Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2009 г. N 05АП-2425/2008

г. Владивосток

Дело N А51-7806/2007 23-242

"29" января 2009 г.

N 05АП-2425/2008

Резолютивная часть постановления оглашена в судебном заседании 27 января 2009 г., постановление в полном объеме на основании статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовлено 29 января 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: С.В. Шевченко

судей: Н.И. Фадеевой, И.Л. Яковенко

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания С.В. Лотоцкой

при участии в судебном заседании представителей:

Пустырева Н.Н. (паспорт 05 02 993120)

от ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР" - Балакирев Ю.Г. (паспорт 0503 998843, справка о полномочиях представителя от 21.01.2009).

от Управления муниципальным имуществом, градостроительства и архитектуры г. Владивостока - Салыкова Л.В. (удостоверение N 2712 от 31.12.2008, дов. от 31.12.2008 N 12/6-7708).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР"

на решение от "09" октября 2008 г. по делу N А51-7806/2007 23-242

Арбитражного суда Приморского края судьи В.В. Овчинникова

по иску ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР"

к Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока

третье лицо: Пустырева Н.Н.

об обязании зарегистрировать договор

Установил: ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР" обратилось с исковым заявлением к Управлению муниципальным имуществом, градостроительства и архитектуры г. Владивостока об обязании зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества N 01-02159-001-Н-АР-4994-00, действующий с 01.01.2005 до 31.12.2007.

Определением суда от 04.10.2007 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Пустырева Н.Н. Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.12.2007 по делу N А51-7806/2007 23-242 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда Приморского края от 05.03.2008 решение от 17.12.2007 по делу N А51 - 7806/2007 23-242 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.06.2008 N ФОЗ-А51/08-1/1673 решение от 17.12.2007, постановление от 05.03.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда Приморского края, в связи с тем, что при рассмотрении дела вывод суда о том, что истец обратился с иском о понуждении к регистрации договора аренды к ненадлежащей стороне, то есть к Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока, которое не является собственником спорного имущества, не подтвержден материалами дела.

При новом рассмотрении дела, решением от 09.10.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР" обратилось в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка действиям ответчика по уклонению Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока от обязанности по обеспечению государственной регистрации договора аренды. Полагает, что смена собственника помещения не доказана. Считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доказательствам продажи нежилых помещений на аукционе.

Ответчик и третье лицо с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласны, считают, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просят оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Решение проверяется в порядке ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, с 1993 года ООО "Агентство Известия-Неделя-АТР" на основании договоров аренды (от 14.05.1993 N 1/81, от 22.11.1993 N 1/81, от 09.12.1999 N 1/81, от 28.02.2002 N 1/81 пользовалось объектом недвижимого имущества, расположенным по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, 2, кв.2. Арендодателем по вышеназванным договорам аренды являлся Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока, впоследствии Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры.

Предметом вышеуказанных договоров являлось "недвижимое имущество (помещение, строение)" для использования в целях "контора", "офис", расположенное по адресу: ул.Хабаровская, 2, кв.2 (в соответствии с идентичными пунктами 1.1. договоров от 14.05.1993, от 22.11.1993).

Согласно п.8.3. договора от 22.11.1993 указано в качестве особого условия на необходимость "оформить перевод в нежилое помещение до 31.12.1993 (оформлен) справка из БТИ N 2204 от 17.06.1993". В последующих договорах аренды, начиная с договора от 09.12.1999, адрес указан: ул. Хабаровская, 2. Актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 14.04.1993, подписанным представителем истца, в аренду было передано "нежилое помещение по адресу: ул. Хабаровская, 2-2".

20.07.2006 между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока и ООО Агентство "Известия-Неделя-АТР" был подписан договор N 01-02159-001-Н-АР-4994-00 аренды недвижимого имущества- помещения, расположенного по адресу г.Владивосток, ул.Хабаровская, д.2, общей площадью 43, 80 кв.м. для использования в целях "офис".

Срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 31.12.2007.

Данный договор подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 609 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

По акту приема-передачи от 01.01.2005 нежилое помещение по адресу: ул. Хабаровская, 2 передано арендатору.

Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В материалы дела представлен акт приема передачи в аренду нежилого помещения по адресу: ул. Хабаровская дом 2 от 01.01.2005. Как следует из текста указанного документа, акт является приложением N 1 к договору аренды N 01-02159-001-Н-АР-4994-00 от 20.07.2006, предметом которого является передача истцу нежилого помещения площадью 43,8 кв.м.

Кроме того, в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 05.12.06г., в соответствии с которым право собственности на нежилые помещения общей площадью 43,80 кв.м. в здании (жилой дом, лит.1); номера на поэтажном плане: 1-6 (I); этаж: цокольный зарегистрировано за Пустыревой Натальей Николаевной на основании договора купли-продажи недвижимости от 12.10.06г. N 310-КП, акта приема-передачи объекта недвижимости от 16.10.06г.

Из протокола N 11/2 об итогах аукциона от 06.10.06г. следует, что победителем торгов является Пустырева Н.Н., объект аукциона: нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Хабаровская, 2, общей площадью 43,80 кв.м., этаж цокольный.

В ответе на запрос суда ФГУП "Ростехинвентаризация- федеральное БТИ" сообщило, что квартира N 2 дома 2 по ул. Хабаровской соответствует номерам по плану строения с 1 по 6 цокольного этажа (литер 1).

Предметом договора купли продажи недвижимости N 310-КП, заключенного Пустыревой Н.Н. на аукционе, является нежилое помещение общей площадью 43,8 кв. м в доме N 2 по ул. Хабаровская, номера на поэтажном плане 1-6 (литер1) в цокольном этаже.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на продажу выставлялось спорное имущество, расположенное по ул. Хабаровская, 2 в г. Владивостоке.

Торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, никем не оспорены и не признаны недействительными.

В материалах дела имеется достаточно доказательств того, что спорное помещение является нежилым помещением по целевому назначению.

В соответствии с п.1.1 договора аренды недвижимого имущества N 1/81 от 22.11.1993 между истцом и Администрацией г. Владивостока арендодатель (Администрация г. Владивостока) сдает, а арендатор (ООО "Агентство "Известия-Неделя-АТР") принимает в пользование недвижимое имущество - спорное помещение - для использования в целях "контора". При этом в соответствии с п.8.3 указанного договора указанное помещение переведено из жилого в нежилое в соответствии со справкой БТИ N2204 от 17.06.1993 года. Аналогично, в соответствии с договором аренды N 01-02159 - 001- Н-АР-4994 - 00 от 20.01.2006 истец принял в пользование спорное помещение для использования в целях "офис". Таким образом, истец изначально использовал спорное помещение как нежилое.

В соответствии с ответом на запрос N 71227 от 06.03.2008 г. по данным обследования по состоянию на 14.11.1989 спорное помещение числится как нежилое, нежилые помещения цоколь (1-6) I, общая площадь 43,8 кв.м.

Сведения, содержащиеся в распоряжении ФГУП "Ростехинвентаризация", являются в данном случае бесспорным доказательством наличия статуса нежилого у спорного помещения, поскольку именно ФГУП "Ростехинвентаризация" осуществляет ведение Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

В соответствии с п. 3 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности единый реестр представляет собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости и являющихся доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характеристиках на определенную дату.

Кроме того, в соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности от 05.05.2006, в разделе "назначение" спорного помещения указано "нежилые помещения".

Спорное помещение и не может быть жилым, поскольку в соответствии с п.З СанПиН 2.1.2 "Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта" запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах (спорное нежилое помещение находится в цокольном этаже).

В качестве основания для внесения в реестр муниципальной собственности указано решение малого Владивостокского городского Совета народных депутатов N 182 от 25.03.1992. Дата внесения в реестр указана 23.10.1993.

Устный довод истца о том, что решение Владивостокского городского малого Совета народных депутатов N 182 от 25.03.1992 не может служить основанием для включения спорного помещения в реестр муниципальной собственности, поскольку в приложениях к нему последнее не указано, несостоятелен. Так, в соответствии с п. 6 указанного решения Комитету по управлению муниципальным имуществом предписано в установленный срок представить на рассмотрение малому Совету уточненные Перечни объектов нежилого фонда города, являющихся муниципальной собственностью. Таким образом, последующее включение в реестр муниципальной собственности всех муниципальных нежилых помещений осуществлялось именно в соответствии с указанным решением малого Владивостокского городского Совета.

Кроме того, названное решение Владивостокского городского малого Совета народных депутатов было принято в полном соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В соответствии с Приложением N 3 к указанному Постановлению нежилой фонд, находящийся в управлении исполкомов местных Советов народных депутатов (местной администрации) отнесены к муниципальной собственности.

Представляемые истцом ответы из Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю и Отделения по г. Владивостоку ФГУП "Ростехинвентаризации" о том, что в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, д.2 кв.2, никаких действий по регистрации не производилось, свидетельствуют о том, что по указанному адресу: г. Владивосток, ул. Хабаровская, д.2 кв.2, жилое помещение не располагается.

Более того, истцом заявляются требования о регистрации права аренды именно в отношении нежилого помещения, поскольку в соответствии с ч.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан, и все сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ (п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1997 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), из чего следует, что истец занимал именно нежилое помещение.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, что Пустыревой Н.Н. принадлежит на праве собственности другой объект недвижимости, а не тот, который является предметом договора аренды от 20.07.2006 несостоятелен, поскольку истцу по указанному договору передавалось в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Хабаровская, дом 2 общей площадью 43,80 кв.м. для использования в целях "офис" (без указания номера квартиры).

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что истец с 1993 года занимал и использовал спорное помещение как нежилое.

Учитывая, что с 05.12.2006 собственником спорного имущества является Пустырева Н.Н., с иском истец обратился 10.07.2007, то Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока является ненадлежащим ответчиком по требованию истца о обязании зарегистрировать договор аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, сделав правильный вывод о том, что спорные помещения принадлежат на праве собственности гражданке Пустыревой Н.Н.

Учитывая в совокупности все изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Приморского края от 09.10.2008 по делу N А51-7806/2007 23-242 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд Приморского края.

Председательствующий

С.В. Шевченко

Судьи

Н.И. Фадеева И.Л. Яковенко