Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2008 г. N 03АП-2175/2008

г. Красноярск

22 августа 2008 г.

Дело N А33-3489/2008-03АП-2175/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "20" августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "22" августа 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Шевкунова Г.Г. - Суязовой Т.С., представителя по доверенности от 07.04.2008,

от Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края - Гутенкова П.Е., представителя по доверенности от 06.03.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шавкунова Германа Георгиевича

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "17" июня 2008 года по делу N А33-3489/2008, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Шавкунову Герману Георгиевичу о взыскании 251 589 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и 83 315 руб. 27 коп. пени по договору аренды от 31.01.2006 N 8221.

Определением от 13 мая 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17 июня 2008 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, индивидуальный предприниматель Шавкунов Г.Г. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- вина ответчика в пропуске срока проведения ремонтно-реставрационных работ отсутствует, ответчик своевременно и добросовестно произвел исследование объекта, предусмотренное разрешением на изучение недвижимого памятника истории и культуры от 23.03.2006 N 5, выданным Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края;

- имущество по договору аренды было передано в ненадлежащем состоянии и без одновременной передачи права пользования прилегающей территорией, в связи с чем ответчик не использовал указанное имущество по назначению.

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало следующее:

- ответчик был осведомлен о техническом состоянии переданного в аренду имущества, что подтверждается актом технического состояния памятника от 22.12.2005 N 1;

- пунктом 5 дополнительного соглашения от 17.04.2006 N 1 к договору аренды предусмотрено начисление минимальной арендной платы лишь в период проведения капитального ремонта;

- обязательство по проведению капитального ремонта ответчиком не выполнено, в связи с чем зачет затрат арендатора на проведение ремонта истцом не производился;

- истец не является участником охранного обязательства, в связи с чем доводы ответчика о затруднениях, связанных с согласованием проектно-сметной документации и иных документов, являются необоснованными.

Третье лицо, Служба по контролю в области градостроительной деятельности администрации Красноярского края, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направила, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривается в ее отсутствие.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобы и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

31.01.2006 между Агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края (арендодатель), Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края (госорган охраны памятников) и предпринимателем Шавкуновым Г.Г. (арендатор) заключен договор аренды N 8221 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель при участии госоргана охраны памятников передает, а арендатор принимает в аренду нежилое одноэтажное здание - памятник истории и культуры - "Усадьба Гадаловой В.Н. Привратницкая" площадью 20,8 кв.м. краевой собственности, расположенное по адресу г. Красноярск, ул. К.Маркса/Парижской Коммуны, N 36/20, стр. N 1 для использования под художественный салон-магазин. Вид деятельности арендатора - торговля антикварными предметами.

Срок действия договора устанавливается с 01.02.2006 по 25.01.2007 (пункт 1.2 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 4 122 руб. 98 коп. за 1 кв.м. в год, данная ставка будет изменена арендодателем с 01.01.2007 в случае продления в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Арендную плату за февраль-март 2006 г. арендатор вносит в срок до 10.02.2006 (пункт 2.4 Договора).

Согласно пункту 3.2.1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору помещения по передаточному акту (приложение N 2), в котором отражается техническое состояние помещения на момент сдачи его в пользование.

В соответствии с пунктом 3.3.6. Договора порядок, условия и сроки проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также порядок расчета за выполненные работы устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

Пунктом 4.2 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления Арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора (пункт 5.2. договора).

Согласно расчету арендной платы, являющимся приложением N 1 к Договору, арендная плата в месяц составляет 7 146 руб. 50 коп. без НДС.

По акту приема-передачи от 01.02.2006 помещение передано арендатору в техническом состоянии, которое отражено в акте технического состояния от 22.12.2005 N 1, являющемся приложением к охранному обязательству от 22.12.2005 N 291.

22 декабря 2005 года между предпринимателем Шавкуновым Г.Г. (пользователь) и Службой по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края (госорган) заключено охранное обязательство N 291 на памятник истории и культуры "Усадьба Гадаловой В.Н. Привратницкая", ул. К. Маркса 36/ул. Парижской коммуны 20 в г. Красноярске, по которому предприниматель Шавкунов Г.Г. принял на себя обязательство использовать памятник для размещения художественного салона-магазина.

В пункте 11 указанного соглашения установлена обязанность пользователя проводить реставрационные, консервационные работы, текущие и капитальные ремонты памятника в сроки, предусмотренные актом технического состояния памятника, по предварительному разрешению госоргана.

Согласно пункту 14 соглашения пользователь обязуется обеспечивать указанные в пункте 11 работы за свой счет научно-проектной и технической документацией (обмерами, проектами и научными исследованиями памятника), которую после разработки предоставлять Госоргану на рассмотрение и утверждение.

В соответствии с пунктом 15 соглашения пользователь обязуется проводить ремонтно-реставрационные работы в точном соответствии с проектной документацией.

В акте технического состояния памятника от 22.12.2005 N 1, являющемся приложением к охранному обязательству, отражено, что передаваемое арендатору здание требует проведения ремонта, определен план ремонтно-реставрационных работ. Согласно указанному плану пользователь обязуется подготовить и представить на согласование в госорган проект приспособления помещений привратницкой под художественный салон-магазин, ремонт кровли и фасада до 01.03.2006; выполнить работы по приспособлению привратницкой под новые функции, выполнить ремонт кровли и фасадов до 01.11.2006; производить текущий ремонт здания - 1 раз в 3 года с момента составления акта.

17.04.2006 между арендодателем, арендатором и госорганом охраны памятников подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 8221 от 31.01.2006, по условиям которого арендатор в соответствии с охранным обязательством N 291 от 22.12.2005 проводит ремонт фасадов, кровли, здания, работы по приспособлению здания под художественный салон-магазин в срок до 01.11.2006.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 17.04.2006 арендатор в срок до 01.07.2006 обязуется предоставить арендодателю утвержденную госорганом охраны памятников проектно-сметную документацию на ремонтно-реставрационные работы с заключением Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 соглашения для подтверждения затрат на ремонтно-реставрационные работы не позднее 30-ти дней с даты окончания работ арендатор обязуется предоставить арендодателю следующую исполнительную документацию:

- договор подряда на виды работ, предусмотренные проектно-сметной документацией с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности;

- акты о приемке выполненных работ (форма N КС-2) в соответствии с договором подряда;

- платежные документы, подтверждающих оплату арендатором работ, принятых по актам о приемке выполненных работ.

При условии своевременного предоставления арендатором перечисленных в пунктах 2, 3 настоящего соглашения документов арендодатель на основании решения комиссии, в соответствии с постановлением Совета администрации Красноярского края от 15.03.2000 N 17-п (в ред. от 26.02.2003 N 51-п) обязуется зачесть затраты на ремонтно-реставрационные работы в счет арендной платы по договору (пункт 4).

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения с 01.04.2006 до полного погашения зачтенных в счет арендной платы сумму по договору устанавливается минимальная ставка арендной платы в размере 410 руб. за 1 кв.м. в год (приложение N 1).

В случае срыва указанных в настоящем соглашении сроков проведения ремонтно-реставрационных работ и предоставления документации по объективным причинам, сроки продлеваются дополнительным соглашение на основании заявления арендатора, согласованного госорганом охраны памятников (пункт 6).

Пунктом 7 дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении арендатором условий соглашения зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном договором аренды (пункт 7).

Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению, арендная плата в связи с проведением капитального ремонта составляет 710,67 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением N 2 от 10.11.2006 установлен срок действия договора с 26.01.2007 по 20.01.2008, а также продлен срок выполнения ремонтно-реставрационных работ до 01.07.2007.

Письмом от 29.03.2007 N 05-3071 истец уведомил ответчика об установлении новой ставки арендной платы с 01.01.2007 в размере 9 648 руб. за 1 кв.м. в год или 16 723,29 руб. в месяц. Указанное письмо получено ответчиком 06.04.2007, что подтверждается уведомлением N 32974.

Письмом от 19.07.2007 N 05-6684 истец уведомил ответчика об отказе от зачета затрат на капитальный ремонт, ссылаясь на статью 32 Бюджетного кодекса Российской Федерации (принцип полноты отражения доходов и расходов бюджетов), согласно которой все доходы и расходы бюджетов, включая арендную плату за использование имущества государственной собственности, подлежат отражению в бюджете в обязательном порядке в полном объеме; направление платы по договорам аренды на финансирование капитального ремонта не допускается.

