Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2009 г. N 17АП-5844/08

г. Пермь

22 мая 2009 г.

Дело N А50-5629/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карповой Т.Е.,

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца (Департамента земельных отношений администрации города Перми): Осипова Е.А., начальник отдела судебной защиты, доверенность от 11 января 2009 г. N 6, удостоверение,

от ответчика (ООО "Либерти"): Гутин А.С., доверенность от 19 мая 2009 г., паспорт,

от третьего лица (Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю): не явился,

от третьего лица (ООО "Пермская финансовая строительная компания"): не явился,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Либерти"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 18 марта 2009 года

по делу N А50-5629/2008,

принятое судьей Кощеевой М.Н.,

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к Обществу с ограниченной ответственностью "Либерти",

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, Общество с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания"

о признании недействительным зарегистрированного права собственности,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о признании недействительным зарегистрированного за Обществом с ограниченной ответственностью "Либерти" права собственности на замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке площадью 668,3 кв.м. с кадастровым номером 108:13, по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78/а.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, Общество с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" (определение суда от 04 мая 2008 г.).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21 июля 2008 г. истцу в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2008 года решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08 декабря 2008 года решение Арбитражного суда Пермского края от 21.07.2008 г. и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 г. отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Отменяя решение и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал, что, сделав вывод о приобретении обществом с ограниченной ответственностью "Либерти" права собственности на ограждение и замощение как на часть сложной вещи по сделке купли-продажи, суды не установили, на передачу каких объектов была направлена действительная воля сторон при заключении договоров купли-продажи от 29.01.2003г, 04.03.2004г с учетом условий указанных договоров о предмете сделки, а также не обосновали наличие воли сторон на отчуждение сложной вещи по названным договорам купли-продажи. Вывод судов о том, что спорные объекты не являются самовольными постройками, поскольку расположены на земельных участках, предоставленных ответчику на основании договоров аренды от 27.02.2004г N 022-04л, от 31.05.2004г N 039-04-л, сделан без учета цели предоставления этих земельных участков в аренду. Судами не установлено, на каком земельном участке расположены спорные ограждение и замощение. Делая вывод о том, что ответчиком не возводились спорные объекты, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что в акте приемки законченного строительством объекта от 19.09.2005 г. к приемке предъявлены реконструированное административное здание под гостиницу по ул. Кирова, 78/а, ограждение, замощение. Кроме того, судами не дана оценка тому, что в технических паспортах домовладения 1979 года и 2007 года описание спорных объектов различно. В техническом паспорте 1979 года указано на забор дощато-решетчатый длиной 106 м, замощение - 2545*118. В техническом паспорте 2007 года имеется ссылка на металлическое ограждение длиной 18 м, замощение площадью 837 кв. м.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18 марта 2009 г. исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Либерти" на замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78/а, площадью 668, 3 кв.м., с кадастровым номером 108:13.

ООО "Либерти" (ответчик) с решением суда от 18 марта 2009 г. не согласилось, в связи с чем обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик утверждает, что замощение и ограждение не являются самовольными постройками. Основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Либерти" на спорный объект недвижимости послужило разрешение N 241/2004 от 28.09.2005 г. на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта и акт приемки законченного строительством объекта от 19.09.2005 г., которые не оспорены истцом. Не оспорен истцом также договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004 г. Право собственности ООО "Либерти" на замощение площадью 907 кв.м. зарегистрировано в 2005 году. В 2005 году ответчиком в результате реконструкции старого здания возведено ныне существующее здание, а также взамен ранее существовавших вспомогательных сооружений (ограждение, замощение), его обслуживающих, возведены новые ограждение и сооружение, которые не могут считаться самовольно возведенными. Спорные объекты возведены в соответствии с требованиями закона.

