Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2008 г. N 06АП-3165/2008-А73

г. Хабаровск

07 октября 2008 г.

N 06АП-А73/2008-1/3165

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2008.

В полном объеме постановление изготовлено 07.10.2008

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Малышевой Л.Г., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Корницкий А.Е., доверенность от 18.02.2008 б/н

от ответчика: Смирнова А.В., доверенность от 25.05.2007 б/н

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Даурия"

на решение от 15 июля 2008 года

по делу N А73-2596/2008-27

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Мельниковой Н.Ю.

по иску закрытого акционерного общества "Реал Эстейт-Руссия"

к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия"

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, освобождении помещений

Закрытое акционерное общества "Реал Эстейт-Руссия" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Даурия" с иском (с учетом уточнений):

- о взыскании на основании договора аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150 задолженности по арендной плате в сумме 4 340 597 руб. 65 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы в сумме 1 621 701 руб. 49 коп.;

- о расторжении вышеуказанного договора аренды;

- об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения площадью 1 201,89 кв.м за номерами 0 (52-79; 171-182), 0 (164-167), I (17-19) по техническим паспортам от 27.07.2006, от 26.11.2003, за номерами I (22-53) по техническому паспорту от 08.08.2006, расположенные на цокольном и первом этажах здания, находящегося по адресу: г.Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д.25, и принадлежащие на праве собственности истцу.

Определением от 21.05.2008 в отдельное производство выделено требование о взыскании задолженности по арендной плате и пене; в настоящем производстве оставлены требования о расторжении договора аренды и освобождении помещений.

В рамках настоящего производства истцом уточнены заявленные требования, в результате иск сформулирован следующим образом:

- расторгнуть договор аренды государственных нежилых зданий, сооружений, помещений от 05.10.1999 N 412/1195/3150 между истцом и ответчиком;

- обязать ответчика освободить нежилые помещения, занимаемые по вышеназванному договору аренды, площадью 1 189,10 кв.м за номерами 0 (42-43; 47-79), за номерами I (17-21; 22-53), расположенные на цокольном и первом этажах здания, находящегося по адресу: г.Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д.25, и принадлежащие на праве собственности истцу.

Решением арбитражного суда от 15.07.2008 требования истца удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО "Даурия" просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. ст. 452 и 619 ГК РФ; несоблюдение этого порядка является основанием для отказа в иске. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о неверном толковании судом оснований для расторжения договора, предусмотренных договором. Настаивает на том, что ответчик ни разу не допустил просрочку оплаты более чем на 30 дней или более двух раз подряд в течение года. Поясняя свою позицию относительно несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, указывает на отсутствие в письме от 16.10.2007 предложения погасить задолженность по арендной плате за период с 28.04.2007 по август 2007 года; на ненаправление предложения расторгнуть договор; на то, что в письме от 27.12.2007 указана задолженность другого периода - с сентября по декабрь 2007 года; приведенную позицию полагает подтвержденной п.29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66.

ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в судебное заседание апелляционного суда, просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Указывает, что представленные документы подтверждают наличие двух оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных п. 5.2.3 и п. 5.2.4 договора. Отмечает, что допущенные ответчиком нарушения не устранены им до настоящего времени, ответчик прекратил выплачивать арендную плату истцу. Не соглашается с доводами жалобы относительно соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, считает, что в данном случае имеются основания для расторжения договора аренды, предусмотренные договором и ст.619 ГК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и истца привели доводы в поддержку своих позиций, изложенных соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность решения от 15.07.2008, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 05.10.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Хабаровского края (арендодатель), муниципальным предприятием ЖПЭТ-2 (балансодержатель) и ООО "Даурия" заключен договор N 412/1195/3150 аренды государственных нежилых зданий, сооружений, помещений. По условиям договора арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 1 847,1 кв.м. Порядок расчетов согласован в разделе 3 договора и предусматривает ежемесячное перечисление арендатором арендной платы не позднее 10 числа отчетного месяца с учетом особых условий, предусмотренных в разделе 7 настоящего договора. Стороны согласовали основания для расторжения договора, в число которых включены случаи: если арендатор допустил нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного договором, более чем на 30 дней; если арендатор более двух раз подряд в течение года допустил просрочку внесения арендной платы против сроков, предусмотренных договором. Срок действия договора установлен с 01.01.1999 по 31.12.2010 включительно. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.01.2002, что подтверждается проставленной на нем отметкой регистрирующего органа.

К договору подписаны дополнительные соглашения от 15.11.2001, от 19.11.2001 N 1, от 13.05.2003 N 2, от 25.07.2005 N 3 и N 4, от 05.06.2006 N 5, которыми вносились изменения в договор в части площади арендуемых помещений в связи с переобмером помещений и заключением на отдельные помещения самостоятельных договоров аренды. В результате площадь фактически занимаемых ответчиком помещений по договору составила 1 189,1 кв.м.

По договору купли-продажи от 28.11.2006 N 915 расположенные в г.Хабаровске по ул.Муравьева-Амурского,25 помещения, включая арендуемые ответчиком, приобретены ЗАО "Реал Эстейт-Руссия"; государственная регистрация права собственности последнего на указанные объекты произведена 28.04.2007, что подтверждается представленными с деле свидетельствами о государственной регистрации права 27 АВ 054861, 27 АВ 054862, 27 АВ 054863.

16.10.2007 ЗАО "Реал Эстейт-Руссия" направило в адрес ООО "Даурия" письмо, в котором указало на имеющуюся задолженность по договору аренды от 05.10.1999 N 412/1195/3150 за период с 28.04.2007 по 31.08.2007; просило погасить указанную задолженность; предложило расторгнуть договор на основании включенных в него пунктов - 5.2.3 и 5.2.4 в связи с нарушением срока внесения арендной платы более чем на 30 дней и просрочкой уплаты более двух раз подряд; просило подписать соглашение о расторжении договора в течение 10 дней с момента получения письма; предупредило об обращении в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в случае неподписания этого соглашения.

Письмо получено ответчиком 25.10.2007, что подтверждается отметкой о вручении заказной корреспонденции.

27.12.2007 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором указал на допущенные последним просрочки оплаты в сентябре-декабре 2007 года; ссылаясь на п.5.2.4 договора, повторно предложил расторгнуть договор аренды в связи с нарушением срока внесения арендной платы более чем на 30 дней и просрочкой уплаты более двух раз подряд; просил направить ответ в течение 10 дней с момента получения настоящего письма.

Адресатом данное письмо получено 18.01.2008 согласно бланку заказного письма.

Поскольку в добровольном порядке договор аренды сторонами не расторгнут, истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу ч.3 ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения. Обязательным условием для удовлетворения иска о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения предусмотренных договором обязательств. По настоящему делу установлен и не отрицается ответчиком факт получения арендатором писем от 16.10.2007 и от 27.12.2007. В этих письмах указано на допущенные арендатором нарушения условий договора аренды в части внесения арендных платежей; также предложено расторгнуть договор, что, как следует из содержаний этих писем, вызвано ненадлежащим исполнением арендатором обязательств; в первом из названых писем предложено погасить имеющуюся задолженность, образовавшуюся за период с 28.04.2007 по 31.08.2007; во втором арендодатель констатировал допущенное арендатором в другой период времени нарушение (внесение арендных платежей с просрочкой с сентября по декабрь 2007 года), которое в силу договора является основанием для его досрочного расторжения.

При установленном суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок досрочного расторжения договора, прописанный в п.2 ст.452 и ч.3 ст.619 ГК РФ, путем направления писем от 16.10.2007 и от 27.12.2007, которые получены арендатором.

Как указывалось выше, в п. 5.2.3 договора предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор допустил нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного настоящим договором, более чем на 30 дней.

Согласно имеющимся в деле документам задолженность по арендной плате за период с 28.04.2007 по 31.08.2007 не погашена ответчиком, то есть, учитывая определенный п.3.3 договора срок внесения арендной платы, имеет место просрочка платежа на срок, превышающий 30 дней.

Довод ответчика, приведенный в этой связи, об имеющейся переплате, которая должна учитываться в качестве оплаты за спорный период, не подтвержден документально, а потому отклоняется.

Кроме этого, в п. 5.2.4 договора предусмотрено другое основание для досрочного расторжения договора - допущение арендатором просрочки платежа более двух раз подряд в течение года.

Невнесение арендных платежей за период с 28.04.2007 по 31.08.2007 свидетельствует также и о просрочке оплаты более двух раз подряд. Относительно другого периода - с сентября по декабрь 2007 года - факт просрочки оплаты (каждая менее 30 дней) подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями и не отрицается ответчиком, соответствующие данные приведены им в дополнении к апелляционной жалобе.

Следовательно, имеется еще одно основание для расторжения договора аренды - ввиду допущенных более двух раз подряд просрочек платежа.

Позиция ответчика, считающего, что формулировка п.5.2.4 позволяет считать год с момента вступления истца в права собственника, а поэтому полагающего недопустимым рассматривать нарушения, допущенные до истечения исчисленного таким образом года, в качестве предусмотренного указанным пунктом основания для расторжения договора, несостоятельна. Согласно ст.617 ГК РФ договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон, поэтому смена собственника сдаваемого в аренду имущества не влечет изменения исчисления сроков. Кроме того, истечение года не имеет значения при рассмотрении вопроса о расторжении договора, поскольку в данном случае достаточным является установление факта многократной (более двух раз) подряд просрочки платежа.

Таким образом, установлены обстоятельства, которые в силу предусмотренных договором аренды условий являются основанием для его досрочного расторжения.

В соответствии с п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю занимаемое помещение.

Следовательно, удовлетворение иска в части обязания ответчика возвратить истцу занимаемые по договору аренды помещения, правомерно.

При изложенном основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Решение, принятое с правильным применением норм права, отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15 июля 2008 года по делу N А73-2596/2008-27 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Л.Г. Малышева С.Б. Ротарь