Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2008 г. N 17АП-1609/08

г. Пермь

24 октября 2008 года

Дело N А50-14686/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Няшина В.А.

судей Паньковой Г.Л., Крымджановой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ждановой И.Н.

при участии:

от истца Закрытого акционерного общества "Страховая компания "Приват-Энергострах": Раева Е.М. (доверенность от 27.02.2008 г.),

от ответчика Открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 9": Поздеева Е.А. (доверенность от 25.12.2007 г.),

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Закрытого акционерного общества "Страховая компания "Приват-Энергострах",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 29 января 2008 года по делу N А50-14686/2007,

принятое судьей Кощеевой М.Н.

по иску Закрытого акционерного общества "Страховая компания "Приват-Энергострах"

к Открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 9"

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

Закрытое акционерное общество "Страховая компания "Приват-Энергострах" (далее - ЗАО "СК "Приват-Энергострах") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями об обязании открытого акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 9" (далее - ОАО "ТГК N 9") заключить договор купли-продажи здания РЭБ правобережной котельной ТЭЦ-13, расположенного по адресу: г.Пермь, район Камская долина, общей площадью 1620 кв.м, истец просил также учесть при расчете продажной стоимости указанного здания стоимость неотделимых улучшений в размере 10.424.166 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29 января 2008 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда N 17АП-1609/2008-ГК от 28 марта 2008 года, решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2008 года N Ф09-3585/08-С6 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело N А50-14686/2007 направлено на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе и дополнении к апелляционной жалобе истец просит об отмене решение суда и удовлетворении требования об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи здания ремонтно-эксплуатационной базы, расположенного по адресу г.Пермь, район Камская долина, по согласованной сторонами цене 3998000 рублей. Ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. При новом рассмотрении в суде апелляционной инстанции заявлен отказ от иска в части требования учесть при расчете продажной стоимости здания ремонтно-эксплуатационной базы, расположенного по адресу г.Пермь, район Камская долина, стоимость неотделимых улучшений в размере 10424166р.56к. Истец полагает, что к правоотношениям сторон подлежат применению нормы ст.ст.609, 624 ГК РФ, сторонами договора аренды предусмотрено условие о выкупе арендуемого помещения, данные условия нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора, цена выкупа предусмотрена соглашением. Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения заявления истца об отказе от части исковых требований.

В соответствии со ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Отказ от иска в части не противоречит закону и не нарушает права иных лиц, его следует принять. Согласно п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят судом.

В связи с принятием арбитражным судом апелляционной инстанции отказа от части иска и необходимостью прекращения производства по делу в указанной части, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования учесть при расчете продажной стоимости здания ремонтно-эксплуатационной базы, расположенного по адресу г. Пермь, район Камская долина, стоимость неотделимых улучшений в размере 10424166р.56к. подлежит отмене.

Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился. Просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, доводы истца о согласовании в приложении N 1 - протоколе согласования стоимости объекта недвижимости - выкупной цены объекта в размере 3.998.000 руб. не соответствуют обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены решения суда, в соответствующей части, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, за ОАО "ТГК N 9" зарегистрировано право собственности на РЭБ (незавершенное строительство), лит. А, общая площадь 1596,1 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Ленинский район, район Камская долина, с указанием ограничения (обременения) права - аренда, что подтверждается свидетельством от 20.06.2006 (л.д. 111 том 3).

21 февраля 2000 года между ЗАО "СК "Приват-Энергострах" (арендатор) и ОАО "Пермэнерго" (арендодатель), правопреемником которого по указанному договору является ответчик, заключен договор аренды объекта недвижимости N 119 юр-176 (л.д. 10-11 том 1), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование 1-этажное панельное незавершенное строительством здание склада, лит. А, общая площадь 1596,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Пермь, район Камская долина, на срок до 31.12.2000.

Согласно п. 2.1.3 договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи за согласованную цену.

ЗАО "СК "Приват-Энергострах" 04 сентября 2007 года направило ОАО "ТГК N 9" (правопреемник ОАО "Пермэнерго") письмо исх. N 35 с просьбой продать здание РЭБ Правобережной котельной ТЭЦ-13, находящееся по адресу: г.Пермь, район Камская долина, со ссылкой на пункты 2.1.3., 3.3. договора аренды N 119 юр-176 от 21.02.2000 и учесть при определении продажной цены здания стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в сумме 9.538.109 руб. (л.д. 125 том 3).

ОАО "ТГК N 9" письмом от 18 сентября 2007 года (исх. N 0323-332) отказало истцу в продаже названного объекта недвижимости (л.д. 9 том 1), что явилось основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

Пунктом 2.1.3 договора аренды N 119-юр-176 от 21.02.2000г. предусмотрено, что арендодатель по окончании срока аренды обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи за согласованную цену. В пункте 3.3 ( с учетом пунктов 2.2.2 и 3.4 договора) договора определено, что продажная цена здания будет согласована сторонами при заключении соответствующего договора купли-продажи, при этом в указанной цене будет учтена уплаченная до этого момента арендатором арендная плата, расходы на капитальный, текущий ремонт и реконструкцию в размерах, согласованных с арендатором, расходы по оплате услуг оценщика по определению восстановительной стоимости здания.

В материалы дела представлен отчет об оценке восстановительной стоимости здания, которая определена в размере 3398000 рублей.

Сторонами договора подписан протокол согласования стоимости объекта недвижимости, в п.3 протокола указано, что стороны подтверждают согласие с восстановительной стоимостью в сумме 3998000 рублей и принимают её за основу для определения цены объекта, по которой он будет продан арендатору в порядке исполнения п.п.2.1.3, 3.3, 3.4. договора аренды.

21 июня 2006 года сторонами договора аренды заключено соглашение о расторжении указанного договора аренды с указанной даты. В дело представлен акт сдачи-приемки объекта (т.3 л.д.184).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался требованиями статей 429, 555, 624 ГК РФ. Суд пришел к обоснованному выводу о том, что составной частью договора аренды является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Об этом свидетельствует анализ положений пунктов 2.1.3, 3.3, 3.4 договора. Указанный вывод суда основан на буквальном толковании содержания договора и должным образом обоснован.

Суд исходил из того, что предварительный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку сторонами этого договора не согласовано существенной условие договора купли-продажи - цена. Следовательно, отсутствуют основания для понуждения ответчика к заключению основного договор купли-продажи указанного здания, поскольку это было бы возможно лишь в случае согласования в предварительном договоре всех существенных условий основного договора.

Указанные выводы суда надлежащим образом мотивированы и основаны на представленных в материалы дела доказательствах.

Согласно ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Из анализа приведенных норм гражданского законодательства и буквального толкования содержания договора аренды следует, что стороны этого договора договорились заключить в будущем договор купли-продажи арендованного объекта недвижимого имущества, что соответствует ст.429 ГК РФ. Условие о переходе права собственности на объект к арендатору, при внесении выкупной цены, в договоре отсутствует, следовательно, к правоотношениям сторон не применимы положения статьи 624 ГК РФ. Анализ содержания подписанного сторонами протокола согласования цены объекта не свидетельствует о том, что стороны согласовали цену, по которой объект будет отчужден в собственность истца. В данном документе прямо указано на то, что эта стоимость должна приниматься за основу при определении цены продажи, то есть, при окончательном ее согласовании сторонами договора. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, постольку предварительный договор не может считаться заключенным, у истца отсутствует право требовать заключения основного договора купли-продажи объекта.

Возможность удовлетворения исковых требований исключает и то обстоятельство, что 21 июня 2006 года сторонами договора аренды заключено соглашение о расторжении договора с указанной даты. В соответствии с положениями п.2 ст. 453 ГК РФ, расторжение договора влечет прекращение всех обязательств сторон. Следовательно, все обязательства сторон договора аренды, в том числе и обязательства, связанные с передачей объекта аренды в собственности арендатора были прекращены еще в июле 2006 года.

Ссылка истца на положения пункта 2.3.1 договора, которым была предусмотрена обязанность арендодателя продать здание арендатору по окончании срока аренды, не имеет отношения к рассматриваемому вопросу, поскольку в данном случае имело место именно расторжение договора по соглашению сторон, но не прекращение действия договора в связи с окончанием срока аренды. Указанные понятия не являются тождественными и влекут различные правовые последствия.

Указание в п. 4 данного соглашения на то, что оно действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору аренды N 119-юр-176 от 21.02.2000 г., по мнению суда апелляционной инстанции, не свидетельствует о том, что расторгнутый в июле 2006 года договор аренды продолжает действовать до настоящего времени и порождает у ответчика обязанность по передаче истцу объекта недвижимого имущества. При решении вопроса о моменте прекращения обязательств сторон по договору аренды следует руководствоваться императивными положениями п.2 ст. 453 ГК РФ, но не противоречащими указанной правовой норме положениями п. 4 данного соглашения. Кроме того, очевидно, что к соглашению о расторжении договора в котором указана дата расторжения договора, не применимы указания на продолжительность его действия. Подобные указания уместны в отношении заключенных соглашений, но не в отношении соглашений о расторжении договоров.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в части отказа в удовлетворении требования об обязании заключить договор.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумму 1000 рублей относятся на истца.

Руководствуясь статьями 49, п.4 ч.1 ст. 150, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ Закрытого акционерного общества "Страховая компания "Приват-Энергострах" от иска в части требования учесть при расчете продажной стоимости здания ремонтно-эксплуатационной базы, расположенного по адресу г.Пермь, район Камская долина, стоимость неотделимых улучшений в размере 10424166р.56к.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 29 января 2008 года по делу N А50-14686/2007 отменить в части отказа в удовлетворении требования учесть при расчете продажной стоимости здания ремонтно-эксплуатационной базы, расположенного по адресу г. Пермь, район Камская долина, стоимость неотделимых улучшений в размере 10424166 рублей 56 копеек.

Производство по делу, в указанной части, прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Пермского края от 29 января 2008 года по делу N А50-14686/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В. А. Няшин

Судьи

М.С. Крымджанова Г.Л. Панькова