Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2009 г. N 19АП-947/09

29 мая 2009 г.

Дело N А35-1502/08-С26

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2009 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шеина А.Е.,

судей Семенюта Е.А.,

Михайловой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной К.Г., Матвеевой Г.А.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Половинкин И.Л., заместитель начальника управления по распоряжению земельными участками г. Курска, доверенность N 01-12/17 от 11.01.2009, паспорт серии 38 02 N 695503, выдан отделом милиции N 4 УВД г. Курска 26.10.2002;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области: Давыдова А.В., начальник отдела, доверенность N 13 от 13.01.2009, паспорт серии 38 03 N 962397, выдан отделом милиции N 4 УВД г. Курска 05.06.2003; Полторацкий А.Н., главный специалист-эксперт, доверенность N14 от 13.01.2009, паспорт серии 38 02 N 752807, выдан отделом милиции N5 УВД г. Курска 24.12.2002;

от Общества с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания": Катунина Л.М., старший юрисконсульт, доверенность б/н от 10.04.2009, паспорт серии 38 08 N 608590, выдан ОУФМС России по Курской области в САО г. Курска 24.03.2009;

от Закрытого акционерного общества "Спецтрансстрой": представитель не явился, надлежаще извещено;

от Администрации города Курска: представитель не явился, надлежаще извещена;

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области: представитель не явился, надлежаще извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2008 по делу N А35-1502/08-С26 (судья Лымарь Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - КУИ Курской области) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области (далее - Курское УФАС России, УФАС по Курской области) по делу о нарушении антимонопольного законодательства N 02/08-49-2007 от 07.02.2008 и вынесенного на его основании предписания УФАС по Курской области от 07.02.2008 об отмене актов, нарушающих антимонопольное законодательство.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.12.2008 по делу N А35-1502/08-С26 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, КУИ Курской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные в суде первой инстанции требования. По мнению заявителя жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции незаконно, вынесено с нарушением норм материального права, подлежит отмене по основаниям, изложенным в жалобе.

УФАС по Курской области против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель ООО "Курская строительная компания" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал правовую позицию КУИ Курской области.

Администрация г. Курска, согласно представленному письменному мнению на апелляционную жалобу, поддерживает доводы жалобы, считает, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, и подлежит отмене.

ЗАО "Спецтрансстрой" и Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие представителей ЗАО "Спецтрансстрой", Администрации города Курска, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, письменные пояснения, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации города Курска от 15.07.2005 N 1885 ЗАО "Спецтрансстрой" под завершение проектирования высокоплотной жилой застройки был предоставлен в аренду сроком на 364 дня земельный участок площадью 5200 кв.м., расположенный по ул. Бойцов 9-й дивизии города Курска.

Постановлением Администрации города Курска от 03.11.2005 N 3114 была уточнена площадь указанного земельного участка, предоставленного ЗАО "Спецтрансстрой" под проектирование, площадь земельного участка составила 5663 кв.м.

Во исполнение данных постановлений, между Администрацией города Курска и ЗАО "Спецтрансстрой" был заключен договор аренды земельного участка N 81123ю от 15.11.2005, в соответствии с которым ЗАО "Спецтрансстрой" был предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок общей площадью 5663 кв.м., для завершения проектирования высокоплотной жилой застройки.

Пунктом 1.2 данного договора установлен срок аренды с 15.07.2005 до 14.07.2006.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку возражений по использованию арендатором указанного земельного участка со стороны Администрации города Курска не последовало, а ЗАО "Спецтрансстрой" продолжало пользоваться земельным участком по назначению, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом КУИ Курской области, что договор аренды считается возобновленным, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ, на неопределенный срок.

В соответствии с законом Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области", вступившим в законную силу 29.10.2006 (далее - Закон) и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 Комитет по управлению имуществом Курской области является органом исполнительной государственной власти Курской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах города Курска. То есть право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах города Курска, перешло к Комитету по управлению имуществом Курской области с 29.10.2006.

Пунктом 2 статьи 7 Закона установлено, что при истечении срока действующих договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах города Курска, заключенных на основании решений органов местного самоуправления города Курска, принятых до вступления в силу настоящего Закона, уполномоченный орган принимает решение о предоставлении указанных земельных участков в аренду на новый срок и заключает договоры аренды в пределах полномочий, установленных настоящим Законом.

В связи с чем, силу указанных норм с 29.10.2006 функции арендодателя по договору аренды от 15.11.2005 N 81123ю перешли к Комитету по управлению имуществом Курской области.

17.01.2007 между ЗАО "Спецтрансстрой" и ООО "Курская строительная компания" (далее - ООО "КСК") был заключен договор N 5А о передаче функций застройщика по строительству на земельном участке площадью 5663 кв.м. высокоплотной жилой застройки по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, в соответствии с условиями которого ЗАО "Спецтрансстрой" передает ООО "КСК" все права и обязанности, принадлежащие ЗАО "Спецтрансстрой" на основании постановления администрации города Курска от 15.07.2005 N 1885 "О предоставлении земельного участка по ул. Бойцов 9-й дивизии ЗАО "Спецтрансстрой" под завершение проектирования высокоплотной жилой застройки" и от 03.11.2005 N 3114 "О внесении изменений в постановление администрации города Курска от 15 июля 2005 года N 1885", в том числе и права на земельный участок.

