Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2009 г. N 05АП-1316/2009

г. Владивосток

Дело

11 июня 2009 г.

N А59-3330/2008 N 05АП-1316/2009

Резолютивная часть постановления оглашена 4 июня 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2009 г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.А.Аппаковой,

судей: И.Л.Яковенко, С.В.Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.И.Граждан,

при участии:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: не явились, извещены,

от третьего лица: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский"

на решение от 12.02.2009,

судьи Дудиной С.Ф.,

по делу N А59-3330/2008 Арбитражного суда Сахалинской области,

по иску Прокурора Сахалинской области

к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский", индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Татьяне Петровне

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"

о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды N 307 от 01.10.2007 и обязании освободить подвальное помещение,

установил:

Прокурор Сахалинской области обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю Прокофьевой Татьяне Петровне (предприниматель) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного между ответчиками договора аренды N 307 от 01.10.07 недвижимого муниципального имущества - нежилого (подвального) помещения общей площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская области, г.Оха, ул.Ленина, 40, дополнительного соглашения от 05.06.2008 к договору аренды, которым площадь арендованного имущества увеличена с 60, 4 кв.м. до 97,8 кв.м. и применении последствий их недействительности в виде обязания предпринимателя освободить это помещение (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6". (далее по тексту - ООО "Управление домами N 6").

Решением от 12.02.2009 исковые требования удовлетворены: признан недействительным договор аренды N 307 от 01.10.2007, дополнительное соглашение от 05.06.2008 к договору аренды. На предпринимателя возложена обязанность в течение месяца освободить нежилое помещение общей площадью 97,8 кв.м., расположенное по адресу: Сахалинская область, г.Оха, ул.Ленина, 40.

Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" обжаловал данное решение, указав на то, что вывод суда о том, что спорное помещение по своим техническим характеристикам, фактическому месту расположения и предназначению является техническим этажом, а следовательно, в силу ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, является неверным. По мнению заявителя жалобы, спорное помещение, занимаемое предпринимателем, не подпадает под определение технического этажа, приведенного в СНиП 31-01-03, на основании чего таковым не является. Заявитель жалобы считает, что спорное помещение не относится ни к одному из перечисленных в ст. 36 ЖК РФ помещений. Право собственности муниципального образования городской округ "Охинский" на спорное помещение подтверждается распоряжением мэра г.Охи и района от 10.11.1993 N 454 "О передаче объектов жилищно-коммунального хозяйства объединения "Сахалинморнефтегаз" на территории Охинского района в муниципальную собственность", актом приема-передачи, выпиской из реестра объектов муниципальной собственности. Полагает, что внутридомовые инженерные системы тепло- и водоснабжения, имеющиеся в спорном помещении, общим имуществом не являются. Кроме того, акт обследования не является документом, подтверждающим, что спорное нежилое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку лица, составившие его, не наделены полномочиями по определению состава общего имущества в многоквартирном доме. Считает, что поскольку нежилое помещение, предоставленное в аренду предпринимателю, является муниципальной собственностью, то вывод суда о том, что договор аренды заключен с нарушением требований федерального законодательства, необоснован.

В судебное заседание заявитель жалобы не прибыл, ходатайств от него не поступило, о месте и времени рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом.

В судебное заседание также не прибыли представители прокуратуры Сахалинской области, индивидуального предпринимателя Прокофьевой Т.П., ООО "Управление домами N 6". В связи с тем, что в материалах дела имеются доказательства об извещении указанных лиц о месте и времени судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (арендодатель) и предпринимателем Прокофьевой Т.П. (арендатор) заключен договор N 307 аренды нежилого помещения общей площадью 60,4 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г.Оха, ул.Ленина, д.40 для осуществления эксплуатации под объект "Магазин промышленных товаров".

Согласно передаточному акту от 01.10.2007 предпринимателю Прокофьевой Т.П. по указанному адресу передано нежилое помещение общей площадью 60,4 кв.м.

Дополнительным соглашением от 05.06.2008 к договору аренды стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора в части площади нежилого помещения, увеличив ее с 60,4 кв.м. до 97, 8 кв.м.

Прокурор Сахалинской области, полагая, что Комитет неправомерно распорядился имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, обратился в суд с требованием о признании договора аренды N 307 от 01.10.2007, дополнительного соглашения к нему от 05.06.2008 недействительными в силу ничтожности и обязания предпринимателя освободить занимаемые помещения.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, основываясь на положениях ст. 290 ГК РФ, п.1 ст.36 ЖК РФ исходил из того, что спорное подвальное помещение имеет техническое назначение, в котором находится инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в связи с чем является частью общего имущества дома, а потому принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, в соответствии со ст. 135 ГК РФ относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В п.1 ст. 36 ЖК РФ также указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Ст. 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые помещения с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего жилого дома, принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.

Как следует из материалов дела, спорное помещение является помещением подвального этажа жилого дома, расположенного по адресу: г.Оха, ул.Ленина. 40.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.08.2008, жилые помещения указанного многоквартирного дома находятся в собственности жильцов указанного дома.

В ходе проведенных прокуратурой дополнительных мероприятий установлено, что в арендуемое предпринимателем помещение по ступеням необходимо спуститься в подвал, вход в помещение отдельный, ступени за дверью, имеются окна, которые частично заколочены. В помещениях второго и третьего подъездов жилого дома трубы отопления проходят с улицы (с теплотрассы) без входа в подвал. Трубы водоснабжения и канализации расположены в общих помещениях (коридор и лестницы); вода в квартиры поступает через подвальные помещения (акт от 11.02.2008).

В соответствии с техническим паспортом указанного дома, актом обследования от 06.08.2008 предприниматель Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из 4-х комнат и тамбура, расположенных в подвале. В помещении проходят трубы водоотведения (канализации), холодного водоснабжения, обслуживающие весь дом и отопления - на весь дом (нижняя разводка).

Аналогичное установлено и в ходе осмотра помещения 16.01.2009, о чем составлен акт обследования комиссией в составе помощника Охинского прокурора, предпринимателя Прокофьевой Т.П., главного специалиста Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике МО ГО "Охинский", инженера Охинского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", начальника филиала ООО "СахалинНИПИморнефть", подписанный членами комиссии без возражений и замечаний.

Согласно пояснений главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО "СахалинНИПИморнефть" Ануфриевой Н.Б. помещение, арендуемое предпринимателем, является подвальным, при визуальном осмотре фасада дома и прилегающей территории установлено, что вода в квартиры поступает через подвальные помещения. В общих лестничных помещениях второго и третьего подъездов дома 40 по ул.Ленина в г.Охе труб водоснабжения и водоотведения не обнаружено, что также свидетельствует о том, что все коммуникации по обслуживанию всех квартир в данном доме расположены в подвальном помещении.

На основании изложенного, учитывая, что в спорных помещениях многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Оха, ул.Ленина, д.40, имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее оборудование, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное нежилое помещение является техническим и предназначено для обслуживания жилых помещений данного дома.

Поскольку подвальные помещения многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома, они не могут быть переданы иным лицам в пользование без согласия собственников квартир.

Таким образом, договор аренды N 307 от 01.10.2007 и дополнительное соглашение к нему от 05.06.2008 заключены Комитетом и предпринимателем в нарушение прав участников общей долевой собственности жилых квартир в многоквартирном доме.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом установленных судом обстоятельств дела оспариваемая сделка является ничтожной, поскольку заключена с нарушением ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Поскольку сделка признана судом недействительной, судом правомерно на основании п.1 ст. 167 ГК РФ применены последствия ее недействительности в виде обязания предпринимателя освободить арендуемое подвальное помещение.

Довод заявителя жалобы относительно того, что спорное помещение не подпадает под определение технического этажа, приведенного в СНиП 31-01-03, на основании чего таковым не является, отклоняется как несостоятельный. Согласно техническому паспорту жилого дома спорное помещение указано в качестве подвального с инженерно-техническими объектами (горячее водоснабжение, водопровод, канализация). То же определение содержится в п.2.7 приложения Б к СниП 31-01-2003, где технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

Ссылка на то, что спорное помещение не относится ни к одному из перечисленных в ст. 36 ЖК РФ помещений, судебной коллегией не принимается, поскольку согласно указанной норме права к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Факт нахождения в спорном помещении коммуникаций заявителем жалобы не оспаривается.

При этом независимо от того отнесено ли спорное помещение к техническому либо подвальному, нахождение в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме, свидетельствует о принадлежности данного помещения к общему имуществу дома.

Довод жалобы о необоснованности заявленных требований в связи с тем, что спорное помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ "Охинский", подлежит отклонению, поскольку с момента приватизации квартир жильцами в силу ст. 290 ГК РФ собственники квартир становятся и собственниками общих помещений дома.

При этом суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод о том, что акт обследования от 06.08.2008 не является доказательством принадлежности помещения к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку лица, составившие его, не наделены полномочиями по определению состава общего имущества в многоквартирном доме, так как в соответствии с пунктом 1.1 договора N 96 от 25.10.2006, заключенного собственниками помещений данного дома с ООО "Управление домами N6", управление многоквартирным домом включает в себя надлежащее содержание общего имущества. В силу п. 1.4 договора N 96 состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по настоящему договору, приведен в Приложении N 2.

Согласно приложению N 2 Перечень общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.Ленина, д.40 включает в себя в том числе соответствующие подвалы.

Таким образом, перечень общего имущества дома по ул.Ленина, 40 определен собственниками при заключении данного договора, и передаче его на обслуживание управляющей организации. Учитывая, что ООО "Управление домами N 6" известен состав общего имущества дома N 40 по ул.Ленина, то его представители вправе были присутствовать при составлении акта обследования, следовательно, довод о превышении указанными лицами полномочий необоснован.

Ссылка заявителя на положения ст. 421 ГК РФ несостоятельна, поскольку установленный законодателем принцип свободы договора не означает возможности заключения сделки с нарушением императивных норм закона.

В связи с изложенным судебная коллегия считает решение законным и обоснованным, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 12.02.2009 по делу N А59-3330/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Т.А.Аппакова

Судьи

И.Л.Яковенко С.В.Шевченко