Приложение. Положение о порядке и условиях купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы

Приложение
к постановлению Правительства Москвы
от 2 марта 1999 г. N 149

Положение
о порядке и условиях купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, находящихся в собственности города Москвы

С изменениями и дополнениями от:

26 сентября 2000 г.

I. Общие положения

1. Настоящее Положение определяет порядок и условия передачи жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа юридическим и физическим лицам.

2. В порядке, установленном настоящим Положением, могут быть выкуплены жилые помещения, ранее предоставленные юридическим лицам по договорам аренды и физическим лицам по договорам коммерческого найма либо иному договору, и жилые помещения, выделяемые на реализацию с рассрочкой платежа, а также свободные (освободившиеся) комнаты в квартирах коммунального заселения.

3. Сторонами по договору купли-продажи с рассрочкой платежа являются собственник или уполномоченный им орган (Продавец) - с одной стороны, и юридическое или физическое лицо (Покупатель) - с другой стороны.

4. Основным документом, регулирующим отношения Продавца с Покупателем, является договор купли-продажи с рассрочкой платежа, заключаемый в письменной форме и зарегистрированный в установленном порядке.

5. На территории города Москвы право заключать договоры купли-продажи с рассрочкой платежа на жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляется муниципальному унитарному предприятию города Москвы "Московский городской центр арендного жилья".

6. Покупателем жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное в городе Москве и Московской области, либо имеющее в городе Москве и Московской области свои филиалы или представительства, которым жилые помещения предоставлены по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые помещения переданы по договору коммерческого найма либо иному договору.

7. Продажа гражданам жилых помещений по договору купли-продажи с рассрочкой платежа осуществляется из объемов, выделяемых Правительством Москвы.

При заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа ранее заключенные договоры аренды и коммерческого найма подлежат расторжению.

8. Объектом договора купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям города Москвы, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также находящееся в доме, не подлежащем сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции на основании решения Правительства Москвы.

9. Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

10. При передаче физическим лицам права выкупа занимаемых ими жилых помещений, они могут выкупить данные помещения с рассрочкой платежа с согласия собственника либо арендодателя и арендатора.

11. При реорганизации юридического лица в соответствии со ст.58 ГК РФ, которому жилое помещение было предоставлено по договору аренды, его правопреемнику не может быть отказано в заключении договора аренды, либо по соглашению сторон, договора купли-продажи с рассрочкой платежа, а также оформлении права собственности на жилое помещение при добросовестном исполнении своих обязательств по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

12. При ликвидации юридического лица, передавшего арендуемое жилое помещение в пользование физическому лицу, последнее имеет право на заключение с собственником жилого помещения или уполномоченным им органом договора коммерческого найма, либо по соглашению сторон, договора купли-продажи с рассрочкой платежа на жилое помещение, находившееся в его пользовании, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору.

13. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается, как правило, на 5 лет. Изменение срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа допускается по соглашению сторон. По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости, жилое помещение оформляется в собственность.

14. В договоре купли-продажи с рассрочкой платежа выкупная стоимость жилого помещения в соответствии со ст.317 ГК РФ указывается в конкретной сумме, выраженной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Сумма, подлежащая уплате в счет выкупа, вносится в рублях и определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день оплаты.

15. Выкупная стоимость жилого помещения определяется по Методике определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа, утвержденной постановлением Правительства Москвы N 284 от 7 апреля 1998 года "Об утверждении методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа".

ГАРАНТ:

Об установлении размера выкупной стоимости жилых помещений, реализуемых физическим лицам по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа см. также постановление Правительства Москвы от 14 марта 2000 г. N 185

Об утверждении формы справки БТИ о выкупной стоимости квартир при оформлении договоров аренды с правом выкупа и договоров купли-продажи с рассрочкой платежа см. распоряжение Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы от 12 октября 1999 г. N 127-2

16. В договоре указывается срок квартального платежа в счет выкупа и его величина.

17. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена до окончания срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

18. В случае досрочного внесения Покупателем всей выкупной стоимости жилого помещения, а также оплаты задолжности по всем дополнительным обязательствам, оформление права собственности на жилое помещение до окончания срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

19. Договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа считается заключенным с момента его регистрации в установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

20. Право собственности на жилое помещение, предоставленное по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон к договору и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

II. Обязанности покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

21. Покупатель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

22. Покупатель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Продавца и межведомственной комиссии административного округа, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать Продавцу и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, а также контроль за состоянием и содержанием жилищного фонда, беспрепятственный доступ в помещение для осмотра его технического состояния.

23. Покупатель жилого помещения обязан заключить договор с организацией, осуществляющей управление строением, в котором расположено выкупаемое жилое помещение, договор на оплату коммунальных услуг и услуг по эксплуатации и ремонту дома (долевое участие в расходах, связанных с содержанием и ремонтом строения и придомовой территории), если иное не установлено договором.

24. Покупатель обязан в установленные договором купли-продажи с рассрочкой платежа сроки вносить платежи в счет выкупа жилого помещения.

25. Покупатель обязан, согласно договору, заключенному с организацией, осуществляющей управление строением, в котором расположено выкупаемое жилое помещение, оплачивать услуги по содержанию и эксплуатации дома, его инженерных сетей и придомовой территории, а также коммунальные и прочие услуги.

