Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2009 г. N 19АП-2113/09

"14" мая 2009 г.

Дело А14-2547-2008/87/17

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Алферовой Е.Е.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО "Торговый дом "Медицина": Мирошниченко Ю.В., директор, решение N 2 от 25.01.2008 г.; Бондарев А.М., представитель по доверенности б/н от 20.06.2008 г.;

от ВРООИ "Импульс": представитель не явился, надлежаще извещён.

от ООО "Горжилфонд": представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2009 года по делу N А14-2547-2008/87/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску ВРООИ "Импульс" к ООО ТД "Медицина" при участии в качестве третьего лица: ООО "Городской жилищный фонд" о взыскании 929 754 руб. задолженности по арендной плате и части задолженности по пени в размере 1 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - истец, ВРООИ "Импульс") г. Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Медицина" (далее - ответчик, ООО ТД "Медицина") г. Воронеж с иском:

- о взыскании части задолженности по договору аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. включительно, задолженности по арендной плате в размере 929 754 руб. и части задолженности по пене в размере 1000 руб.;

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору, заключенному согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ в форме уведомления ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. об отказе от действия договора аренды и предложения заключить новый договор аренды на прежних условиях с изменениями, указанными в этой телеграмме, акцепта этого предложения ответчиком (продолжения пользования помещением после получения телеграммы), за один день 26.03.2008 г. из расчета предусмотренной этим договором ежедневной арендной платы 903 702 руб.:31х1=2901 руб., и задолженности по процентам по займу согласно п. 2.1 этого договора за один день 26.03.2008 г. из расчета 2901х3%:100%=97 руб.

- о расторжении согласно ст. 619 ГК РФ договора аренды от 27.04.2005 г. N 8/2 с учетом уведомления ответчика в разумный срок о необходимости выполнения обязательства по уплате арендной платы и предложения расторгнуть договор, а также предшествующих неоднократных уведомлений ответчика о необходимости погашения задолженности;

- о выселении согласно ст. ст. 301, 305 ГК РФ ответчика из помещения по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью, включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв.м. (в том числе торговая площадь-71,44 кв.м.), сданного в аренду по договору аренды помещения N 8/2 от 27.04.2005 г. /с учетом уточнения/.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью "Горжилфонд".

Решением от 19.08.2008 г. Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил исковые требования в части, взыскав с ответчика в пользу истца 700 928 руб. задолженности и пени.

Требование ВРООИ "Импульс" о расторжении договора аренды от 27.04.2005 г. было оставлено без рассмотрения. В остальной части иска было отказано.

Указанное решение постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2008 года оставлено в силе.

Постановлением кассационной инстанции решение и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда отменено в части удовлетворения иска и взыскании госпошлины и направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2009 г. в удовлетворении иска и в этой части было отказано.

Указанное решение суда обжаловано истцом в апелляционном порядке.

При этом истец в жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на неправильное истолкование и применение норм материального права, в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу, удовлетворив исковые требования.

Заявитель в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.

Ответчик и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции просили оставить решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2009 г. без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие заявителя жалобы (истца) и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, и возражений на жалобу представителей ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 27.04.2005 г. между ВРООИ "Импульс" и ООО ТД "Медицина" был подписан договор аренды N 8/2, согласно которому ВРООИ "Импульс", именуя себя арендодателем, обязалось передать ООО ТД "Медицина" (по договору - арендатор) в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв.м. (в том числе торговая площадь - 71,44 кв.м.), собственником которого являлось ООО "Городской жилищный фонд".

Размер арендной платы согласно пункту 2.1 договора был установлен в сумме 77 815 руб. в месяц, с 01.07.2005 г. - 96 327 руб., а через три месяца сумма арендной платы подлежала увеличению на 50%, а далее предусматривалось увеличение арендной платы каждые 12 месяцев на 25% по отношению к предыдущему размеру.

В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата подлежала внесению ежемесячно до 20 числа месяца предшествующего оплачиваемому.

Сторонами были подписаны акты приема-передачи от 27.04.2005 г. (помещение площадью 233,68 кв.м.) и от 01.07.2005 г. (помещение площадью 55,59 кв.м.).

В подписанном сторонами 08.09.2005 г. дополнении к договору аренды N 8/2 от 27.04.05 г. стороны изменили дату 01.07.2005 г. в пункте 2.1 договора и в акте приема-передачи от 1.07.05 г. на дату 08.09.2005 г.

25.03.2008 г. истец направил ответчику телеграмму следующего содержания: "ВРООИ "Импульс" отказывается от исполнения действующего договора аренды вами подвала пл. Ленина, 8, в связи с неоплатой арендной платы. Предлагаем заключить новый договор на прежних условиях со следующими изменениями: заменить в пункте 2.1 два первых предложения словами начальная арендная плата равна девятьсот три тысячи семьдесят два рубля в месяц. Девятое предложение словами: в случае просрочки уплаты арендной платы, платы за коммунальные услуги, неустойки или убытков по любой причине вся эта задолженность считается займом с уплатой за каждый день трех процентов просроченной суммы включающей проценты за предыдущие дни, поступающие суммы платежей вначале погашают все процентные платежи, а затем основной долг. Дополнить пункт 4.1 следующим предложением: субсидиарную ответственность по настоящему договору несет в качестве физического лица подписавший акцептовавшие договор руководитель, иные должностные лица и учредители арендатора. Исключить пункт 4.6. Действие нового договора распространяется на отношения сторон начиная с 27.04.05 г. Руководитель Импульс Панина Н.Н.".

Ссылаясь на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд о взыскании указанных сумм задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора и о выселении.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Воронежской области исходил из отсутствия задолженности истца перед ответчиком, признав при этом п. 2.1. договора не соответствующим действующему законодательству (статья 614 ГК РФ).

Апелляционная инстанция считает решение по существу соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды N 8/2 от 27.04.2005 г., а поэтому регулируются условиями этого договора аренды и положениями главы 34 ГК РФ об аренде.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела усматривается, что спорное помещение принадлежит на праве собственности третьему лицу.

При этом в дело представлена копия договора аренды N 7/1/6 от 25.04.2005 года, в соответствии с которой ООО "Горжилфонд", являясь собственником нежилых помещений по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д.8, передал помещения площадью 538,7 кв.м. (подвал) ВРООИ "Импульс".

В соответствии с пунктом 4 указанного договора арендатор арендует помещение в течение любого необходимого ему срока по его усмотрению и может расторгнуть настоящий договор с предупреждением арендодателя за 3 месяца.

Если в договоре аренды указано, что он действует "в течение любого необходимого срока", такой договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом, "необходимый срок" включает в себя спорный период 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г., составляющий более одного года.

Таким образом, договор служит лишь необходимой предпосылкой для возникновения у приобретателя прав на недвижимое имущество. Момент возникновения права на недвижимое имущество у арендатора по договору пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает с государственной регистрацией перехода правомочий по владению и пользованию на объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ отсутствие государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, влечет признание такого договора незаключенным.

При этом, как было указано судом кассационной инстанции, ссылка истца на договор комиссии с третьим лицом от 15.06.2005 г. несостоятельна, так как он заключен после заключения договора аренды.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не усматривается наличие правомочий у организации инвалидов "Импульс" на дату заключения договора аренды - 27.04.2005 г. на сдачу объекта, принадлежащего на праве собственности третьему лицу, в аренду ответчику.

Договор аренды от 27.04.2005 г., заключенный между ВРООИ "Импульс" и ООО ТД "Медицина", является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащий статье 608 ГК РФ.

С учетом ничтожности договора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании 929 754 руб. и пени в сумме 1000 руб. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции о том, что условие о повышении арендной платы через три месяца по 50 % нарушает п. 3 ст. 614 ГК РФ, содержащий императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, отклоняются судом апелляционной инстанции как не имеющий значения для разрешения настоящего дела, учитывая ничтожность данного договора.

В целом доводы заявителя жалобы не опровергают по существу правильные выводы суда первой инстанции, а несогласие с ними не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта при отсутствии оснований для этого, предусмотренных ст. 270 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

С учетом изложенного решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб относится на заявителей.

"ВРООИ "Импульс" как общественная организация инвалидов на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.03.2009 года по делу N А14-2547-2008/87/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

В.И. Федоров

Судьи

Е.Е. Алферова А.И. Поротиков