Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2009 г. N 17АП-864/09

г. Пермь

02 марта 2009 г.

Дело N А50-14457/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Виноградовой Л.Ф.,

судей Глотовой Г.И., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Спиридоновой Т.Н.,

при участии:

от истца ООО "ТиП": Булатовой Н.А. - доверенность от 19 января 2009 года,

паспорт;

от ответчика УРМС: Паршенковой Т.А. - консультант, доверенность N 18-01-

14/8 от 15 января 2009 года, паспорт;

от ответчика ООО "Политерм-Кама": Тимкина И.Н. - доверенность от 20

декабря 2008 года, паспорт;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО "ТиП",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 декабря 2008 года

по делу N А50-14457/2008,

принятое судьей Дружининой Л.В.

по иску ООО "ТиП"

к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники, ООО "Политерм-Кама"

о признании торгов недействительными,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТиП" (далее ООО "ТиП", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью администрации г. Березники (далее УРМС), Обществу с ограниченной ответственностью "Политерм-Кама" (далее ООО "Политерм-Кама", ответчики) о признании недействительными торгов по продаже права заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники, - встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 33,9 кв. м., расположенного по адресу: ул. Юбилейная, 69а, г. Березники, проведенных 15 августа 2008 года, на основании статей 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2008 года, принятым судьей Дружининой Л.В. по делу N А50-14457/2008, в удовлетворении иска отказано (л. д. 146-151).

Истец, ООО "ТиП", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, в силу ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ он получил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в порядке приватизации, поскольку спорное помещение находилось с момента заключения договора аренды N 22 от 16 февраля 2004 года во владении индивидуального предпринимателя Садыкова Р.М., являющегося учредителем ООО "ТиП". Впоследствии Садыков Р.М. осуществлял предпринимательскую деятельность в иной организационно-правовой форме, что предусматривалось договорами аренды. По утверждению ООО "ТиП", в материалах дела имеются доказательства того, что спорное помещение не является изолированным и соединено со смежным помещением, находящимся в собственности учредителя общества Садыкова Р. М. Однако при проведении аукциона данные характеристики объекта отсутствовали. ООО "ТиП" полагает, что объявление о проведении аукциона не содержало достоверной информации о его предмете, поскольку в нем не указано, что выставляется на продажу право на заключение договора аренды помещения неизолированного, с разрешенным видом использования - кафе, и что помещение на момент проведения торгов занято. По мнению истца, ООО "Политерм-Кама" не признавался победителем аукциона на предложенных в объявлении условиях, поскольку в протоколе заседания аукционной комиссии имеются расхождения. Кроме того, по утверждению истца, суд необоснованно отклонил доводы о нарушении его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "ТиП" просит решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2008 года отменить, поскольку, по его мнению, суд не применил закон, подлежащий применению, и выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, и удовлетворить исковые требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме (протокол судебного заседания от 26 февраля 2009 года).

Ответчик УРМС с доводами апелляционной жалобы не согласен. Считает, что истец необоснованно ссылается на нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, поскольку в нарушение пункта 3.2.16 договора от 20 мая 2007 года обратился с заявлением о продлении срока договора аренды по истечении срока его действия. Аукцион на право заключения договора аренды спорного помещения проведен в установленном порядке. Договор, подписанный по результатам аукциона, не зарегистрирован до настоящего времени лишь по причине того, что ООО "ТиП" спорное помещение не освобождено. Данное обстоятельство препятствует передаче его в аренду ООО "Политерм-Кама". УРМС просит отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение по данному делу без изменения (отзыв на апелляционную жалобу N 18-01-11/302 от 24 февраля 2009 года, протокол судебного заседания от 26 февраля 2009 года).

Ответчик ООО "Политерм-Кама" с доводами апелляционной жалобы также не согласен, просит оставить решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2008 года без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу от 23 февраля 2009 года, протокол судебного заседания от 26 февраля 2009 года).

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию городского округа "Город Березники" на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 33,9 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Юбилейная, д. 69а (Свидетельство о государственной регистрации права от 14 февраля 2007 года, л. д. 73).

20 мая 2007 года УРМС (арендодатель) и ООО "ТиП" (арендатор) заключен договор аренды N нп/2007/231 нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Березники. В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 33,9 кв. м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: ул. Юбилейная, 69а, г. Березники, для использования под бар "Лагуна" (пункт 1.1 договора, л. д. 8-11).

Пунктом 1.3 данного договора предусмотрено, что договор действует с 21 мая 2007 года по 19 мая 2008 года.

В силу пункта 3.2.16 договора для заключения договора аренды на новый срок арендатор, ООО "ТиП", обязан своевременно, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора, подать заявку установленной формы, с приложением "единого листа согласования о выполнении арендатором условий договора аренды".

Пунктом 2.1.4 договора от 20 мая 2007 года предусмотрено также, что арендодатель имеет право отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора аренды, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений (л. д. 8-11).

