Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2009 г. N 08АП-6196/2008

город Омск

09 июля 2009 г.

Дело N А46-15568/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.,

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6196/2008) общества с ограниченной ответственностью "Компания Геликон" на решение Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу N А46-15568/2008 (судья Шамгонова Ж.Г.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя Куксгаус Лидии Николаевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Геликон"

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Компания Геликон" - представитель Гиль Е.Е. (паспорт 5203 250020 от 31.10.2002, доверенность от 24.12.2008 сроком действия до 31.12.2009), президент компании Родионов Г.М. (паспорт 4501 314395 выдан 04.09.2001, решение заседания учредителей N 9 от 01.12.2008 о продлении полномочий президента компании);

от индивидуального предпринимателя Куксгаус Лидии Николаевны - лично Куксгаус Л.Н. (паспорт 5201 534682 от 23.07.2001), представитель Бурагина Т.Г. (паспорт 5207 496037 от 29.09.2007, доверенность N 5498 от 17.10.2008 сроком действия на три года);

установил:

индивидуальным предпринимателем Куксгаус Лидия Николаевна (далее - ИП Куксгаус Л.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственность "Компания Геликон" (далее - ООО "Компания Геликон", ответчик, заявитель) о расторжении договора аренды от 01.12.2007 N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м.

На основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением от 15.09.2008 суд по ходатайству ответчика объединил в одно производство дела N А46-15568/2008 и N А46-17983/2008 по иску ИП Куксгаус Л.Н. к ООО "Компания Геликон" о расторжении договора аренды от 01.12.2007 N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м. в связи с многочисленными нарушениями арендатором своих обязательств, присвоив делу N А46-15568/2008.

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды от 01.12.2007 N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м. в связи с многочисленными нарушениями арендатором своих обязательств, а также дополнил исковые требования и просит расторгнуть договор аренды от 01.12.2007 N 28835/3 в связи с собственной необходимостью арендодателя и обязать ООО "Компания Геликон" освободить указанное помещение.

Отказ судом принят к рассмотрению, уточнения в части обязания ответчика освободить спорные нежилые помещения судом не приняты, поскольку в этой части исковые требования ранее ИП Куксгаус Л.Н. не заявлялись, являются новыми требованиями и истец не лишен возможности предъявить иск в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу N А46-15568/2008 договор аренды от 01 декабря 2004 года N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с собственной необходимостью арендодателя Куксгаус Л.Н. расторгнут; производство по делу в части требования о расторжении договора аренды от 01 декабря 2004 года N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с многочисленными нарушениями арендатором ООО "Компания Геликон" своих обязательств, прекращено.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Компания Геликон" обратилось с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что положение пункта 5.4.6 договора аренды неразрывно связано с личностью первоначального арендатора, в связи с чем, указанное положение не подлежит применению в правоотношениях истца и ответчика. У истца, по мнению заявителя, отсутствует собственная необходимость в спорных помещениях, поскольку истец осуществляет торговлю обувью, а спорные помещения оборудованы для целей оказания парикмахерских услуг, а расторжение договора аренды с ООО "АДС" намеренно осуществлено истцом, так как она является учредителем и директором общества. Кроме того, заявитель полагает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку его целью является не размещение своих торговых площадей в спорном помещении, а предоставление их в аренду третьим лицам, либо использование данного помещения под цели, для которых оно уже оборудовано (салон красоты).

В письменном дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время ИП Куксгаус Л.Н. является владельцем 8 торговых магазинов, в число которых входит магазин, расположенный в остановочном павильоне по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, 2/1, необходимость сноса которого была положена в основу вывода суда первой инстанции о собственной необходимости истца в спорных помещениях. Кроме того, по настоящее время истцом не предприняты какие-либо действия по согласованию предстоящей реконструкции спорного помещения.

От ИП Куксгаус Л.Н. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Омской области по делу N А46-23994/2008 по иску ООО "Компания Геликон" к Департаменту имущественных отношений и ИП Куксгаус Л.Н. о признании недействительным аукциона (торгов) и заключенного по его результатам договора купли-продажи от 14.12.2007 N 1295.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ИП Куксгаус Л.Н. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела копии искового заявления о возврате арендованного имущества и копии определения Арбитражного суда Омской области от 23.04.2009 по делу А46-10067/2009 о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному заседанию и назначении предварительного судебного заседания.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов, которые приложены к апелляционной жалобе.

Суд, руководствуясь статьями 268, 159 АПК РФ полагает необходимым удовлетворить ходатайство ООО "Компания Геликон", приобщить документы, которые приложены к апелляционной жалобе к материалам дела.

В удовлетворении ходатайства ИП Куксгаус Л.Н. о приобщении к материалам дела копии искового заявления о возврате арендованного имущества и копии определения Арбитражного суда Омской области от 23.04.2009 по делу А46-10067/2009 о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному заседанию и назначении предварительного судебного заседания, отказать.

Представитель ООО "Компания Геликон" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что помещения оборудованы для парикмахерских услуг, в связи с чем, необходимо производить реконструкцию.