26. При досрочном прекращении договора Покупатель обязан передать Продавцу в течение месяца жилое помещение, а также оплатить Продавцу, либо организации, осуществляющей управление строением, в котором расположено жилое помещение, стоимость непроизведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

III. Права покупателя по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

27. Покупатель вправе потребовать от Продавца предоставления жилого помещения в соответствии со ст.ст.460, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также потребовать возмещения убытков в случае, если Продавец не предоставил Покупателю жилое помещение, указанное в договоре.

28. Покупатель, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет право на оформление жилого помещения в собственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Положением.

29. Если Продавец отказал Покупателю, по истечении срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа, в оформлении и регистрации права собственности на жилое помещение, Покупатель вправе потребовать в суде признания за ним права собственности на жилое помещение в соответствии с заключенным договором и возмещения убытков, причиненных отказом в подготовке необходимых документов и оформлении права собственности.

IV. Права и обязанности продавца

30. Продавец после подписания договора обязан предоставить жилое помещение Покупателю, соответствующее условиям договора купли-продажи с рассрочкой платежа и его назначению, и обеспечить свободный доступ Покупателю в жилое помещение, если на него ранее не было заключено договора аренды, коммерческого найма.

31. Продавец не отвечает за недостатки жилого помещения, переданного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, произошедшие по вине строительных или эксплуатирующих организаций, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны Покупателю, либо могли быть обнаружены Покупателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

32. При досрочном расторжении договора Покупателем, Продавец вправе потребовать от Покупателя возмещения убытков, причиненных Продавцу досрочным прекращением договора, а также других платежей, предусмотренных договором.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых по договору купли-продажи с рассрочкой платежа

33. Размер платежей в счет выкупа определяется ежеквартально, исходя из стоимости жилого помещения, определяемой в соответствии с п.п.14, 15 настоящего Положения.

34. Платежи в счет выкупа вносятся Покупателем независимо от факта пользования жилым помещением.

35. Платежи за услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда и за коммунальные услуги перечисляются в порядке, установленном договором между Покупателем и организацией, осуществляющей управление строением, в котором расположено выкупаемое жилое помещение, на расчетный счет этой организации.

36. Не подлежат зачету в счет выкупа плата за коммунальные услуги и плата за услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда, а также стоимость произведенных Покупателем улучшений, составляющих принадлежность жилого помещения.

37. Платежи в счет выкупа перечисляются на спецсчет Комитета муниципального жилья для последующего направления в бюджет города для финансирования строительства муниципального жилья, а также на возврат средств Покупателям по расторгнутым договорам купли-продажи с рассрочкой платежа.

38. При неуплате Покупателем в срок платежей, установленных настоящим Положением, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

39. Уплата пени, установленной п.38 настоящего Положения, не освобождает Покупателя от выполнения лежащих на нем обязательств и устранения нарушений.

40. Покупатель жилого помещения, являющийся юридическим лицом, оплачивает по договору с организацией, осуществляющей управление строением: услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории исходя из фактической стоимости услуг; коммунальные услуги - по действующим для данной группы потребителей тарифам и исходя из объема потребленных ресурсов.

Покупатель жилого помещения, являющийся физическим лицом, оплачивает коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории по ставкам в соответствии с установленным Правительством Москвы порядком.

VI. Особые условия

41. Риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения, предоставленного по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, лежит на Продавце до внесения полной выкупной стоимости жилого помещения.

42. После внесения Покупателем полной выкупной стоимости жилого помещения, риск случайной гибели лежит на Покупателе.

43. При случайной гибели жилого помещения размер ответственности виновной стороны (Продавца или Покупателя) определяется, исходя из стоимости жилого помещения на момент утраты, определяемой в соответствии с пп.14 и 15 настоящего Положения.

44. При повреждении жилого помещения ответственность виновной стороны (Продавца или Покупателя) определяется, исходя из суммы, на которую понизилась стоимость, независимо от стоимости жилого помещения на момент передачи его Покупателю по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

VII. Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа

45. Изменение условий договора купли-продажи с рассрочкой платежа, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон, либо по решению суда в случаях нарушения одной из сторон условий договора.

46. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа подлежит досрочному расторжению по требованию Продавца:

а) при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

б) если Покупатель умышленно или по неосторожности портит и разрушает предоставленное жилое помещение;

в) если Покупатель произвел перепланировку и переоборудование без письменного согласия Продавца и межведомственной комиссии;

г) если Покупатель не внес платежи в сроки, указанные в договоре;

д) если Покупатель систематически нарушает условия по договору купли-продажи, либо не выполняет обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории;

е) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

47. Продавец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Покупателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в течение месяца.

48. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа может быть расторгнут по требованию Покупателя:

а) если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, но не по вине Покупателя, Продавец обязан в течение 3-х месяцев заключить с Покупателем договор купли-продажи с рассрочкой платежа на иное жилое помещение, либо по желанию Покупателя, расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа;

б) если Продавец не предоставляет жилое помещение по заключенному договору Покупателю;

в) при невозможности выполнять им обязательства по договору.

49. При расторжении договора в соответствии с п.48 "а" настоящего Положения, Продавец обязан вернуть Покупателю всю сумму внесенных им платежей в счет выкупа на момент расторжения договора, либо зачесть ее в счет выкупа при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа на иное жилое помещение.

50. При расторжении договора в соответствии с пп.46, 48 "в", Продавец обязан вернуть Покупателю 75% от внесенной суммы в счет выкупа, за исключением выплаченной пени, согласно п.38 настоящего Положения.

51. Покупатель обязан письменно, не позднее чем за 3 месяца, уведомить Продавца, а также организацию, осуществляющую эксплуатацию и техническое обслуживание дома о предстоящем освобождении жилого помещения при досрочном расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа.