Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2008 г. N 17АП-3388/08

г. Пермь

23 июля 2008 г.

Дело N А60-2058/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2008года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23.07.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Богдановой Р.А.,

судей Григорьевой Н.П., Грибиниченко О.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатовой О.С.

при участии:

от истца (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил) - Климцев А.В., удостоверение N 7306, доверенность N 1 от 11.01.2008г.,

от ответчика (ООО "Региональное агентство недвижимости") - не явился, извещен,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика

ООО "Региональное агентство недвижимости"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 апреля 2008 года

по делу N А60-2058/2008,

принятое судьей Платоновой Е.А.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил

к ООО "Региональное агентство недвижимости"

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Нижний Тагил обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Региональное агентство недвижимости" о взыскании 1 180 717 руб. 67 коп., в том числе 1 081 374 руб. 50 коп. - задолженность по оплате арендной платы, начисленной за период с декабря 2004 г. по октябрь 2007 г. на основании договора аренды нежилого здания N 326 от 26.11.2004г. и 99 343 руб. 17 коп. - пени, начисленные за период с 25.06.2007г. по 31.10.07г. за просрочку оплаты арендной платы на основании п. 11.3.1 названного договора, а также просило расторгнуть договор аренды N 326 от 26.11.04г. (с учетом отказа от требования обязать ответчика освободить занимаемое нежилое здание Литер А, площадью 589, 8 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, 5 и передать его истцу).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2008г. исковые требования удовлетворены: с общества взыскано 1 180 717 руб. 67 коп., в том числе 1 081 374 руб. 50 коп. - задолженность по оплате арендной платы, начисленной за период с декабря 2004 г. по октябрь 2007 г. на основании договора аренды нежилого здания N 326 от 26.11.2004г. и 99 343 руб. 17 коп. - пени, начисленные за период с 25.06.2007г. по 31.10.07г. за просрочку оплаты арендной платы на основании п. 11.3.1 названного договора; договора аренды N 326 от 26.11.04г. расторгнут. В части искового требования об освобождении занимаемого нежилого здания Литер А, площадью 589, 8 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, 5 - производство по делу прекращено. Суд первой инстанции исходил из наличия задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора и уплаты пеней за просрочку платежа.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, согласно которой просит его отменить, в удовлетворении требований отказать. Общество полагает, что судом допущены нарушения материального и процессуального права, решение содержит выводы, не соответствующие материалам дела. Суд первой инстанции в нарушение ст.128 АПК РФ принял исковое заявление к производству при отсутствии копии свидетельства о госрегистрации заявителя в качестве юридического лица и документа, подтверждающего полномочия на подписание искового заявления. Суд самостоятельно приступил к поиску доказательств, подтверждающих позицию истца о подписании заявления надлежащим лицом. Взысканная судом сумма арендной платы, пеней, госпошлины не основана на материалах дела: расчеты об изменении арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, расчет на 2007 г. не подписан ответчиком. Сторонами согласован и зарегистрирован вместе с договором расчет арендной платы в размере 24 771 руб. 60 коп. Дополнительным соглашением об изменении п.4.1 договора установлено, что помещение будет использоваться только с 01.01.2007г. (срок действия договора с 01.01.2007г. по 01.01.2056г.), в связи с чем арендная плата за 2004-2006 г. взысканию не подлежит. С 2004 г. помещение использоваться не может в связи с невыполнением арендодателем обязанности по его капительному ремонту. Распоряжение Главы города Нижний Тагил об отмене Распоряжения N 91 о предоставлении отсрочки платежей по договору аренды применению не подлежит, поскольку договоры не могут изменяться и расторгаться в одностороннем порядке, кроме случаев установленных законом. Письма N11398 от 17.07.2007г., N 1915 от 04.10.2007г. были написаны в период действия отсрочки по распоряжению Главы города Нижний Тагил от 05.02.2007г. N 91, т.е. в момент их написания отсутствовали основания для обращения к ответчику с требованием о погашении задолженности по арендной плате, в связи с чем не соблюден досудебный порядок предъявления требований о расторжении договора аренды.

Комитет представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому против доводов жалобы возражает, считает решение суда законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривает. Указывает, что решение суда вынесено на основании надлежащего анализа материалов дела.

Законность и обоснованность решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав доводы стороны, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение соответствует действующему законодательству, оснований для его отмены не имеется.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение, Литер А, площадью 589, 8 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, пр. Ленина, 5 является собственностью МО "город Нижний Тагил", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 66АВ 046191 от 08.12.2005г. (л.д. 30-31)

На основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Нижний Тагил от 26.11.04г. N 783 между Комитетом (арендодателем) и ООО "Региональное агентство недвижимости" (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания N 326, согласно условиям которого, истец обязуется предоставить ответчику в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в Приложении N 1, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, для использования в качестве комбината бытового обслуживания (л.д. 14-21).

Договор аренды N 326 от 26.11.2004г. зарегистрирован в Главном Управлении ФРС по Свердловской области 08.12.2005г., о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

Имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи (л.д. 22).

В силу п. 4.1 договор аренды действует с 30.12.2004г. по 30.12.2029г.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью. При этом арендная плата подлежит ежегодной корректировке.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 1/12 ставки годовой платы ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца.

В силу п. 9.4 договора установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в 10-дневный срок.

Согласно п.11.3.1 договора предусмотрена ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании обращений общества Главой города Нижний Тагил приняты распоряжения от 08.02.2005г. N 65, от 17.01.2006г. N 23, от 05.02.2007г. N 91 о предоставлении ответчику отсрочки платежей за аренду. Согласно условиям последнего распоряжения ответчику предоставлена отсрочка платежей по договору аренды от 26.11.2004г. N 326 на период с 01.01.2006г. по 20.12.2007г. (л.д. 51-54).

Распоряжением от 25.06.2007г. N 503 отменено распоряжение от 05.02.2007г. N 91 о предоставлении отсрочки платежей за аренду переданного помещения (л.д. 51).

Таким образом, вопросы представления отсрочки уплаты арендной платы и их отмены регулировались ненормативными актами Комитета, в отношении которых не применяются положения гражданского законодательства, в связи с чем довод о том, что распоряжение об отмене отсрочки применению не подлежит, так как договор не может быть изменен и отменен в одностороннем порядке, является несостоятельным.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что предоставленная Главой города отсрочка платежей не является основанием для освобождения от оплаты арендной платы, кроме того, данная отсрочка учтена при начислении периода взыскания пени.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судом первой инстанции правомерно не принята во внимание ссылка общества на то, что ему предоставлена отсрочка платежа по арендной плате, о чем в материалы дела представлены дополнительные соглашения от 25.01.2006г. и 29.12.2006г. (л.д.75-76), поскольку указанные соглашения не зарегистрированы в установленном законом порядке, следовательно, являются незаключенными.

В силу изложенных обстоятельств несостоятельным является и довод жалобы о том, что дополнительным соглашением от 29.12.2006г. об изменении п.4.1 договора установлено, что помещение будет использоваться только с 01.01.2007г. (срок действия договора с 01.01.2007г. по 01.01.2056г.) (л.д.76).

Довод общества о том, что в 2004 г. помещение использоваться не может в связи с невыполнением арендодателем обязанности по капительному ремонту, материалам дела не соответствует, поскольку согласно п.5.3.12 договора аренды капитальный ремонт помещения в порядке и на условиях, предусмотренных договором, обязан осуществлять арендатор.

Таким образом, в нарушение принятых по договору обязательств и при отсутствии надлежащих оснований для их неисполнения ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем у него образовалась задолженность, которая согласно расчету за период с декабря 2004 г. по октябрь 2007 г. составляет 1 081 374 руб. 50 коп. (л.д. 28-29).

Довод общества о том, что расчеты об изменении арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, а расчет на 2007 г. не подписан обществом, также являются несостоятельными в силу следующего.

В силу п.3.2 договора арендная плата определяется расчетами, которые прилагаются к договору (приложения N 2) и являются его неотъемлемой частью. При этом арендная плата подлежит ежегодной корректировке.

Таким образом, договором аренды предусмотрена возможность ежегодной корректировки арендой платы.

В связи с этим фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, и государственной регистрации данное изменение не подлежит.

Представленная в материалы дела копия расчета арендной платы на 2007 г. содержит подпись арендатора (л.д. 27). Доказательства отсутствия подписи на подлинном расчете общество не представило.

В порядке ст. 330 ГК РФ и п. 11.3.1 договора истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 99 343 руб. 17 коп. за период с 25.06.07г. по 31.10.07г. за ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы. Судом первой инстанции расчет пени, представленный истцом, проверен и признан верным.

Также в связи с нарушением обществом обязательств по договору истцом в порядке п.3 ст. 619 ГК РФ, при соблюдении условия п.9.4 договора заявлено требование о расторжении договора аренды N 326 от 26.11.2004г.

04.10.2007г. и 17.07.2007г. Комитет направлял обществу уведомления N 1915, N 1398 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, предложением о расторжении договора аренды и освобождением занимаемого помещения. Данные уведомления были оставлены без ответа (л.д.32-35).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил обоснованные исковые требования Комитета.

Доводы общества о том, что суд первой инстанции в нарушение ст.128 АПК РФ принял исковое заявление к производству при отсутствии копии свидетельства о госрегистрации заявителя в качестве юридического лица и документа, подтверждающего полномочия на подписание искового заявления, а также самостоятельно занимался поиском доказательств, подтверждающих позицию истца о подписании заявления надлежащим лицом, судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены.

Из материалов дела видно, что Комитетом при представлении искового заявления в суд представлена копия свидетельства о госрегистрации истца (л.д. 10-11, 40-41).

Исковое заявление подписано председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации город Нижний Тагил Хватаевым В.В., который является лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени Комитета.

Выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 03.04.2008г. была получена судом в целях проверки указанных доводов ответчика, что отражено в обжалуемом судебном акте (л.д. 72-75, 81).

Иные доводы жалобы также подлежат отклонению как основанные на неверном толковании закона, положений договора аренды и несоответствующие фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба - удовлетворению, а решение суда отмене не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 258, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2008г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий:

Р.А. Богданова

Судьи

О.Г. Грибиниченко Н.П. Григорьева