Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2009 г. N 19АП-6084/08

24 февраля 2009 г.

Дело N А08-8477/07-5-10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Федорова В.И.,

Безбородова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.,

при участии:

от Администрации г. Белгорода: Русановой А.В. - заместителя начальника юридического отдела, доверенность N 7 от 11.01.2009г., удостоверение N 78 выдано 05.10.2006г.;

от МУ "Городская недвижимость": Русановой А.В. - заместителя начальника юридического отдела, доверенность б/н от 12.01.2009г., удостоверение N 78 выдано 05.10.2006г.;

от ООО "Регион-Рыба": представитель не явился, надлежаще извещён;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.11.2008г. по делу N А08-8477/07-5-10 (судья Роздобудько А.Н.) по иску МУ "Городская недвижимость" к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба" при участии в качестве третьего лица: Администрации г. Белгорода о расторжении договора аренды и освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Городская недвижимость" (далее МУ "Городская недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Рыба" (далее ООО "Регион-Рыба", ответчик) о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, расположенного в городе Белгороде, по ул. Костюкова, 3.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.11.2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Регион-Рыба" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также с нарушением норма материального и процессуального права, в связи с чем просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.11.2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции заявитель жалобы ООО "Регион-Рыба" не явился.

Представитель Администрации г. Белгорода, МУ "Городская недвижимость" с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.11.2008 года подлежит отмене, а иск оставлению без рассмотрения, по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 01.11.2000г. между Комитетом по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности г.Белгорода (арендодателем) и ООО "Регион-Рыба" (арендатором") был заключен договор на сдачу в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Кастюкова, 3, общей площадью 1523, 2 кв.м. для использования под продовольственный магазин.

В пункте 8.1. указанного договора стороны установили срок действия договора с 08.10.2000 г. по 01.01.2010 г.

По - мнению МУ "Городская недвижимость", ответчик, как арендатор, пользуется помещением с нарушением условий договора аренды, а именно не исполнение требований собственника имущества о целевом использовании согласно условиям договора.

Полагая, что вышеуказанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды, ссылаясь на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, МУ "Городская недвижимость" обратилось с рассматриваемыми исковыми требованиями в Арбитражный суд Белгородской области.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендованное ответчиком помещение под магазин используется им для торговли промышленными товарами (мебелью), а не продуктовыми товарами, как это предписано договором и признал требование истца о расторжении договора в связи с использованием арендованного имущества не по назначению, правомерными.

Между тем, вывод суда первой инстанции о возможности рассмотрения заявленных требований по существу нельзя признать правомерным.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Основания досрочного расторжения договора аренды определены в статье 619 ГК РФ.

Согласно указанной норме договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, и по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Пунктом 6.1. договора аренды от 01.11.2000г. предусмотрено досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в случае невыполнения арендатором своих обязательств.

Материалами дела подтверждается, что одним из условий муниципального помещения в долгосрочное пользование ответчику являлось целевое использование арендованного помещения - под продовольственный магазин.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Следовательно, спор об изменении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях данных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

При этом по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). Представленное истцом в качестве таких доказательств письмо от 25.09.2007г. исх. N 4717 (л. д.25) не может быть принято, так как в нем отсутствует подпись получателя, доказательств направления данного письма почтой (заказным письмом или с уведомлением о вручении) материалы дела не содержат.

С учетом того, что факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и расторжении договора аренды не подтвержден, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не принято мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

В силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятии к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, исковое заявление по данному спору подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции подлежит отмене.

После соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора непосредственно между участниками договора истец вправе обратиться в суд с аналогичными требованиями.

Руководствуясь статьями 110, 148, 267-271, п.4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10 ноября 2008 года по делу N А08-8477/07-5-10 - отменить.

Иск Муниципального учреждения "Городская недвижимость" о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, расположенного в городе Белгороде, по ул. Костюкова, 3 - оставить без рассмотрения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Е.А. Безбородов В.И. Федоров