02.2006 (четвертый этаж нежилого здания, площадью 477,1 кв.м., литер "А1", инвентарный номер 4401, 80% готовностью) незаключенным.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2007 по делу N А63-7038/07-С1-3 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.03.2007 по делу N А63-16548/06-С1, оставленному без изменения Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом и Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа. В указанных судебных актах судебные инстанции пришли к выводу, что спорный договор содержит все существенные условия, предусмотренные ст. 554 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) для договоров купли - продажи недвижимости и фактически сторонами исполнен. В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда полностью отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы общество указывает, что суд нарушил нормы материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе апеллянт ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела и не применение закона, подлежащего применению. Апеллянт указывает, что предметом договора является только часть объекта незавершенного строительства (четвертый этаж), на которую истец отдельно не зарегистрировал право собственности.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что, разделив объект недвижимости до ввода в эксплуатацию на две части, и продав по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства N 82/103/106 от 21.02.2006 одну его часть, стороны нарушают установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) порядок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а именно положения ч. ч. 2, 3 ст. 55 ГрК РФ.

Кроме того, условия оспариваемого договора не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Ответчик предоставил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества, заявленные в жалобе требования, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Дополнительно пояснил, что до настоящего времени спорный объект не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован. Часть объекта не может быть предметом договора купли-продажи, так как в договоре указан литер и инвентарный номер всего объекта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, по доводам, изложенным в отзыве на жалобу.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями 009903 100790 4294967294 3764582560 40394781 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации#S, проверив з

Из материалов дела следует, 21.02.2006 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи части объекта незавершенного строительством N 82/103/1006. Согласно п. 1.1 продавец (ОАО "Ставропольэнерго") передает в собственность покупателю (ООО "Южсетьсервис") недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект незавершенный строительством", представляющий собой четвертый этаж нежилого здания, площадью 477,1 кв.м, 80% готовности, литер А1, инв. номер 4401, расположенное по адресу: "Западная" подстанция, ул. Мира, 448/ Доваторцев, 7а, г. Ставрополь, кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1; а покупатель принимает его в собственность, и оплачивает стоимость на условиях, установленных настоящим договором.

ОАО "Старопольэнерго" является собственником всего объекта незавершенного строительством 80% готовности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество N 26АГ 030024 от 05.09.2002.

Посчитав, что предмет договора не согласован, ОАО "Ставропольэнерго" обратилось в суд с настоящим иском.

Доводы ответчика о незаключенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 82/103/1006 отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьями 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор сторонами фактически исполнен, в связи с чем оснований считать предмет сделки несогласованным не имеется. По акту приема-передачи от 21.02.2006 истец передал ответчику спорный объект недвижимости, при этом разногласия, относительно подлежащего передаче объекта недвижимости, между сторонами не возникли. Фактическое владение и пользование ответчиком приобретенного объекта, подтверждается документами о проведении отделочных и монтажных работ, и оплате коммунальных услуг.

Как установил суд первой инстанции, согласно представленному ООО "Южсетьсервис" техническому паспорту на незавершенное строительством административное здание кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, расположенное в г. Ставрополь по ул. Мира, 448, литера А1, приобретенный 4-й этаж находится в указанном здании, обладает характеристиками, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, а его адрес, площадь, наименование литера и инвентарный номер полностью совпадают с данными, содержащими в договоре от 21.02.2006 N 82/103/1006.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предмет договора был согласован и оснований для признания незаключенным спорного договора не имеется.

При рассмотрении дела А63-16548/06-С1 участвовали стороны настоящего спора, а в соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В указанном споре ОАО "Ставропольэнерго" отказано в иске о признании незаключенным рассматриваемого договора. В связи с этим в настоящем споре ответчик не вправе ссылаться на незаключённость сделки.

Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку ранее им уже была дана оценка при рассмотрении дела N А63-16548/06-С, имеющего преюдициальное значение для настоящего дела, по аналогичному иску ОАО "Ставропольэнерго" к ООО "Южсетьсервис", о признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N82/103/1006 от 21.02.2006, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Так, кассационная инстанция указала, что довод истца о том, что за ним не регистрировалось право собственности на отдельные этажи спорного здания, в связи с чем он не имел права их отчуждать, отклоняется судом кассационной инстанции. Материалами дела подтверждено (Т.1 л.д. 122), что за ОАО "Ставропольэнерго" зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, нежилое здание 80% готовности, кадастровый номер 26:12:000000:0000:4401/192:1001-1009/А1, находящееся по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 448.

Определением ВАС РФ от 17.12.2007 N 16704/07 ОАО "Ставропольэнерго" было отказано в передаче указанных судебных актов в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ОАО "Ставропольэнерго" вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем, принадлежащим ему недвижимым имуществом, так и его частью.

Выделив в натуре четвертый этаж нежилого здания, площадью 477,1 кв.м. расположенного по адресу: "Западная" подстанция, улица Мира, 448/ Доваторцев 7а (почтовый адрес: ул. Мира, 450) и продав его ответчику, ОАО "Ставропольэнерго" реализовало права собственника недвижимого имущества.

Данный объект не является вновь созданным недвижимым имуществом согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку физически новый объект недвижимости не создан, а последующий переход прав на часть помещений к новому владельцу не преобразует сами объекты недвижимости, а влечет лишь изменение объекта зарегистрированного права у предыдущего правообладателя.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Возлагая данную обязанность на Федеральную регистрационную службу, при регистрации перехода права законодательство не требует от собственника недвижимого имущества (стороны сделки) повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества.

По указанному основанию суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика, что этажи как отдельные объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, которые могли бы быть предметом гражданско-правовых сделок должны выделяться, право собственности на отчуждаемую часть подлежит государственной регистрации и ответчик владеет несуществующим имуществом. Также оценка этим доводам была дана Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по делу А63-16548/06-С1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно представленного акта приема-передачи от 21.02.2006, в котором содержатся сведения об адресе здания, площади 4-го этажа, наименовании литера и инвентарном номере, ответчик передал истцу в собственность спорное имущество. Истец фактически пользуется приобретенным объектом, что подтверждается документами о проведении отделочных и монтажных работ, оплате стоимости коммунальных услуг, договором на оказание услуг связи N 2278 Б-2 от 11.04.2006, N 1773-СТК от 01.03.2006, N 1773-РТК от 01.03.2006 и N1773-ЮТК от 01.03.2006.

На основании договора о долевом участии в строительстве здания от 22.05.2003 N 18, заключенного между сторонами настоящего спора до подписания оспариваемого договора, ООО "Южсетьсервис" принимало участие в финансировании строительства административного здания по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 448, с правом приобретения в собственность 4-го этажа общей площадью 477,1 кв.м. после окончания строительства и полной выплаты стоимости приобретаемых площадей.

В целях соответствия указанных работ ранее разработанному проекту на основании договора купли-продажи N 394 от 21.02.2006 истец передал ответчику проектную документацию на здание, в котором расположен приобретаемый объект недвижимости.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

Действующее законодательство допускает нахождение незавершенных строительством объектов в собственности нескольких лиц, как в режиме общей долевой собственности, так и в режиме собственности на отдельные части объекта.

Довод истца о том, что наличие права собственности на 4 этаж незавершенного строительством здания не у истца, как застройщика, а у иного лица, создаст препятствия при вводе объекта в эксплуатацию, к предмету настоящего спора не относится. При рассмотрении настоящего спора взаимные права и обязанности истца и ответчика по окончанию строительства здания не устанавливаются.

Кроме того, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2007г. по делу N А63-2677/07-С1, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2007г. и кассационной инстанции от 16.01.2008г., был удовлетворен иск ООО "Южсетьсервис" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемого договора. В рамках данного дела ОАО "Ставропольэнерго" в апелляционной и кассационной жалобе также приводило указанный довод о невозможности ввода в эксплуатацию здания, в котором находится отчуждаемый по договору купли-продажи N82/103/1006 от 21.02.06г.

В связи с изложенным, решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23 ноября 2007 года по делу N А63-7038/07-С1-3 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо- Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий:

С.А. Параскевова

Судьи

Ю.Б. Луговая З.М. Сулейманов