Письмом от 26.07.2007 N 05-6870/7969,10447 истец сообщил ответчику о том, что задание на проектирование ремонтно-реставрационных работ объекта культурного наследия выдано госорганом охраны памятников неправомерно, выданное проектное решение нарушает законодательство в области охраны памятников, а также предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды и возвратить помещение арендодателю (т.1, л.д. 146).

Письмом от 29.10.2007 ответчик сообщил истцу о согласии на досрочное расторжение договора аренды и предложил не производить перерасчет арендной платы.

Арендуемый объект возвращен арендодателю по акту приема-передачи помещений от 01.01.2008.

Ссылаясь на то, что ответчик не произвел капитального ремонта в установленные договором сроки, в связи с чем утратил право на зачет затрат по ремонту, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что за период с 01.04.2006 по 31.12.2007 истцом начислена арендная плата в размере 264 996 руб. 90 коп., в том числе за период с 01.04.2006 по 31.12.2006 из расчета 7 146 руб. 50 коп. в месяц, а с 01.01.2007 по 31.12.2007 из расчета 16 723 руб. 20 коп. в месяц.

Арендная плата в размере 7 146 руб. 50 коп. в месяц или 4 122 руб. 98 коп. за 1 кв.м. в год согласована сторонами при заключении договора. Увеличение размера арендной платы с 01.01.2007 произведено истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды на основании Указа Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами собственности" и отчетом об определении рыночной стоимости имущества.

За период с 01.04.2006 по 31.12.2007 арендатор внес арендную плату в размере 13 407 руб. из расчета 710 руб. 67 коп. в месяц на основании дополнительного соглашения от 17.04.2006 N 1 к договору аренды.

Вместе с тем, из условий данного дополнительного соглашения следует, что минимальная ставка арендной платы устанавливается с 01.04.2006. Применение минимальной ставки арендной платы обусловлено проведением арендатором ремонта фасадов и кровли здания, а также выполнением работ по приспособлению здания под художественный салон-магазин в срок до 01.07.2007 ( в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2006 N 2). Доказательства проведения ремонта здания в установленный срок ответчиком не представлены. Согласно пункту 7 дополнительного соглашения от 17.04.2006 N 1 при несоблюдении арендатором условий соглашения зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы не осуществляется, арендная плата вносится арендатором в порядке, установленном в договоре аренды.

Таким образом, истец обоснованно произвел начисление арендной платы по полной ставке.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 251 589 руб. 90 коп.

Учитывая, что доказательства внесения арендной платы в полном объеме заявителем не представлены, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования обоснованными.

Поскольку арендная плата вносилась арендатором частями, в меньшем размере, чем предусмотрено договором, требования о взыскании договорной неустойки являются правомерными.

Учитывая, что размер договорной неустойки (0,1% за каждый день просрочки) значительно превышает учетную ставку банковского процента, доказательства причинения значительных убытков истцом не представлены, суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки до 23 400 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что имущество передано в ненадлежащем состоянии, что привело к невозможности использования арендованного имущества по назначению, отклоняются судом в связи со следующим.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В акте технического состояния от 22.12.2005 отражено, что на момент передачи имущества требуется проведение ремонта. Следовательно, ответчик на момент передачи имущества был осведомлен о том, что имущество передается ему с недостатками. Обязанность по проведению ремонта арендованного имущества возложена на ответчика с последующим зачетом затрат в счет арендной платы. Указанная обязанность ответчиком в установленный дополнительным соглашением срок (01.07.2007) не выполнена. Представленный в материалы дела договор подряда на капитальный ремонт от 15.03.2007 заключен без соответствующего разрешения госоргана по охране памятников архитектуры. К тому же заключение указанного договора само по себе не подтверждает факта выполнения арендатором каких-либо работ.

Таким образом, основания для применения минимальной ставки арендной платы, установленной дополнительным соглашением, либо ее уменьшения в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что затраты арендатора на проведение проектных работ не подлежат зачету в счет арендной платы, поскольку договором аренды и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено проведение такого зачета.

Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на заявителя

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июня 2008 года по делу N А33-3489/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

О.В. Магда В.В. Радзиховская