Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 г. N 17АП-3540/08

г. Пермь

16 июля 2008 г.

Дело N А60-36093/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 14.07.2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.07.2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Щеклеиной Л. Ю.,

судей Риб Л.Х., Ясиковой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кивокурцевой Е.В.

при участии:

от истца ИП Колпащикова С. М.: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика ООО "Рустов-Импэкс": Кугелев Г.Г., паспорт 6504 N 005573,

от третьего лица Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца

ИП Колпащикова С. М.

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 апреля 2008 года

по делу N А60-36093/2006,

принятое судьей Лутфурахмановой Н.Я.,

по иску ИП Колпащикова С. М.

к ООО "Рустов-Импэкс"

третье лицо: Федеральная регистрационная служба по Свердловской области

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Индивидуальный предприниматель Колпащиков С.М. (далее - истец, ИП Колпащиков С.М.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке ст.49 АПК РФ) к ООО "Рустов-Импэкс" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период 2004 г. в размере 1 510 341 руб. по договору аренды N 5 от 01.07.2003г.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.04.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец с решением суда первой инстанции не согласен и по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит его отменить, удовлетворить апелляционную жалобу, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил.

Ответчик письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции пояснил, что договор аренды N 5 от 01.07.2003г. является недействительным ввиду отсутствия в нем согласованного сторонами предмета договора, а также потому, что на момент сдачи спорного объекта в аренду объект значился жилым помещением, в разряд нежилых переведен не был .

Федеральная регистрационная служба по Свердловской области письменного отзыва на апелляционную жалобу не представила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Как следует из материалов дела, Индивидуальным предпринимателем Колпащиковым С.М. (арендодатель) и ООО "Рустов-Импэкс" (арендатор) 01.05.2003г. заключен договор аренды, по условиям которого арендатору передано нежилое помещение площадью 306 кв.м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г.Екатеринбург, ул.Первомайская, 13/Тургенева,16.

Согласно п.4.1 данного договора арендная плата установлена в размере 200 руб.00 коп. за один кв.м. арендуемой площади. Дополнительным соглашением от 01.05.2003г. к указанному договору стороны установили дополнительную оплату за арендованное помещение из расчета 600 руб. 00 коп. за один кв.м. арендуемой площади, что составляет 183 600 руб. 00 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением к договору от 01.05.2003г. истец и ответчик с 01.07.2003г. расторгли вышеуказанный договор и указали, что претензий друг к другу не имеют.

Основанием предъявленных исковых требований послужило неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы в соответствии с договором аренды N 5 от 01.07.2003г.

По условиям упомянутого договора истец передал ответчику в пользование помещения, находящиеся в здании, распложенном по адресу: г.Екатеринбург, ул.Первомайская, 13/16, общей площадью 492, 97 кв.м.(пункт 1.1 договора). Здание, указанное в п.1.1 договора, принадлежит истцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права АА66N 0005306 (пункт 1.3 договора).

Арендная плата за пользование указанным помещением установлена в размере 200 руб. 00 коп. за один кв.м. арендуемой площади, что составляет 118 312 руб. 80 коп. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.07.2003г. к данному договору аренды стороны установили плату за арендованное помещение из расчета 600 руб. 00 коп. за один кв.м. арендуемой площади, что составляет 277 385 руб.80 коп. в месяц.

Срок действия договора установлен с 01.07.2003г. по 01.06.2004г., что составляет менее одного года, следовательно, такой договор не требовал государственной регистрации.

Факт передачи имущества в пользование подтверждается актами приема-передачи.

По своей правовой природе данный договор относится к договорам аренды, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При этом в силу ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к договору аренды недвижимого имущества необходимо прилагать поэтажный план здания или сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади с целью возможной идентификации объекта аренды (Определение Конституционного суда РФ N 154-О от 05.07.2001г.).

Указание в договоре аренды N 5 от 01.07.2003г. только площади и адреса помещения не позволяют достоверно установить и идентифицировать переданное в аренду имущество и его месторасположение в здании.

Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации права, на которое имеется ссылка в п.1.3 договора, указана общая полезная площадь здания 408,10 кв.м., тогда как в пользование передавались помещения, расположенные в здании общей площадью 492,97 кв.в. Иными словами, общая площадь помещений, расположенных в здании, согласно условий договора аренды превышала площадь всего здания в целом, что не может соответствовать действительности.

Таким образом, условия договора N 5 от 01.07.2003г. не позволяют с достоверностью установить переданное по договору аренды имущество в пользование ответчику.

С учетом изложенного, ввиду отсутствия в договоре аренды N 5 от 01.07.2003г. согласованного сторонами предмета договора в виде объекта аренды такой договор в силу ст.ст.432, 607 ГК РФ является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает для сторон взаимных прав и обязанностей и не может быть признан недействительным.

Ссылка истца на то, что с 01.07.2004г. ответчик пользовался помещениями истца на основании договора аренды N 8 от 01.07.2004г., подлежит отклонению, поскольку из содержания и условий данного договора также усматривается отсутствие согласованного сторонами предмета договора и по изложенным выше основаниям указанный договор также является незаключенным.

Из договора аренды N 8 от 01.07.2004г. следует, что пункт, определяющий предмет договора и объект аренды (п.1.1 договора), аналогичен по своему содержанию пункту 1.1. договора аренды N 5 от 01.07.2003г. с разницей составляющей площадь переданного имущества, однако идентифицировать, какие конкретно помещения передавались в пользование ответчику, не представляется возможным.

Представленная истцом техническая информация по спорному объекту недвижимости не устраняет имеющиеся в документах противоречия по размеру площади спорного объекта, поскольку содержит данные о размере площади нежилого объекта, изменение которой связано с переоборудованием и за счет уточнения при инвентаризации, также несопоставимые с условиями вышеуказанных договоров в части указания размера арендуемой площади, а указанные в ней технические характеристики объекта также не позволяют идентифицировать объект аренды.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции отказано правомерно.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что суд первой инстанции применил ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежащую применению в силу п.3 ст.651 ГК РФ, является несостоятельной, поскольку данные нормы материального права подлежат системному толкованию и позволяют сделать вывод о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая, что срок действия договора от 01.07.2003г. установлен сторонами менее одного года, такой договор в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не подлежит государственной регистрации.

Принимая во внимание, что помещение, сдаваемое в аренду, является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяется правило п.2 ст.651 ГК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса (ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на момент заключения договоров от 01.07.2003г. N 5 и от 01.07.2004г. N 8 арендуемое ответчиком помещение имело статус жилого помещения, в разряд нежилых было переведено после истечения срока договора N 5 - 01.10.2004г., о чем свидетельствует акт государственной комиссии N 417 от 01.10.2004г.. Соответственно, оно не могло быть использовано арендатором по назначению в период действия договора, следовательно, не могло быть предметом договора аренды нежилых помещений.

Отношения сторон по аренде спорного объекта недвижимости прекращены в ноябре 2004 г., о чем свидетельствует акт от 30.11.2004г. о возврате ответчиком истцу арендуемых по договору N 8 от 01.07.2004г. помещений, по техническому состоянию, а также по всем другим характеристикам которых, стороны претензий друг к другу не имели (л.д.45 том 2).

Представленная истцом техническая информация по спорному объекту недвижимости со дня его принятия государственной комиссией 01.10.2004г. также содержит данные о размере площади нежилого объекта, изменение которой связано с переоборудованием и за счет уточнения при инвентаризации, несопоставимые с условиями договора N 8 от 01.07.2004г. в части указания размера арендуемой площади, что свидетельствует о невозможности идентифицировать объект аренды в спорный период октябрь - ноябрь 2004 г. аналогично условиям договора N 5 от 01.07.2003г..

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку, правильно применил нормы материального права, правомерно отказав истцу в удовлетворении заявленных требований. Таким образом, решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит, а доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

В силу ст.104 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст.333.40 Налогового кодекса РФ истцу подлежит возврату из средств федерального бюджета излишне уплаченная по квитанции от 05.05.2008г. госпошлина по апелляционной жалобе 950 руб.00 коп.

Руководствуясь 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 апреля 2008 г. по делу N А60-36093/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ИП Колпащикова С.М.- без удовлетворения.

Возвратить ИП Колпащикову Сергею Михайловичу из средств федерального бюджета излишне уплаченную по квитанции от 05.05.2008г. госпошлину по апелляционной жалобе 950 (девятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий:

Л.Ю.Щеклеина

Судьи

Л.Х.Риб Е.Ю.Ясикова