Департамент земельных отношений администрации города Перми с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Департамент полагает, что замощение I, ограждение I, расположенные на земельном участке площадью 668, 3 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78/а, являются самовольными постройками, поскольку возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке. По договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004 г. ООО "Либерти" приобрело у Общества с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" 2-этажное административное здание с подвалом (лит. А2, А3, А4) общей площадью 444, 8 кв.м. Спорное имущество (ограждение и замощение) не являлось предметом указанного договора. Ответчик полагает, что к ООО "Либерти" перешло право пользования земельным участком площадью 563, 6 кв.м. Ограждение и замощение расположены на другом земельном участке (площадью 668, 3 кв.м.), который не был отведен под застройку. Доказательств того, что прежним собственникам 2-этажного здания принадлежали на праве собственности ограждение и замощение, расположенные на смежном земельном участке, в материалах дела нет. Ответчик обращает внимание суда на то обстоятельство, что замощение площадью 118 кв.м. по техническому паспорту 1979 года не является тем самым замощением, которое указано в техническом паспорте 2007 года и на основании которого регистрирующим органом внесены изменения в наименование объекта.

Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (третье лицо) ссылается на то, что государственная регистрация права собственности ООО "Либерти" на здание гостиницы (лит. А2) площадью 1558, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78/а, произведена на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004 г., акта приемки законченного строительством объекта от 19.09.2005 г., разрешения ГИАСК на ввод объекта в эксплуатацию N 241/2004 от 28.09.2005 г. 03.05.2007 г. Управлением в подраздел I-2 ЕГРП в описание объекта добавлено: ограждение (I), замощение (I,II) на основании заявления ООО "Либерти" от 26.04.2007 г., технического паспорта от 23.04.2007 г. По мнению Управления, государственная регистрация прав произведена в соответствии с законодательством, в том числе, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Представители ООО "Пермская финансовая строительная компания" в судебное заседание не явились, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004г, Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.09.2005г, Разрешения ГИАСК на ввод объекта в эксплуатацию N 241/2004 от 28.09.2005г за обществом с ограниченной ответственностью "Либерти" зарегистрировано право собственности на 7-этажное кирпичное здание гостиницы с подвалом (лит А2) общей площадью 1 558,4 кв.м, ограждение (I), замощение (I,II), расположенные по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, д. 78/а (том 1, л.д. 27).

Департамент земельных отношений Администрации города Перми обратился в суд с требованием о признании недействительным зарегистрированного за ООО "Либерти" права собственности на ограждение I и замощение I, поскольку полагает, что они являются самовольными постройками.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из смысла указанной статьи следует, что ограждение I и замощение I, расположенные по адресу: ул. Кирова, д. 78/а, могут быть признаны самовольными постройками в случае, если они: 1) возведены на земельном участке, не отведенном для их застройки; 2) созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно выписке из решения Исполнительного комитета Пермского городского Совета народных депутатов "О регистрации домовладения государственного фонда" N 957 от 19.12.1991 г. городскому бюро технической инвентаризации разрешено зарегистрировать за ЖКО ПО "Камлесосплав" двухэтажный с подвалом дом общей площадью 444, 8 кв.м. на земельном участке площадью фактического использования 1 404 кв.м. по ул. Кирова, 78/а в квартале 108 Ленинского района (том 1, л.д. 118).

В Техническом паспорте на административное здание, расположенное по ул. Кирова 78/а-78, содержащем записи с 1994 года и пересоставленным, как это следует из пометки на его титульном листе, 05.07.2005г, в Разделе II "Экспликация земельного участка" указано, что площадь земельного участка составляет 1404 кв.м. (том 1, л.д. 40-60).

В Разделе ХI указанного Технического паспорта "Ограждения и сооружения (замощения) на участке" содержатся сведения о том, что домовладение имеет дощатый забор I, асфальтовое замощение I и брандмауэр.

В соответствии с Постановлением Главы города от 14.08.1997г N 1293 "Об адресном реестре города Перми" административному зданию в квартале N 108 Ленинского района подтвержден адрес: ул. Кирова, 78а. Адрес: ул. Кирова, 78 относительно указанного объекта решено считать недействительным (Справка Пермархбюро от 03.02.03г N 42/34-789, том 1, л.д. 103).

Из вышеизложенного следует, что домовладение N 78/а, в состав которого входило здание, а также забор I, асфальтовое замощение I и брандмауэр, располагалось на земельном участке площадью 1 404 кв.м.