Помещение передано арендатору, ООО "ТиП", по акту приема-передачи муниципального имущества (л. д. 56).

22 апреля 2008 года УРМС известило ООО "ТиП" о том, что срок действия договора аренды от 20 мая 2007 года на нежилое помещение, расположенное по адресу: Пермская область, г. Березники, ул. Юбилейная, 69а, истекает 19 мая 2008 года и предложило истцу в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями названного договора аренды в срок до 10 мая 2008 года представить письменное обращение в УРМС о заключении договора аренды на используемое нежилое помещение на новый срок. В противном случае действие данного договора аренды прекращается в связи с истечением его срока. Помещение подлежит возвращению арендодателю по акту приема-передачи в срок до 19 мая 2008 года (письмо УРМС N 18-01-11/612 от 22 апреля 2008 года, л. д. 52).

ООО "ТиП" обратилось к УРМС с заявлением о продлении данного договора лишь 29 мая 2008 года, то есть по истечении срока действия договора (л. д. 43).

27 июня 2008 года комиссией по аренде муниципального имущества принято решение об отказе ООО "ТиП" в предоставлении муниципального имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Березники, ул. Юбилейная, 69а, в аренду на новый срок в связи с проведением аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества (протокол N 7 от 27 июня 2008 года, л. д. 58-63).

27 июня 2008 года комиссией по аренде муниципального имущества принято решение об утверждении условий аукциона на право заключения сроком на 5 лет договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники, - встроенного нежилого помещения магазина, общей площадью 33,9 кв. м., расположенного по адресу: ул. Юбилейная, 69а, г. Березники. Целевое назначение объекта - в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования, определенными Правилами землепользования и застройки в г. Березники, утвержденными решением Березниковской городской Думы от 28 февраля 2006 года N 78. Состав участников - открытый. Форма подачи предложений - закрытая. Начальная цена на право заключить договор аренды 40 000 руб. Сумма задатка 20 % от начальной цены на право заключить договор аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники (8000 руб.) (протокол N 8 заседания комиссии по аренде муниципального имущества от 27 июня 2008 года, л. д. 64-70).

02 июля 2008 года УРМС сообщило арендатору о том, что комиссией по аренде муниципального имущества принято решение об отказе ООО "ТиП" в предоставлении имущества в аренду на новый срок в связи с проведением аукциона на право аренды муниципального имущества. ООО "ТиП" предложено принять участие в аукционе (письмо УРМС N 18-01-10/1264 от 02 июля 2008 года, л. д. 26).

10 июля 2008 года в газете "Березниковский рабочий" опубликовано информационное сообщение УРМС о проведении 15 августа 2008 года в 10 час. 30 мин. по адресу: г. Березники, Советская площадь, 1, кабинет N 37, аукциона по продаже прав заключения договоров аренды муниципального имущества. В сообщении, в том числе, содержалась информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники, - встроенного нежилого помещения магазина, общей площадью 33,9 кв. м., расположенного по адресу: ул. Юбилейная, 69а, на 5 лет (л. д. 71).

Заявка на участие в аукционе подана ООО "ТиП" 14 августа 2008 года (л.д.50).

15 августа 2008 года аукционной комиссией по аренде муниципального имущества подведены итоги аукциона (л. д. 28-29).

Согласно протоколу N 12 комиссией принято решение о признании победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: ул. Юбилейная, 69а, общей площадью 33,9 кв. м., участника аукциона ООО "Политерм-Кама", предложившего наибольшую цену (л. д. 28-29).

21 августа 2008 года на основании решения комиссии по аренде муниципального имущества от 15 августа 2008 года УРМС (арендодатель) и ООО "Политерм-Кама" (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Березники, N нп/2008/163 (л. д. 44-47).

По условиям названного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 33,9 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: ул. Юбилейная, 69а, г. Березники, для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора от 21 августа 2008 года установлено, что договор действует с момента передачи имущества по акту приема-передачи ООО "ТиП". Срок действия договора 5 лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (л. д. 44-47).

ООО "ТиП", полагая, что проведением торгов нарушено его преимущественное право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения на новый срок и, соответственно, право на приватизацию имущества, обратилось в арбитражный суд с иском к УРМС и ООО "Политерм-Кама" о признании недействительными торгов по продаже права заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Березники, - встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 33,9 кв. м., расположенного по адресу: ул. Юбилейная, 69а, г. Березники, состоявшихся 15 августа 2008 года, на основании статей 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 3-4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В обоснование заявленных требований ООО "ТиП" ссылается на нарушение его преимущественного права на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу названной нормы права, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом данным пунктом установлено также, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 3.2.16 договора аренды спорного помещения от 20 мая 2007 года для заключения договора аренды на новый срок арендатор, ООО "ТиП", обязан своевременно, не позднее 30 дней до окончания срока действия договора, подать заявку установленной формы, с приложением "единого листа согласования о выполнении арендатором условий договора аренды" арендодателю, УРМС (л.д. 8-11).

22 апреля 2008 года УРМС сообщило ООО "ТиП" о том, что срок действия договора аренды от 20 мая 2007 года N нп/2007/231 истекает 19 мая 2008 года, и предложило истцу в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора в срок до 10 мая 2008 года представить письменное обращение о заключении договора аренды на используемое нежилое помещение на новый срок либо возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи до 19 мая 2008 года (письмо УРМС N 18-01-11/612 от 22 апреля 2008 года, л. д. 52).

Однако с заявлением о продлении договора аренды помещения ООО "ТиП" обратилось к УРМС лишь 29 мая 2008 года (л. д. 43).

Доказательства своевременного обращения к арендодателю в установленном порядке истцом (арендатором) не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, договор аренды от 20 мая 2007 года прекратил действие с 20 мая 2008 года.

Ссылка истца при этом на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Письмом от 22 апреля 2008 года арендодатель, УРМС, достаточно определенно высказал возражение в отношении пользования арендатором спорным помещением в отсутствие его письменного обращения о заключении договора аренды на новый срок (л. д. 52).

То обстоятельство, что ООО "ТиП" по истечении срока действия договора продолжало пользоваться спорным помещением, при наличии возражений арендодателя, не свидетельствует о том, что у истца имеются законные основания такого пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

До 01 июля 2010 года торги могут не проводиться при заключении на новый срок договоров аренды, указанных в первом пункте статьи 17.1 ФЗ, и заключенных до 01 июля 2008 года ( пункт 4 статьи 53 ФЗ).

Следовательно, спорное помещение могло быть предоставлено в аренду только по результатам проведения аукциона.

Согласно пункту 3 статьи 53 ФЗ до установления предусмотренного статьей 17.1 ФЗ порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, аукционы проводятся в порядке, установленном статьей 18 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Нарушения правил, установленных законом, при организации и порядке проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 33,9 кв. м., находящегося в муниципальной собственности г. Березники и расположенного по адресу: г. Березники, ул. Юбилейная, 69а, судом не установлено (статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оснований для признания аукциона, проведенного 15 августа 2008 года, в части продажи права на заключение договора аренды помещения общей площадью 33,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Березники, ул. Юбилейная, 69а, недействительным в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2008 года об отказе в удовлетворении иска является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в силу ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ истец получил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в порядке приватизации, неправомерен.

В силу пункта статьи 1 названного ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего ФЗ.

В соответствии со статьей 10 ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки (опубликован в "Российской газете" 25 июля 2008 года).

Таким образом, на день вступления в законную силу настоящего ФЗ истец не являлся арендатором спорного помещения. Следовательно, у него не возникло и преимущественного права на его выкуп.

Ссылка истца на непрерывность владения (в течение 3 лет) спорным помещением, несостоятельна. Помещение находилось с момента заключения договора аренды N 22 от 16 февраля 2004 года во владении индивидуального предпринимателя Садыкова Р.М., являющегося учредителем ООО "ТиП". Согласно Выписке из ЕГРЮЛ регистрация юридического лица ООО "ТиП" произведена при его создании 26 февраля 2006 года (л.д.30). Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ (статья 51 Гражданского кодекса Российской Федерации). Очевидно, что до создания ООО "ТиП" последнее не могло владеть спорным имуществом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в материалы дела им представлены доказательства того, что спорное помещение не является изолированным и соединено со смежным помещением, находящимся в собственности учредителя общества Садыкова Р.М., обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Доказательства, представленные истцом, оценены судом в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сделан правильный вывод о том, что имеющаяся в материалах дела разрешительная документация на проведение проектных работ, заключения соответствующих органов о соответствии законченного строительством объекта установленным нормам и правилам, не свидетельствуют о том, что произведена реконструкция спорного объекта, и что произведена она с соблюдением требований, установленных законом.

Ссылка ООО "ТиП" на то, что ООО "Политерм-Кама" не признан победителем аукциона на предложенных в информации об аукционе условиях, поскольку в протоколе заседания аукционной комиссии имеются расхождения, также подлежит отклонению.

Имеющиеся в материалах дела протокол N 8 заседания комиссии по аренде муниципального имущества от 27 июня 2008 года (л. д. 64-70), информационное сообщение УРМС о проведении аукциона в газете "Березниковский рабочий" от 10 июля 2008 года (л. д. 71), протокол N 12 заседания комиссии по аренде муниципального имущества от 15 августа 2008 года (л. д. 28-29) позволяют определенно установить предмет аукциона.

Наличие опечатки в протоколе N 12 от 15 августа 2008 года, равно как и опечатка, допущенная в номере данного протокола в договоре аренды, подписанном по итогам проведения аукциона (л.д.44-49), не является основанием для признания аукциона недействительным на основании статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционная жалоба истца, ООО "ТиП", удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО "ТиП".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2008 года по делу N А50-14457/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.Ф. Виноградова

Судьи

Г.И. Глотова Т.Л. Зеленина