Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2008 г. N 06АП-786/2008-А73

г. Хабаровск

03 апреля 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/786

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 03.04.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Иноземцева И.В., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Ложкиной Л.В.

при участии в судебном заседании:

от Комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района - Капитонова С.В., по доверенности от 20.12.2007 N 02-13/1198

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района

на решение от 29 января 2008 года

по делу N А73-9792/2007-4

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Кимом В.Д.

по иску Комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю Маланчук Инне Николаевне

о расторжении договора и взыскании 22 199 руб. 46 коп.

третьи лица Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю, муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа N 1 с.Некрасовка Хабаровского муниципального района Хабаровского края

Комитет по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к индивидуальному предпринимателю Маланчук Инне Николаевне с иском о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 17.05.2004 N 674-03/175 в сумме основного долга за период с декабря 2006 года по сентябрь 2007 года - 18 442,33 руб., пени за период с 10.08.2006 по 24.09.2007 (день подачи иска) - 1 183,79 руб., суммы штрафа за нарушение условий договора - 2 504,84 руб.; также заявлено требование о расторжении вышеназванного договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

До принятия решения судом истец уточнил исковые требования, указав на перечисление ответчиком 23 600 руб., в связи основной долг по договору у ответчика отсутствует. По результатам уточнения просил: взыскать с ответчика 3 630,99 руб., из которых пени по договору за период с 10.08.2006 по 10.12.2007 (назначенная судом дата судебного разбирательства) - 1 126,11 руб., штраф за нарушение условий договора - 2 504,84 руб.; расторгнуть договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (определение от 15.10.2007), муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа N 1 с.Некрасовка Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее - МОУ СШ N 1, определение от 18.12.2007).

Решением арбитражного суда от 29.01.2008 в иске отказано в полном объеме. При этом суд принял во внимание заявленный истцом отказ от иска в части взыскания денежной суммы и указал на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора.

В апелляционной жалобе Комитет просит решение отменить и удовлетворить иск в части требований о расторжении договора и взыскании пени и штрафа в суммах 1 126,11 руб. и 2 504,88 руб. соответственно. Не соглашается с выводом суда о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. При этом отмечает, что несоблюдение данного порядка должно влечь оставление иска без рассмотрения согласно ст. 148 АПК РФ. Ссылается на то, что добровольно перечисленные ответчиком денежные средства включают в себя имеющуюся задолженность и текущие платежи по арендной плате, данные оплаты не означают оплату пени и штрафа.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета привел доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении. От других лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представители не присутствовали.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, 17.05.2004 между Комитетом (арендодатель), МОУ СШ N 1 (организация) и предпринимателем Маланчук И.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 674-03/175 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование находящуюся в ведении организации часть здания в виде нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах здания теплицы по адресу: с.Некрасовка, ул. Школьная,11, общей площадью 99,4 кв.м, для реализации промышленных товаров. Порядок расчетов предусматривает ежемесячное перечисление арендной платы (п.3.1 договора, с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.10.2004). Договором предусмотрена ответственность: за несвоевременную оплату арендатором платежей - в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки; за нарушение других условий договора - в виде штрафа в размере 10% от суммы годовой арендной платы (п.п. 4.2, 4.3 договора). Срок действия договора согласно разделу 6 определен с 17.05.2004 по 17.05.2009 с возможностью продления при отсутствии возражений сторон. Предусмотрено досрочное расторжение договора по основаниям, перечень которых приведен в п.5.4.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.05.2004.

По акту приема-передачи от 17.05.2004 помещения переданы арендатору.

Комитет, ссылаясь на образовавшуюся у ответчика задолженность в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы с декабря 2006 года (последний платеж осуществлен 29.01.2007), о необходимости погашения которой ему направлялись уведомления от 30.07.2007 и от 20.08.2007, а также на использование помещения не в соответствии с условиями договора, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями - о расторжении договора, о взыскании основного долга, пени и штрафа.

По требованию о расторжении договора.

В силу ч.3 ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения. Обязательным условием для удовлетворения иска о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения предусмотренных договором обязательств.

По настоящему делу установлено следующее.

30.07.2007 Комитет направил в адрес арендатора письмо, в котором сообщил о наличии задолженности по договору в сумме 14 476,38 руб. и предложил ее оплатить, предупредив о подаче иска о взыскании задолженности в арбитражный суд в случае неуплаты.

Комиссионным актом проверки муниципального имущества от 04.08.2007 установлено, что арендуемое ответчиком помещение на втором этаже оборудовано под кафе, осуществляется реализация алкогольной продукции.

20.08.2007 Комитет направил предпринимателю Маланчук И.Н. претензию, где вновь сообщил об имеющейся задолженности по арендным платежам (16 354,93 руб.) и начисленной в этой связи пени (1 029,90 руб.). Указал на использование помещения по не предусмотренному договором назначению, что влечет наложение штрафа - 2 504,88 руб. Сумму задолженности предложил оплатить в течение 10 дней со дня получения претензии, а также предложил явиться для расторжения договора.

Письма от 30.07.2007 и от 20.08.2008 направлены предпринимателю Маланчук И.Н. заказной корреспонденцией. В последнем из этих писем содержится одновременно предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор.

18.09.2006 Комитет вновь направил письмо предпринимателю Маланчук И.Н. с указанием суммы задолженности по договору 10 344,45 руб. (9 420,34 руб. арендной платы и 924,10 руб. пени) и требованием о ее уплате до 20.09.2006. В случае неисполнения данного требования предупредил об обращении Комитета в арбитражный суд с иском о возмещении задолженности и расторжении договора. В деле отсутствуют доказательства получения арендатором данного письма.

Вместе с этим установлено, что ответчик оплатил задолженность по договору, что подтверждается квитанциями:, от 20.08.2007 на сумму 15 000 руб., от 16.10.2007 на сумму 2 100 руб., двумя от 01.11.2007 на суммы 2 100 руб. и 4 400 руб., всего - 23 600 руб. (в деле также представлена квитанция от 29.01.2007 на сумму 2 100 руб., данную оплату истец учитывал при расчете иска).

В этой связи следует признать, что ответчик исполнил требование арендодателя об исполнении обязанности по уплате арендных платежей в разумный срок. То есть оснований для расторжения договора в связи с невнесением арендной платы в течение трех месяцев (абз.3 п 5.4 договора) у суда не имелось.

Доказательств того, что арендодателем ставился вопрос о досрочном расторжении договора аренды по причине использования имущества не в соответствии с договором аренды (под кафе вместо установленного п. 1.2 договора - для реализации промышленных товаров), не представлено. В вышеназванных письмах соответствующей информации нет.

Таким образом основания для расторжения договора в соответствии с абз.1 п. 5.4 договора также отсутствовали.

При изложенных обстоятельствах иск о расторжении договора не подлежал удовлетворению и решение суда первой инстанции в этой части удовлетворению не подлежит.

По иску о взыскании денежной суммы.

Как указывалось выше, истец до принятия решения судом уточнил заявленные требования - заявил об отсутствии задолженности по арендным платежам у ответчика, перечислившего денежные средства в размере 23 600 руб. настаивал на взыскании 3 630,99 руб., составляющих пени - 1 126,11 руб. и штраф - 2 504,84 руб.

Арбитражный суд первой инстанции прекратил производство по делу в части взыскания основного долга в размере 18 442,33 руб., во взыскании оставшихся денежных требований отказал в полном объеме, посчитав их погашенными в результате добровольного перечисления ответчиком суммы большей, чем размер первоначально заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции установил, что сумма в размере 23 600 руб. перечислена ответчиком по квитанциям от 20.08.2007, от 16.10.2007, от 01.11.2007. В этих квитанциях в качестве назначения платежа указано - аренда помещений по договору от 17.05.2004 N 614-03/175. Согласно акту сверки по договору от 10.12.2007 перечисленные по названным квитанциям суммы зачтены в оплату арендной платы. При этом суд учитывает, что фактическое пользование арендатором спорными помещениями не прекратилось и сумма, превышающая заявленный в иске основной долг, подлежала учету в качестве арендных платежей за последующий (с октября 2007 года) период.

В этой связи отсутствовали основания для отказа в иске о взыскании пени и штрафа по мотиву перечисления ответчиком суммы, достаточной для погашения заявленного по делу денежного требования.

Обстоятельства дела свидетельствуют о наличии оснований для начисления пени за просрочку оплаты арендных платежей и штрафа за нарушение условий договора (нецелевое использование арендованных помещений).

Размер пени и штрафа проверен судом и признан правильным.

Требование истца в этой части согласуется с условиями договора - п. п. 4.2, 4.3, обоснованно и поэтому подлежит удовлетворению.

Апелляционная жалоба в данной части подлежит удовлетворению.

Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям - удовлетворено одно из двух заявленных требований (50%); решение суда первой инстанции в части распределения государственной пошлины по иску не подлежит изменению, поскольку по денежному требованию расходы отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 января 2008 года по делу N А73-9792/2007-4 Арбитражного суда Хабаровского края изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Маланчук Инны Николаевны в пользу Комитета по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района 3 630 рублей 99 копеек, из них 1 126 рублей 11 копеек - пени, 2 504 рубля 84 копейки - штрафа; а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе, в размере 500 рублей.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

И.В. Иноземцев С.Б. Ротарь