28.03.2007 в КУИ Курской области поступили ходатайства от ЗАО "Спецтрансстрой" и ООО "КСК" о передаче функций застройщика и предоставлении ООО "КСК" земельного участка площадью 5663 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, сроком на 364 дня, под завершение проектирования высокоплотной жилой застройки.

Решением Комитета по управлению имуществом Курской области N 02-22/518 от 06.04.2007 "О передаче функций заказчика по завершению проектирования высокоплотной жилой застройки по ул. Бойцов 9-й дивизии Обществу с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания" было разрешено Закрытому акционерному обществу "Спецтрансстрой" передать функции заказчика по завершению проектирования высокоплотной жилой застройки по ул. Бойцов 9-й дивизии, ООО "КСК" (п.1 Решения); данным решением Комитета ООО "КСК" был также предоставлен в аренду земельный участок площадью 5663 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, сроком на 364 дня, под завершение проектирования высокоплотной жилой застройки (п.2 Решения).

На основании вышеуказанного решения между КУИ Курской области (арендодатель) и ООО "КСК" был заключен договор аренды земельного участка N 301-07ю от 12.04.2007, в соответствии с которым ООО "КСК" был предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок площадью 5663 кв.м. по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, для использования в целях завершения проектирования высокоплотной жилой застройки.

В связи с завершением этапа проектирования, получением положительного заключения ОГУ "Государственная экспертиза проектов Курской области" и уточнением границ земельного участка, письмом N 1982 от 17.08.2007 ООО "КСК" обратилось в КУИ Курской области с просьбой предоставить в аренду земельный участок по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, площадью 5524 кв.м., уже под строительство высокоплотной жилой застройки сроком на 1 год, с разбивкой на I, II и III пусковые комплексы.

Решением КУИ Курской области N 02-22/1678 от 14.09.2007 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии Обществу с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания" ООО "КСК" был предоставлен земельный участок площадью 5524 кв.м. по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, под строительство высокоплотной жилой застройки сроком на 1 год, с разбивкой на пусковые комплексы: жилой дом N 1 (по генплану) - I пусковой комплекс; жилой дом N 2 (по генплану) - II пусковой комплекс; жилой дом N 3 (по генплану) - III пусковой комплекс.

Во исполнение указанного Решения, 17.10.2007 между КУИ Курской области и ООО "КСК" был заключен договор N 773-07ю от 17.10.2007 аренды земельного участка, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии, под строительство высокоплотной жилой застройки сроком на 1 год, с разбивкой на пусковые комплексы.

Решением УФАС по Курской области от 07.02.2008, принятым по результатам рассмотрения дела N 02/08-49-2007, возбужденного по признакам нарушения ч.1 ст.15 Федерального закона "О защите конкуренции" в отношении Комитета по управлению имуществом Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области был признан нарушившим ч.1 ст.15 Федерального закона "О защите конкуренции".

На основании указанного решения Комитету по управлению имуществом Курской области Курским УФАС России было выдано предписание об отмене актов, нарушающих антимонопольное законодательство от 07.02.2008, которым Комитету было предписано в срок до 03.03.2008 устранить нарушение ч.1 ст.15 Федерального закона "О защите конкуренции" путем отмены решения N 02-22/518 от 06.04.2007 "О передаче функций заказчика по завершению проектирования высокоплотной жилой застройки по ул. Бойцов 9-й дивизии Обществу с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания" и решения N 02-22/1678 от 14.09.2007 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Курск, ул. Бойцов 9-й дивизии Обществу с ограниченной ответственностью "Курская строительная компания".

Полагая указанные решение и предписание УФАС по Курской области не соответствующими действующему законодательству и нарушающими права и охраняемые законом интересы Комитета по управлению имуществом Курской области, последний обратился в арбитражный суд с заявлением о признании актов антимонопольного органа недействительными.

По мнению суда апелляционной инстанции, рассматривая заявленные требования по существу и отказывая в их удовлетворении, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, согласно договору N 5А от 17.01.2007, заключенному между ЗАО "Спецтранстрой" и ООО "Курская строительная компания", стороны договорились о передаче от ЗАО "Спецтранстрой" к ООО "Курская строительная компания" функций застройщика по строительству на земельном участке площадью 5663 кв.м высокоплотной жилой застройки по улице Бойцов 9-ой дивизии в г. Курске.

Пунктами 2.3 и 3.2 данного договора предусмотрены обязательства сторон по оформлению в установленном порядке в соответствующих органах, учреждениях и организациях всей документации, необходимой для осуществления ООО "Курская строительная компания" в качестве застройщика будущего строительства.

Действующее в данный период времени законодательство РФ не запрещало заключение подобных договоров.

Передача прав и обязанностей застройщика, предполагает соответственно и передачу прав на соответствующий земельный участок, на котором запланировано строительство.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Кроме того, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Таким образом, законодательство Российской Федерации допускает возможность переуступки права аренды земельного участка.

Учитывая приведенные нормы закона, для передачи арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному с Комитетом по управлению имуществом Курской области, арендатору необходимо заключить с новым арендатором соглашение о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды и направить данное соглашение в Комитет для согласования вопроса о передаче прав и обязанностей арендатора.

По итогам рассмотрения данного уведомления арендатора, Комитет принимает решение о согласовании передачи прав и обязанностей арендатора или отказывает в согласовании такой передачи.

Во исполнение вышеназванных обязательств ЗАО "Спецтранстрой" и ООО "Курская строительная компания" обратились в Комитет по управлению имуществом Курской области, уполномоченный законом Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО и постановлением Губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 на распоряжение расположенными в границах города Курска земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за согласованием передачи функций застройщика и получением разрешения на пользование вышеупомянутым земельным участком с соответствующими ходатайствами.

Решением от 06.04.2007 N 02-22/518 Комитет по управлению имуществом Курской области разрешил передачу функций застройщика от ЗАО "Спецтранстрой" к ООО "Курская строительная компания" и предоставил последнему вышеупомянутый земельный участок в аренду сроком на 364 дня под завершение проектирования высокоплотной жилой застройки, начатого ЗАО "Спецтранстрой".

На основании данного решения 12.04.2007 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Курская строительная компания" был заключен договор N 301-07ю аренды земельного участка на соответствующих условиях. После расторжения данного договора с 14.09.2007 в связи с завершением проектирования высокоплотной жилой застройки данный земельный участок был предоставлен ООО "Курская строительная компания" в аренду сроком на один год под строительство высокоплотной жилой застройки (договор от 17.10.2007 N 773-07ю) на основании решения от 14.09.2007 N 02-22/1678 Комитета по управлению имуществом Курской области.

По мнению суда апелляционной инстанции, выводы антимонопольного органа и суда первой инстанции о том, что предоставление ООО "КСК" упомянутого земельного участка должно было осуществляться в соответствии с процедурой, предусмотренной ст.30.1 Земельного кодекса РФ, то есть путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах, ошибочно по следующим основаниям.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, предусмотренный ст.30.1 ЗК РФ, в рассматриваемом случае не подлежит применению, поскольку данная правовая норма устанавливает предоставление под жилищное строительство земельных участков исключительно без проведения процедуры предварительного согласования места размещения будущего объекта строительства, то есть, исходя из ст.30 ЗК РФ, несформированных земельных участков, не обремененных правами третьих лиц.

В то же время спорный земельный участок на момент вынесения решений Комитета по управлению имуществом Курской области был сформирован и являлся объектом права аренды ЗАО "Спецтранстрой".

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, ЗАО "Спецтрансстрой" имело право на передачу функций заказчика по завершению проектирования высокоплотной жилой застройки, а также передачу прав арендатора на соответствующий земельный участок, а КУИ Курской области в свою очередь, обязано было вынести решения о предоставлении земельного участка в аренду сначала под завершение проектировки высокоплотной жилой застройки, а затем для строительства жилых домов.

Из изложенного следует, что вынесением решения N 02-22/518 от 06.04.2007 и решения N 02-22/1678 от 14.09.2007 КУИ Курской области не нарушены требования части 1 статьи 15 ФЗ "О защите конкуренции" устанавливающие запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) органов власти.

Кроме того, следует отметить, что на момент рассмотрения настоящего дела часть строительных работ была выполнена, часть объектов введена в эксплуатацию, что подтверждается представленными суду апелляционной инстанции документами. Признание незаконными решений КУИ Курской области, с вытекающими из такого признания последствиями, приведет к нарушению прав и законных интересов большого числа дольщиков.

Таким образом, решение антимонопольного органа не соответствует действующему законодательству РФ, а именно ч.2 ст.615, ч.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ, п.2 ст.7 Закона Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО, в связи с чем, подлежит отмене.

Суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы обоснованными, а жалобу подлежащей удовлетворению.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2008 по делу N А35-1502/08-С26 следует отменить, удовлетворив при этом апелляционную жалобу; признать недействительным решение антимонопольного органа и выданного на его основании соответствующего предписания.

Исходя из смысла подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ КУИ Курской области и УФАС по Курской области освобождены от уплаты госпошлины. В связи с чем, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Курской области от 22.12.2008 по делу N А35-1502/08-С26 отменить.

Признать недействительными решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области по делу о нарушении антимонопольного законодательства N 02/08-49-2007 от 07.02.2008 и вынесенное на его основании предписание от 07.02.2008 об отмене актов, нарушающих антимонопольное законодательство.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

А.Е. Шеин

Судьи

Е.А. Семенюта Т.Л. Михайлова