В 1993 году государственное имущество Камской сплавной конторы приватизировано Акционерным обществом закрытого типа "Прикамлес", что подтверждается Свидетельством о собственности, выданным Фондом имущества Пермской области 08.09.1993г (том 1, л.д. 101), а также Регистрационным удостоверением БТИ города Перми от 27.11.1996г (том 1, л.д. 100).

ООО "Либерти", ссылаясь на Решение Исполкома 1991 г., данные Технического паспорта 1979г, полученное разрешение на реконструкцию и приемку в установленном законом порядке в эксплуатацию реконструированного здания N 78 по ул. Кирова 78/а с ограждением и замощением, а также данные Технического паспорта 2007 г., утверждает, что им было приобретено, а затем реконструировано ограждение и замощение, приватизированные обществом "Прикамлес".

Департамент земельных отношений администрации города Перми полагает, что замощение и ограждение, входящее в состав домовладения N 78 по ул. Кирова, обществом "Прикамлес" приватизировано не было, однако, доказательств того, что указанные асфальтовое замощение и ограждение являются муниципальной собственностью либо приватизированы иным лицом, суду не представил.

Как следует из материалов дела, 07 августа 2002 года Администрация г. Перми и ЗАО "Прикамлес" подписали договор N 357-02 на аренду земельного участка площадью 344,992 кв.м., находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Кирова, 78а, для использования его под административное здание (том 1, л.д. 108).

12 сентября 2002 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 357-02, в котором они указали, что площадь земельного участка следует считать равной 260,492 кв.м. (том 1, л.д. 110).

Договор аренды земельного участка N 357-02 от 07.08.2002г, а также дополнительное соглашение к нему не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с абзацем 3 статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшим на момент подписания договора аренды от 07.08.2002 г. N 357-02, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Из материалов дела не следует, что земельный участок площадью 344,992 кв.м., а также земельный участок площадью 260,492 кв.м. были поставлены на государственный кадастровый учет.

Поскольку в договоре аренды земельного участка N 357-02 от 07.08.2002г, а также в дополнительном соглашении к нему отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить передаваемый земельный участок, не прошедший государственного кадастрового учета в установленном порядке, предмет договора аренды нельзя считать согласованным, а договор аренды нельзя считать заключенным.

29 января 2003 г. ЗАО "Прикамлес" продало двухэтажное нежилое здание, расположенное на ул. Кирова, 78а, площадь которого составляет 444,8 кв.м. обществу с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" (том 1, л.д. 104-107).

Право собственности на указанное здание зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" в установленном законом порядке (Свидетельство 59 АК 355996, т. 1, л. д. 25).

В Договоре купли-продажи от 29 января 2003 г. нет указания на то, что вместе со зданием продано ограждение I и замощение I, однако, нет доказательств и того, что ограждение и замощение остались в собственности ЗАО "Прикамлес".

07 февраля 2003 г. стороны подписали дополнительное соглашение к указанному договору, в котором в числе прочих уточнений указали, что здание расположено на земельном участке площадью 344,992 кв.м. (том 1, л.д. 107), однако, указанное дополнительное соглашение в силу неопределенности предмета договора аренды (земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет) не может быть признано заключенным.

27.02.2004 г. Администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Пермская финансовая строительная компания" (арендатор) подписан договор N 022-04л аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору в пользование земельный участок, кадастровый номер 108:7, площадью 563, 6 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Кирова, 78а, для использования под административное здание на срок с 31.01.2004г по 30.12.2008г (том 1, л. д. 6 - 7).

Земельный участок площадью 563,6 кв.м. также не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

04 марта 2004 г. ООО "Пермская финансовая строительная компания" продало обществу с ограниченной ответственностью "Либерти" 2-этажное административное здание с подвалом общей площадью 444,8 кв.м., лит. А2, А3, А4 (том 1, л.д. 37-39).

11 марта 2004 г. Пермской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация права собственности ООО "Либерти" на административное здание площадью 444,8 кв.м. (запись в ЕГРП N 59-1-45/2004-88) (том 1, л.д. 26).

