г. Томск |
Дело N 07АП- 2673/08 |
"27" мая 2008 г. |
|
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2008 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л. И.
судей Журавлевой В.А., Усаниной Н. А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Усаниной Н. А.
при участии:
от заявителя: Полозов О. Г. по доверенности от 08.02.2008 года (сроком на один год)
Кабанец Д. А. по доверенности от 08.02.2008 года (сроком на один год)
Козырев А. В. директор, протокол N 1 от 02.07.2007 года
от ответчика: Горовцова И. В. по доверенности N 355 от 11 .02.2008 года (сроком на один год)
от третьего лица: Герасимов В. В. по доверенности от 18.01.2008 года (сроком на один год)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Портер", г. Томск
на решение Арбитражного суда Томской области
от 11 апреля 2008 года по делу N А67-632/08 (судья Шилов А. В.)
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Портер", г. Томск
к Администрации г. Томск, г. Томск
третье лицо: Департамент строительства и архитектуры Администрации г. Томск, г. Томск
о признании недействительным ненормативного правового акта от 29.01.2008 года N 289 об отказе в оформлении права собственности на земельный участок и обязании Администрации г. Томска подготовить проект купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ
ООО "Портер" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании недействительным ненормативного правового акта Администрации г. Томск - ответ заместителя начальника Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томск по земельным отношениям от 29.01.2008 года N 289 об отказе Обществу в оформлении права собственности на земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а, и обязании Администрации г. Томск подготовить проект договора купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а с кадастровым номером 70:21:0200019:0019, площадью 2442 кв.м. и направить его Обществу в месячный срок.
Решением Арбитражного суда Томской области от 11.04.2008 года признан недействительным ненормативный правовой акт - ответ заместителя начальника Департамента строительства и архитектуры Администрации г. Томск от 29.01.2008 года N 289 об отказе Обществу в оформлении права собственности на земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а. В остальной части в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 11.04.2008 года в части отказа в обязании Администрации г. Томска подготовить проект купли-продажи спорного земельного участка, отменить и принять новый судебный акт о полном удовлетворении заявленных требований, в том числе по следующим основаниям:
- суд в нарушение требований п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ отказав в удовлетворении требований Общества об обязании Администрации г. Томск подготовить проект договора купли-продажи спорного земельного участка, рассмотрел указанное требование как самостоятельное исковое заявление. Однако исходя из положения п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указанное требование Общества об обязании подготовить проект является не самостоятельным требованием, а указанием на способ устранения допущенных недействительным ненормативным правовым актом нарушений прав и законных интересов заявителя;
- суд, применив к публичным правоотношениям ст. 12 Гражданского кодекса РФ, применил закон, не подлежащий применению, так как обращение в Арбитражный суд в данном случае возможно не в порядке искового производства, а в порядке производства дел, возникающих из административных и иных публичных отношений, указанных в гл. 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ;
- вывод суда о том, что положения абз. 6 п. 4 Постановления Пленума ВАС N 11 применяются исключительно к правоотношениям, связанным с переоформлением земельных участков в собственность из бессрочного (постоянного) пользования в силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ необоснован, так как в данном случае спор возник из отношений, связанных с приобретением в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, земельного участка в собственность. При этом, к указанным отношениям также применяется п. 4 указанного выше Постановления N 11;
- в соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ собственник зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящееся у него на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ;
- вывод суда о том, что спорный земельный участок в установленном порядке не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет, не обоснован, так как в соответствии с требованиями ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, Общество приобрело право использовать спорный земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200019:0019 площадью 2442 кв.м., при этом земельный участок был сформирован в установленном законом порядке для эксплуатации нежилых зданий, собственником которых стало Общество, и поставлен на государственный кадастровый учет;
- в ходе судебного разбирательства не было доказано то обстоятельство, что спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на этом участке объектов недвижимости;
- ссылка суда на Постановление ФАС ЗАО от 25.12.2007 года N Ф04-8344/2007 как на подтверждение единообразия судебной практики необоснованна, так как указанное постановление является единственным, вынесено в порядке искового производства, а не производства в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, следовательно, не может быть применимо при рассмотрении данного дела.
Подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представители Общества доводы апелляционной жалобы поддержали по основаниям, изложенным в жалобе, при этом дополнив, что требование в части подготовки проекта договора купли-продажи является способом устранения допущенных нарушений прав Общества; обратились в Администрацию г. Томск с заявлением о выкупе спорного земельного участка в собственность; договор аренды является действующим; право собственности на спорный земельный участок возникло с момента приобретения недвижимого имущества.
Администрация г. Томск в отзыве на апелляционную жалобу возражало против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям:
- в связи с принятием Мэром г. Томска Постановления от 19.05.2008 года N 374 "О резервировании земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а для муниципальных нужд" (строительство автомобильной дороги местного значения), имеется прямой законодательный запрет, установленный ст. 27, 28 Земельного кодекса РФ на приватизацию спорного земельного участка;
- пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" применяется к земельным отношениям, связанным с переоформлением ранее возникших прав в порядке ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 года;
- статья 12 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривает способы защиты гражданских прав, в том числе это признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- Общество не представило расчетов обосновывающих то обстоятельство, что для эксплуатации двух зданий в совокупности, общая площадь которых составляет 1075,6 кв.м. необходим ранее сформированный для других целей земельный участок площадью 2442 кв.м., следовательно, в силу вышеуказанного нельзя считать, что Общество надлежащим образом в порядке ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ обратилось в орган местного самоуправления с заявлением и приложением кадастровой карты (плана).
Отзыв Администрации г. Томск приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель Администрации г. Томска дополнил, что у Общества сооружений нет, имеются два здания; площадь земельного участка не определена; отказ Администрации по спорному земельному участку в рамках кадастрового учета участка.
Департамент строительства и архитектуры Администрации г. Томск в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, приведя доводы идентичные доводам, указанным в отзыве Администрации г. Томска.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывы на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Томской области от 11.04.2008 года в обжалуемой части не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с планом приватизации государственного предприятия "Производственно-технический комбинат" в 1996 году у ОАО "Сейл" возникли права в отношении земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а с расположенными на нем объектами недвижимости. Право собственности на данные объекты недвижимости было оформлено в 2001 году.
Постановлением Мэра г. Томска от 20.06.2003г. N 1980-3 (л.д. 51) указанный земельный участок, площадью 2450 кв.м. был предоставлен ОАО "Сейл" в аренду сроком на пять лет, в связи с этим между Департаментом недвижимости г. Томска и ОАО "Сейл" был заключен договор аренды ТО-21-14345 от 18.07.2003г. (л.д. 72).
Постановлением Мэра г. Томска от 09.06.2004 г. N 1940з (л.д. 49) были внесены изменения в границы и площадь ранее образованного земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а (кадастровый номер 70:21:0200019:0019), а именно были утверждены границы земельного участка площадью 2442 кв. м.
Арбитражный суд Томской области принял решение от 12.03.2007 по делу А67-486/07 (л.д.38-40) и признал недействительным отказ Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска N 2 от 10.01.2007 "Об отказе в согласовании проекта постановления о предоставлении ОАО "Сейл" в собственность земельного участка по адресу г. Томск, ул. Елизаровых, 53а для эксплуатации зданий и сооружений механического участка" и обязал устранить нарушения.
Земельный участок остался за ОАО "Сейл" на правах аренды.
Общество на основании договора купли-продажи от 16.08.2007 года (л.д. 36, 37) приобрело в собственность принадлежащее ОАО "Сейл" на праве собственности нежилые здания, площадью 63,60 кв. м., 1012,30 кв. м., расположенные на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53 а (кадастровый номер 70:21:0200019:0019).
Право собственности на приобретенное недвижимое имущество оформлено в установленном законом порядке, о чем Обществу 06.09.2007 года выданы свидетельства серии 70 АБ N N 139591, 139592 (л.д. 34, 35).
Общество обратилось 01.11.2007 года в Управление земельных отношений Департамента недвижимости Администрации г. Томска с заявлением (вх. N 10346) о выкупе в собственность земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а с кадастровым номером 70: 62160200019600196 площадью 2442 кв. м. в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.
На основании обращения подготовлен проект постановления "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Портер" (л.д. 25-26) в собственность земельного участка по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а для эксплуатации и обслуживания производственных зданий" и передан для прохождения процедуры согласования в структурные подразделения администрации г. Томска. Данный проект был отклонен от согласования главным архитектором города Томска.
Из письма главного архитектора исх. N 866 от 24.12.2007 года (л.д.24) следует, что основанием для отказа послужило расположение земельного участка в габаритах красных линий ул. Елизаровых, ул. Шевченко и размещение на данном участке транспортной развязки в соответствии с проектом детальной планировки "Золоотвал - Степановка".
На основании отклонения проекта постановления от согласования заместителем начальника по земельным отношениям в адрес Общества направлен ответ 29.01.2008 года за исх. N 289 в виде отказа в оформлении права собственности, в котором указано о невозможности оформления права собственности на земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53 а, и о возможности представления последним заявления о предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 22).
Общество считая, что отказ Администрации г. Томска нарушает его исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось с заявлением в Арбитражный суд Томской области.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований Общества в части обязания Администрации г. Томск подготовить проект договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что при реализации собственником недвижимости своего права аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка на срок, пока действует договор аренды.
Выводы суда в указанной части являются правильными и обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела.
В соответствии с абзацем 6 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующих орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику имущества.
Однако данный пункт применяется исключительно к правоотношениям, связанным с переоформлением земельных участков в собственность из бессрочного (постоянного пользования, в силу ч.2 ч. 3ФЗ от 23.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. п. 13 - 14) следует, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно материалам дела, Обществу при приобретении нежилых строений на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. Елизаровых, 53а перешло право аренды земельного участка, занятого зданиями и сооружениями до 20.06.2008 года.
Из абзаца 3 пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 следует, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка.
Однако Пленум ВАС в данном Постановлении указывает об утрате права выкупа земельного участка лишь на тот срок, пока действует договор аренды.
По истечении срока действия договора аренды собственник недвижимого имущества снова приобретает преимущественное право выкупа этого земельного участка либо заключения договора аренды, в зависимости от его выбора.
Исходя из анализа вышеприведенных норм и материалов дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что право выкупа земельного участка возникнет у Общества после истечения срока действия договора аренды спорного земельного участка.
Выводы суда первой инстанции в части того, что спорный земельный участок в установленном порядке не сформирован, площадь его значительно превышает площадь расположенных на этом участке объектов недвижимости, не прошел государственный кадастровый учет, не положены в основу оспариваемого ненормативного правого акта Администрации г. Томск и не повлияют на существо принятого решения.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьей ст. 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,
ПОСТАНОВИЛ
Решение Арбитражного суда Томской области от 11 апреля 2008 года по делу N А67-632/08 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий: |
Жданова Л. И. |
Судьи |
Журавлева В. А. |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А67-632/08
Истец: ООО "Портер"
Ответчик: Администрация г. Томска
Третье лицо: Департамент строительства и архитектуры администрации г. Томска