Представитель ИП Куксгаус Л.Н. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Пояснила, что помещения по следующим адресам используются истцом на следующих основаниях: ул. Ленина, 22 - в собственности офис и маленький торговый зал (20 кв.м.); пр. Мира, 38, ул. Лермонтова, 20, ТОК "Каскад" - аренды, пр. Маркса, 16 - в собственности; ул. Фрунзе, 8 и ул. Герцена, 18, ТК "Континент" - аренды. Спорное помещение нежилое и оно пригодно для розничной торговли, истец приобрел его на аукционе и нуждается в нем для осуществления предпринимательской деятельности.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 30.10.2008 по делу N А46-15568/2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 01.12.2004 между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ООО "Компания "Геликон" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 28835/3, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное пользование сроком с 01.12.2004 по 30.11.2014 нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22 (Лит А (2П), индивидуализированное согласно приложению N 2, общей площадью 211,60 кв.м., для использования под парикмахерскую, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2004 (пункт 1.1 договора).

Указанный договор аренды 24.01.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в установленном законом порядке за N 55-01/00-48/2004-168.

14.12.2007 по договору купли-продажи N 1295, заключенному с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска, спорные нежилые помещения переданы в собственность ИП Куксгаус Л.Н. - победителю аукциона, состоявшегося 10.12.2007 по цене 28 980 000 руб.

В силу пунктов 1.1, 2.3 договора купли-продажи от 14.12.2007 N 1295 Департамент после полной оплаты передал в собственность истца нежилые помещения, номера на поэтажном плане 2П: 1-25, площадью 211,6 кв.м., находящиеся на первом этаже в трехэтажном здании с подвалом и одноэтажной кирпичной пристройкой (литера А), расположенном по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 22, что подтверждается актом приема-передачи от 14.01.2008.

Право собственности Кукскаугс Л.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за N 55-55-01/004/2008-779, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2008 серии 55 АВ N 610646.

Как указано в пункте 1.2 договора купли-продажи N 1295, право собственности на указанное недвижимое имущество обременено договором аренды от 01.12.2004 N 28835/3 на срок с 01.12.2004 по 30.11.2014.

Согласно пункту 5.4 договора аренды от 01.12.2004 N 28835/3, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе: в случаях собственной необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое здание (помещение), для государственных или муниципальных нужд (пункт 5.4.6).

По утверждению истца, в настоящее время ИП Куксгаус Л.Н. вынуждена снимать в аренду нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем, у нее имеется собственная необходимость в использовании спорного нежилого помещения.

ИП Куксгаус Л.Н. направила в адрес ответчика извещение от 18.06.2008, которым известила ООО "Компания Геликон" о досрочном расторжении договора аренды N 28835/3 от 01.12.2004 по основаниям, предусмотренным пунктами 5.4.2, 5.4.6 и 5.4.8 указанного договора.

Данное извещение получено ответчиком 20.06.2008, что подтверждается уведомлением к заказному письму N 644024 03 24098 0 и не отрицается ответчиком.

Ответчик действий, направленных на расторжение договора аренды, не предпринял.

Данные обстоятельства явились основаниями для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды от 01.12.2007 N 28835/3.

В связи с удовлетворением исковых требований, ответчик обратился с апелляционной жалобой, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений).

Пунктом 1 статьи 650 ГК РФ определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при наличии оснований, предусмотренных в абзаце первом настоящей статьи.

Вместе с тем, по условиям абзаца 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как указано выше, пункт 5.4.6 договора аренды недвижимого имущества N 28835/3 от 01.12.2004 предусматривает такое основание прекращения договора, как возникновение необходимости использования объекта для собственных нужд.

В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъясняется, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Принцип свободы договора предполагает возможность граждан и юридических лиц определять условия договора по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ).

Следовательно, наличие дополнительного основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, в случае наличия его собственной необходимости в пользовании объектом аренды, согласовано сторонами и не противоречит действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, права арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2004 N 28835/3 после заключения договора купли-продажи N1295 от 14.12.2007 перешли к ИП Куксгаус Л.Н., как собственнику арендованного имущества.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на положения статьи 383 ГК РФ, предусматривающие, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается, несостоятельна, поскольку основана на неверном толковании норм материального права. Указанная статья относится к требованиям, неразрывно связанным с кредитором как с физическим лицом и относится, в частности, к требованиям об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

Таким образом, условием для расторжения договора аренды по инициативе истца стало наличие необходимости использования спорного помещения для собственных нужд.

Довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии собственной необходимости в использовании спорных помещений отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства, обоснованно сделал вывод о наличии собственной необходимости арендодателя в арендуемом помещении.

В обоснование такой необходимости истцом представлены договоры субаренды с дополнениями и приложениями, в том числе, N 25 от 01.12.2007, N 21-2/2008 от 01.01.2008, заключенные истцом с ООО "Тюльпан" и с ИП Замульским О.В.; предварительный договор о заключении договора аренды от 28.02.2008 с ООО "Управление капитального строительства"; договор аренды N 1-6-133 от 09.02.2008 с ЗАО "Супермаркет "Континент" и другие договоры.

Как следует из представленных договоров, ИП Куксгаус Л.Н. арендует нежилые помещения для использования в предпринимательской деятельности - под торговые площади.

Кроме того, в материалы дела истцом представлен договор аренды нежилого помещения от 02.01.2008 N 1, заключенный с ООО "АДС", по условиям которого истец арендовал нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Гусарова, д. 2/1, остановочный павильон для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Однако извещением от 20.10.2008 N 0202/10913 Главное управление по земельным ресурсам Омской области уведомило ООО "АДС" об отказе от договора аренды земельного участка N Д-Ц-2-64-8000174, на котором расположен указанный выше павильон, на основании письма Администрации города Омска N 12/17835 от октября 2008 года о необходимости рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков под торговыми павильонами по ул. Гусарова,2/1 и пер. Больничный,16, поскольку их размещение признано нецелесообразным. Впоследствии, указанный договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

20.10.2008 ИП Куксгаус Л.Н. получила от ООО "АДС" сообщение, что она по истечении трехмесячного срока с момента уведомления обязана освободить занимаемые площади в торговом павильоне по ул. Гусарова, 2/1.

Ссылка ответчика на то, что Куксгаус Л.Н. является учредителем и директором ООО "АДС", в качестве основания для отсутствия собственной необходимости в спорном помещении, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку решение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен торговый павильон по адресу: ул. Гусарова,2/1, принято не обществом, а арендодателем - Главным управлением по земельным ресурсам Омской области.

Из материалов дела следует, что торговый павильон на ул. Гусарова, 2/1 подлежит сносу. Тот факт, что на сегодняшний день, согласно представленным ответчиком фотографиям, приложенным к дополнениям к апелляционной жалобе, указанный павильон находится на прежнем месте и истец продолжает использовать его в предпринимательских целях, не опровергает наличие обязанности ИП Куксгаус Л.Н. освободить его. Возможное неисполнение обязанности истцом перед третьими лицами по освобождению торгового павильона не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Как пояснила ИП Куксгаус Л.Н. в заседании суда апелляционной инстанции, на праве собственности ей принадлежит только помещение, расположенное на пр. Маркса, остальные помещения, где расположены ее торговые залы, арендованы.

Ответчик, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, достаточных и достоверных доказательств наличия в собственности истца восьми торговых помещений не представил.

Сведения, содержащиеся в электронной справочной информационной системе "ДубльГис" Омск о том, что ИП Куксгаус Л.Н. осуществляет предпринимательскую деятельность в восьми торговых точках, не является по смыслу статьи 68 АПК РФ допустимым доказательством наличия у истца права собственности на указанные помещения, поскольку статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Довод ответчика о том, что спорное помещение оборудовано для использования для оказания парикмахерских услуг, истцу для размещения торговых залов необходимо осуществлять реконструкцию, но каких-либо действий к этому истцом не предпринято, не принимается судом апелляционной инстанции как не имеющий правового значения для существа спора, необоснованный и недоказанный.

Произведенное ответчиком оборудование спорного помещения для использования с целью оказания парикмахерских услуг является улучшением арендованного имущества, в связи с чем, в силу статьи 623 ГК РФ судьба отделимых и неотделимых улучшений арендованного имущества может быть предметом самостоятельных требований ООО "Компания Геликон" в случае наличия разногласий.

В свою очередь истец, как собственник спорного помещения, в силу статьи 209 ГК РФ имеет право пользоваться им по собственному усмотрению, и не ограничен в выборе вида целевого использования.

Кроме того, истец в обоснование своих требований представил отчет ООО "Региональный центр оценки "МИЭЛЬ" N 3617/04-08 от 19.03.2008, согласно которому стоимость права аренды спорного нежилого помещения составляет 2 009 руб./кв.м. в месяц и наиболее продуктивным является использование спорного объекта недвижимости в качестве помещений торгового назначения.

Между тем, ответчик не представил допустимых и достаточных доказательств в обоснование довода об отсутствии собственной необходимости арендодателя в спорном помещении.

Часть 3 статьи 619 ГК РФ предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно этой норме требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указано выше, ИП Куксгаус Л.Н. направила в адрес ответчика извещение от 18.06.2008, которым известила ООО "Компания Геликон" о досрочном расторжении договора аренды N 28835/3 от 01.12.2004, данное извещение получено ответчиком.

Следовательно, истец, являясь собственником спорного помещения, правомерно требует досрочного расторжения договора аренды в связи с возникновением необходимости использования объекта для собственных нужд, и материалами дела подтверждается, что у истца имеется потребность в использовании спорного нежилого помещения и намерение самостоятельно эксплуатировать нежилое помещение.

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В связи с отказом от иска в части требования о расторжении договора аренды от 01.12.2004 N 28835/3 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, Литера А (2П), общей площадью 211,6 кв.м., в связи с многочисленными нарушениями арендатором ООО "Компания Геликон" своих обязательств, производство по делу в данной части обоснованно прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

ООО "Компания Геликон" не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, его доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ООО "Компания геликон" - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на заявителя - ООО "Компания Геликон".

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 30 октября 2008 года по делу N А46-15568/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих Т.А. Зиновьева