ООО "Либерти" реконструировало здание.

28.09.2005г. Инспекцией архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми выдано разрешение N 241/2004 на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта: гостиница после реконструкции административного здания, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский р-н, ул. Кирова, 78а (том 1, л. д. 61).

Как следует из Акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.09.2005г законченный строительством объект - гостиница - 19.09.2005г сдана в эксплуатацию со следующими показателями: полезная площадь - 1558,4 кв. м, строительный объем - 6 259 кв. м, количество этажей - 5/7, гостиничные номера - 25 штук, ограждение - 18 п/м, замощение - 907 кв. м (том 1, л. д. 74 - 77).

23.04.2007г на домовладение N 78/а по ул. Кирова оформлен Технический паспорт, в котором указано, что площадь земельного участка указанного домовладения составляет 1 232 кв.м., в том числе застроенная 325 кв.м. и незастроенная - 907 кв.м. (том 1, л.д. 11-14).

Департамент земельных отношений администрации города Перми, ссылаясь на договор N 039-04л аренды земельного участка от 31.05.2004г, подписанный Администрацией города Перми и ООО "Пермская финансовая строительная компания", утверждает, что ограждение и замощение располагаются на земельном участке площадью 668, 3 кв. м., который был предоставлен под размещение строительных материалов на период проектирования и реконструкции административного здания на срок с 01.05.2004г по 30.04.2007г (том 1, л. д. 9 - 10), однако, ссылка Департамента земельных отношений администрации города Перми на указанный договор не может быть признана состоятельной, поскольку в договоре аренды земельного участка от 31.05.2004 г. N 039-04л отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить передаваемый земельный участок, не прошедший государственного кадастрового учета в установленном порядке, в силу чего предмет договора аренды нельзя считать согласованным, а договор аренды нельзя считать заключенным.

Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей сторон.

18 октября 2005 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю прекращена регистрационная запись N 59-1-45/2004-88 (том 1, л.д. 17) и на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2004г, акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19.09.2005г, разрешения ГИАСК на ввод объекта в эксплуатацию от 28.09.2005г N 241/2004 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Либерти" на здание гостиницы площадью 1 558,4 кв.м., ограждение (I), замощение (I. II) (том 1, л.д. 27).

Довод истца о том, что ответчик не получал разрешения на возведение ограждения и замощения, не может быть признан состоятельным.

Пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, здание, ограждение и замощение ответчиком не строились, а реконструировались.

Запрета на реконструкцию объектов недвижимого имущества, расположенных на не сформированном и не поставленном на кадастровый учет земельном участке, действующее законодательство не содержит.

Доказательств того, что реконструированные ограждение и замощение возведены ответчиком за пределами того земельного участка, на котором они располагались до реконструкции, в материалах дела нет.

То обстоятельство, что реконструкция здания, ограждения и замощения произведена с соблюдением строительных, пожарных и санитарных норм и правил, подтверждено Разрешением Инспекции архитектурно-строительного контроля Департамента планирования и развития территории г. Перми N 241/2004 28.09.2005г. на ввод объекта в эксплуатацию.

Довод истца о том, что в Технических паспортах 1979г и 2007 г. описание спорных объектов различно, судом отклоняется, поскольку ограждение в результате реконструкции уменьшилось в длине (со 106 м до 18м), а общая площадь замощение с 2 545х 1,18 м уменьшилось до 907 кв.м.

Следует отметить, что истцом избран неверный способ защиты прав, поскольку признание недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество предполагает несоответствие требованиям закона оснований, по которым возникло (приобретено) право, регистрацию которого осуществил соответствующий регистрирующий орган.

С учетом изложенного, решение суда от 18 марта 2009 года по делу N А50-5629/2008 подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

Департамент земельных отношений администрации города Перми от уплаты государственной пошлины освобожден (п.п. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 104, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18 марта 2009 г. по делу N А50-5629/2008 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ответчику - ООО "Либерти" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 (одна тысяча) руб., уплаченную по платежному поручению от 06 апреля 2009 года N 123.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Т.Е. Карпова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов