Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2009 г. N 19АП-3202/09

28 июля 2009 г.

Дело N А14-12063/2008/436/13

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 24.07.2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 28.07.2009 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от ООО "Лотос": Кореневский С.Н., адвокат, доверенность б/н от 05.12.2008 г.;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Башлыкова Е.А., советник отдела правового обеспечения, доверенность N 302 от 08.05.2009 г.;

от администрации городского округа г. Воронеж представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

от УФРС по Воронежской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

от УФА кадастра объектов недвижимости по Воронежской области представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2009 года по делу N А14-12063-2008/436/13 (судья Шулепова Л.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Лотос" к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, при участии в качестве третьих лиц УФРС по Воронежской области, администрации городского округа г. Воронеж, УФА кадастра объектов недвижимости по Воронежской области, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - Департамент, ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка из земель населенного пункта, с разрешенным использованием - под автостоянку, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева 1 "в", с кадастровым номером 36: 34:01 05 023:0003, на условиях проекта договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, было привлечено Управление Федерального агентства объектов недвижимости по Воронежской области, администрация городского округа г. Воронеж, Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Лотос" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт, обязав Департамент заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене, указанной в его проекте.

В судебном заседании представитель ООО "Лотос" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области доводы апелляционной жалобы отклонил и, указав на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация городского округа г. Воронеж, УФРС по Воронежской области и УФА кадастра объектов недвижимости по Воронежской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении третьих лиц о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба была рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 17.07.2009 года объявлялся перерыв до 24.07.2009 года.

Судебная коллегия, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, нашла жалобу обоснованной, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене в связи со следующим.

Решением исполнительного комитета Воронежского городского Совета народных депутатов от 10.11.1991 года N 421/2 малому предприятию "Дон" земельный участок по ул. Остужева г. Воронежа площадью 1 га был предоставлен во временное пользование для строительства платной автостоянки.

Акт о приемке в эксплуатацию оконченной строительством автостоянки от 25.03.1992 года был утвержден приказом директора малого предприятия "Дон".

Постановлением главы администрации г. Воронежа от 19.06.1996 года N 436 ТОО "Дон" был предоставлен земельный участок площадью 1 га, занимаемый автостоянкой по адресу: ул. Остужева, 1 в районе транспортной развязки Северного моста в аренду с 01.11.1996 года на 3 года.

27.03.1997 года во исполнение данного постановления между ТОО "Дон" и администрацией был заключен договор аренды N 595.

Постановлением исполкома администрации г. Воронежа от 06.10.1998 года N 632 срок действия постановления N 436 продлен на 5 лет, начиная с 01.11.1999 года.

Постановлением администрации г. Воронежа от 03.10.2001 года N 1119, в целях соблюдении режима использования прибрежной полосы водоохраной зоны Воронежского водохранилища, постановление исполкома администрации от 06.10.1998 года N 632 было признано утратившим силу. У ТОО "Дон" подлежал изъятию земельный участок площадью 1 га и обществу в срок до 01.01.2002 года было предписано освободить участок с приведением его в состояние, отвечающее санитарным, экологическим и градостроительным требованиям.

Филиалом ГУП Воронежской области "Воронежоблтехинвентаризация" 19.12.2005 года был изготовлен технический паспорт на автостоянку. В описательной части указаны объекты недвижимости: гараж, караульное помещение, уборная, замощение, забор, ворота.

20.02.2006 года ООО "Дон" и индивидуальный предприниматель Шувалова О.В. заключили договор купли-продажи автостоянки литер: 1А, 3А, 3Б, 4А, 4Б, 4В, 4д, инвентарный номер 11011, площадью 4,8 кв.м на земельном участке площадью 1000 кв.м, по адресу: г. Воронеж, Железнодорожный район, ул. Остужева, 1в именуемой "строение", которое в тот же день было передано по акту приема-передачи.

20.03.2006 года индивидуальный предприниматель Шувалова О.В. и ООО "Дон" заключили договор купли-продажи того же объекта, которое по акту приема-передачи было передано ООО "Лотос".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.07.2007 года по делу N А13-15977/664/32 договор аренды N 595 от 27.03.1997 года был признан недействительным по иску администрации городского округа г. Воронеж. Суд установил, что размещение стоянки транспортных средств осуществлено в нарушении пункта 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах (утв. Постановлением Правительства РФ N 1404 от 23.11.1996г).

20.04.2006 года ООО "Лотос" зарегистрировало право собственности на сооружение - автостоянку, расположенную по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 1в площадью 41,8 кв.м, инвентарный номер 11011, литер 1А-3А, 3Б, 4А, 4Б, 4В, 4Д.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что, несмотря на наличие технической регистрации и регистрации прав, асфальтовое замощение, описанное под литерами 3А, 3Б, не является объектом недвижимости. Кроме того, истцом не предоставлено доказательств возведения в установленном законом порядке капитальных строений - гаража и караульного помещения.

Однако при этом, суд рассмотрел не заявленные требования и оценил обстоятельства, не входящие в круг доказывания по данному спору.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Признание зарегистрированного права недействительным является самостоятельным способом защиты.

Право собственности на объекты недвижимости, литеры которых указанны в свидетельстве о праве собственности, никем не оспорено и не признано недействительным.

Кроме того, вопреки правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не признал преюдициального значения решения Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2008 года по делу N А14-74/2008/4/19, сославшись на то, что проект договора, на котором настаивает ООО "Лотос", не являлся предметом рассмотрения по указанному делу.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.03.2007 года N 200-О-О, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, предусматривающая освобождение от доказывания вновь в рассматриваемом арбитражным судом деле обстоятельств, ранее установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, принятым в другом деле, в котором участвовали те же лица, конкретизирует общие положения арбитражного процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда.

Обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении дела о признании незаконным бездействия Главного управления государственным имуществом Воронежской области, выразившегося в истребовании документов, не предусмотренных действующим законодательством и в ненаправлении ООО "Лотос" проекта договора купли-продажи земельного участка незаконным, являлся факт нарушения публичных прав и интересов, который невозможно установить без констатации наличия таких прав и интересов (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Удовлетворяя требование, заявленное по делу N А14-74/2008/4/19, суды трех инстанций исходили из исключительного права заявителя, как собственника сооружения, на приватизацию земельного участка, на котором оно расположено в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, спорный участок площадью 10 000 кв.м был изначально предоставлен с разрешенным видом использования: под автостоянку. Целевое назначение участка не изменялось и подтверждается сведениями о расположенном на нем объекте недвижимости - автостоянке. Доказательств, свидетельствующих, что при определении площади земельного участка, предоставляемого для строительства и эксплуатации автостоянки, были нарушены градостроительные нормы, в материалы дела не предоставлены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу от 26.03.2009 года была удовлетворена апелляционная жалоба и принята обеспечительная мера по заявлению ООО "Лотос", запрещающая осуществлять регистрационные действия с земельным участком площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером 36:34:0105023:11.

В связи с этим не может быть принят во внимание довод представителя департамента о том, что указанный объект недвижимости не существует в прежних размерах. Кроме того, по сообщению Управления Федеральной регистрационной службы от 20.07.2007 года, записи о регистрации прав на участки, образованные в результате действий по разделу участка, в ЕГРПН отсутствуют.

Несмотря на признание решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.06.2007 года по делу N А14-15977/2006/664/32 договора аренды N 595 от 27.03.1996 года недействительным в связи с нарушением требований пункта 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, сведений об ином разрешенном пользовании земельного участка кадастровым номером 36: 34:01 05 023:0003 в материалах дела не имеется. Право на приватизацию земельного участка обусловлено принадлежностью расположенного на нем сооружения и не зависит от действительности договора аренды. Следовательно, обстоятельства, установленные данным решением суда, для разрешения настоящего спора преюдициально установленных фактов не содержат. Тем более, что указанное Положение о водоохранных зонах утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.11.2007 года N 800.

Федеральным законом от 24.07.2007 года N 212-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым, утратил силу абзац 4 пункта 8 статьи 28, устанавливающий запрет на приватизацию земельных участков, расположенных в водоохраной зоне.

Ограничения хозяйственной деятельности не свидетельствуют об ограничениях в обороте. Согласно пункту 16 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

В соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

Исходя из пункта 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации N 74-ФЗ от 03.06.2006 года, к водным объектам общего пользования, относится полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Ответчик не настаивал на нахождении участка в пределах береговой полосы водохранилища, актом комитета по охране окружающей среды города Воронежа N 106 от 03.03.1999 года по результатам проверки природоохранной деятельности ООО "Дон", установлено, что вся фактически занимаемая автостоянкой территория расположена в водоохраной зоне Воронежского водохранилища - 50 м от берега Воронежского водохранилища.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются в обороте, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из пояснений ответчика в отзыве на апелляционную жалобу, доказательств установления зон санитарной охраны водного объекта Воронежского водохранилища он предоставить не может.

Из сообщения УЖКХ администрации городского округа г. Воронеж от 23.07.2009 года N 1743 и ответа МУП "Водоканал Воронежа" N 6672/01 от 22.07.2009 года следует, что Воронежское водохранилище не используется в целях хозяйственно-питьевого водоснабжения.

Таким образом, оснований считать, что спорный участок ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Учитывая, что условия договора, направленного истцом, не противоречат закону и отличаются от проекта договора, направленного ответчиком во исполнение решения Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2008 года по делу N А14-74/2008/4/19 лишь стоимостью земельного участка, спора в части иных условий договора у сторон нет.

Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При определении цены земельного участка по договорам, заключаемым в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в качестве базового элемента этой цены необходимо использовать ставку земельного налога, установленную действующим законодательством.

Расчет цены выкупаемого земельного участка стороны основывали на 7- кратной ставке 0,02 земельного налога от кадастровой стоимости участка 5729,89 руб. за 1 кв.м. (Закон Воронежской области "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" от 13.05.2008 года и решение Воронежской городской Думы "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж" от 07.10.2005 года N 162-II). При таких обстоятельствах, судом должна быть принята стоимость участка, на котором расположено принадлежащее истцу сооружение площадью 10 000 кв.м. в размере 8 021 846 руб.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2009 года по делу N А14-12063/2008/436/13 подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 05.05.2009 года по делу N А14-12063/2008/436/13 отменить.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Лотос" договор купли-продажи земельного участка категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: автостоянка, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Остужева, 1в, с кадастровым номером 36:34:01 05023 0003 по цене 8 021 846 рублей.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений по Воронежской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лотос" расходы по государственной пошлине по иску в сумме 2000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров