Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2008 г. N 11АП-8605/2007

18 января 2008 г.

Дело N А55-1747/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2008 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш, Туркина К.К.

при ведении протокола Леонтьевым С.А.,

от истца - Гукасян И.Б., доверенность N 12 от 15.01.2008 г., Грицюк О.В., доверенность N 17 от 16.01.2008 г.,

от ответчика - Галактионова О.А., доверенность N 103 от 15.08.2007 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и апелляционную жалобу ОАО "Волгатанкер" на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2007 года по делу N А55-1747/2007 (судья Плотникова Н.Ю., арбитражные заседатели Веревкина Ю.Ю., Климчицкий Б.Е.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области

к ОАО "Волгатанкер", г. Самара,

об изменении договора аренды и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО "Волгатанкер" (с учетом уточнений, принятых судом - л.д. 152, т.1) о внесении следующих изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06 октября 2004 г. N 238:

1. установить размер арендной платы (без учета НДС) в сумме 870 264 руб. в месяц на основании отчета об оценке N 1/28/11-05/71 от 14.12.2005 г., выполненного ООО "Интер-Стандарт";

2. дополнить договор аренды от 06.10.2004 г. N 238 пунктами следующего содержания:

- "Арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год на основании отчета независимого оценщика, представленного Арендатором";

- "Арендатор не реже 1 раза в год обязуется представлять Арендодателю отчет независимого оценщика для корректировки размера арендной платы";

- "НДС рассчитывается Арендатором самостоятельно и перечисляется в установленном порядке отдельным платежным поручением в отделение федерального казначейства по месту регистрации Арендатора в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ".

Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика убытки, причиненные незаключением дополнительного соглашения к договору, в сумме 7 401 762 руб. 21 коп. и неустойку в сумме 6 832 592 руб. 23 коп., всего - 14 234 354 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2007 года иск удовлетворен частично: в договор от 06 октября 2004 года N 238, заключенный между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации и ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" на аренду нежилого административного здания, расположенного по адресу: Самарская область. г.Самара. Самарский район, улица М.Горького, дом 105, литера А, А1, площадью 2014,5 кв.м. внесены изменения: установлен размер арендной платы (без учета НДС) в сумме 870264 руб. в месяц. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ОАО "Волгатанкер" подало апелляционную жалобу, в которой (с учетом дополнений) просит отменить решение суда и оставить без рассмотрения исковое заявление в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Также, по мнению заявителя апелляционной жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие отношения по изменению договора и размера арендной платы, необоснованно не привлечен к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Интер-Стандарт" - оценщик, составивший отчет по об оценке по заказу истца. Кроме этого, заявитель апелляционной жалобы считает, что суд необоснованно исходил из расчета размера арендной платы, произведенного указанным оценщиком, поскольку отчет об оценке имеет существенные недостатки.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков, причиненных незаключением дополнительного соглашения к договору, в сумме 13 412 178 руб. 26 коп., взыскать указанную сумму с ответчика. По мнению заявителя апелляционной жалобы, установленными решением суда обстоятельствами опровергается вывод об отсутствии вины ответчика в причинении убытков и причинной связи между действиями ответчика и упущенной выгодой истца в виде неполученной арендной платы, исходя из измененных условий договора аренды.

В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили решение суда первой отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков, взыскать с ответчика в пользу истца 13 412 178 руб. 26 коп. С доводами апелляционной жалобы ответчика представители истца не согласились, представили отзыв, считали решение в обжалуемой ответчиком части законным и обоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой отменить и оставить без рассмотрения исковое заявление. С доводами апелляционной жалобы истца представитель ответчика не согласился.

В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с тем, что в производстве Арбитражного суда Самарской области находятся дело N А55-49/2008 о признании недействительным отчета об оценке N1/28/11-05/71 от 14 декабря 2005 года, дело N А55-15531/2007 о внесении изменений в договор аренды от 06 октября 2004 года N238.

Заслушав мнение представителей истца по заявленному ходатайству и рассмотрев его, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Как следует из ходатайства о приостановлении производства по делу, по мнению ответчика, обстоятельства, установленные судебными актами по указанным делам, будут иметь значение для настоящего дела, а именно подтвердят или опровергнут право ответчика на применение льготной арендной ставки. Данные доводы суд находит несостоятельными.

Отчет об оценке N 1/28/11-05/71 является доказательством по делу и согласно статье 71, части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами, в том числе, и с заявленными в апелляционной жалобе возражениями ответчика по существу выполненного отчета.

Предметом спора по делу N А55-15531/2007 является условия о зачете произведенных ОАО "Волготанкер" затрат в стоимость арендной платы и о правилах изменения размера арендной платы, содержащееся в направленном ОАО "Волготанкер" Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области проекте дополнительного соглашения к договору аренды от 06 октября 2004 года N238. Следовательно, указанный спор напрямую не связан с обстоятельствами, подлежащими установлению и оценке по настоящему делу: о правомерности изменения размера арендной платы по требованию истца.

Довод ответчика о том, что в результате рассмотрения дел N А55-49/2008 и N А55-15531/2007 будет решен вопрос о льготных условиях арендной платы, не может служить основанием для приостановления производства по делу, поскольку решение вопроса о льготных условиях арендной платы не связано с обстоятельствами, послужившими основанием для предъявления в суд иска, и с доказательствами, представленными сторонами в суд первой и апелляционной инстанции в качестве подтверждения своих требований и возражений по настоящему делу, рассмотренному по существу судом первой инстанции до возбуждения производства по делам NА55-49/2008 и N А55-15531/2007.

Таким образом, руководствуясь статьями 143, 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производство по делу, о чем вынесено протокольное определение.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (в соответствии с Приказом Росимущества N 113 от 11.10.04 г. переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области) и ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" 06 октября 2004 года заключен договор N 238 аренды нежилого административного здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, улица М.Горького, дом 105, литера А, А1, площадью 2014,5 кв.м., на срок с 07 апреля 2004 года по 17 апреля 2016 года (л.д. 13-16 т. 1). Указанное здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23 января 2004 г. (л.д. 47 т.1). Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1. указанного договора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 188 691,50 руб. без учета НДС. Арендная плата, согласованная сторонами, определена на основании отчета об оценке N 037-04 от 01 июля 2004 года, выполненного Научно-Техническим Центром "Передовые технологии оценки" по заказу ОАО "Волгатанкер" (л.д.83-133 т.1).

03 марта 2006 года истец направил ответчику письмо N 492 (л.д.26-27 т. 1), в котором просил подписать приложенный к письму проект дополнительного соглашения к договору (л.д. 29 т.1), увеличивающий размер арендной платы до 870 264 руб. в месяц (без учета НДС). В проекте дополнительного соглашения предусматривались также другие условия, указанные в иске. К письму были приложены проект дополнительного соглашения к договору, копия заключения отчета об оценке N1/28/11-05/71, выполненного 14 декабря 2005 года ООО "Интер-Стандарт" (л.д. 1-74 т.2), в котором рассчитан размер арендной платы.

Ответчик 11 июля 2006 года направил в адрес истца письмо исх.N 200-СМР/1488 (л.д.30-31 т.1), в котором указал, что в отчете оценщиком использована неверная информация, влияющая на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, а именно: оценщиком неправомерно включена в стоимость арендной платы плата за пользование земельным участком, который находится на вещном праве у ответчика. В связи с этим ОАО "Волгатанкер" предложило истцу, как заказчику работ по оценке, рассмотреть возможность корректировки отчета и перенести срок подписания дополнительного соглашения.

В связи с возникшими разногласиями об изменении заключенного сторонами договора аренды истец обратился с вышеуказанным иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части изменения размера арендной платы, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что условия заключенного между сторонами договора не ограничивают право сторон на изменение арендной платы, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, пункт 7.3. договора определяет, что пересмотр арендной платы производится ежегодно. Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательства по пересмотру размера арендной платы. Согласно пункту 5.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Поскольку ответчик не подписал в указанный срок дополнительное соглашение, истец был вправе обратиться с иском об изменении условий заключенного договора.

В связи с этим являются несостоятельными доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и об отсутствии правовых оснований для предъявления иска о внесении изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы.

Условия направленного истцом дополнительного соглашения не противоречат закону, в том числе предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации общему порядку изменения договора. Так, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, договор по требованию одной из сторон может быть изменен по решению суда.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что заявленные истцом требования противоречат основаниям изменения и расторжения договора, указанным в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушений условий договора со стороны арендатора, как и существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, не произошло. Согласно пункту 3 статья 614 Гражданского кодекса Российской федерации и пункту 7.3. договора аренды возможность изменения размера арендной платы не находится в зависимости от фактов нарушений условий договора либо существенного изменения обстоятельств. Учитывая, что с момента заключения договора - 06 октября 2004 года, арендная плата ни разу не изменялась, заявленное исковые требования в части внесения изменений в договор являются правомерными.

Довод ответчика о том, что указанное дополнительное соглашение не может считаться надлежащей офертой также обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку предложением внести изменения в договор является не само дополнительное соглашение, а письмо от 03 марта 2006 года, к которому оно было приложено, и которое содержало все необходимые условия для рассмотрения данного предложения.

Довод ответчика о том, что указанное письмо не может рассматриваться как предложение, поскольку подписано не руководителем истца, а неизвестным лицом, суд апелляционной инстанции считает также несостоятельным. При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик был вправе заявить ходатайство о проведении экспертизы для установления или опровержения данного обстоятельства. Однако такое ходатайство ответчиком не заявлялось ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции. Проведение экспертизы по инициативе суда апелляционной инстанции невозможно, поскольку противоречит пределам рассмотрения дела, установленным частью 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что письмо от 11 июля 2006 года с разногласиями относительно предложенного размера арендной платы ответчик адресовал руководителю арендодателя, следовательно, рассматривал предложение об изменении условий заключенного договора как поступившее от истца, а не от неизвестного лица.

Суд апелляционной инстанции также находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика о недостатках отчета N 1/28/11-05/71 об оценке рыночной стоимости арендной платы за здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул.М.Горького, 105, литера А, А1, которым определенная величина арендной платы составила 432 рубля за 1 кв.м. в месяц без НДС, то есть 870264 рубля в месяц за всю арендуемую площадь в месяц без учета НДС.

Довод ответчика о недостоверности рассчитанной оценщиком арендной платы в связи с тем, что при расчете не учтена сумма затрат, фактически понесенная на содержание и эксплуатацию здания, в том числе, на ремонтно-реставрационные работы здания, несостоятелен, поскольку договором размер арендной платы не поставлен в зависимость от затрат истца на содержание и ремонт имущества. Арендная плата определена сторонами в твердой сумме денежных платежей, вносимых периодически, а не в возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Данные формы арендной платы согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самостоятельными. Кроме этого, согласно пунктам 2.2.2, 2.2.3, 3.4. договора эксплуатационные расходы, стоимость коммунальных и хозяйственных услуг относятся на ответчика и не включаются в сумму арендной платы.

Довод о том, что отчет N 1/28/11-05/71 не содержит сведения об изменении состояния помещения за период с заключения договора до составления отчета, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской федерации" не устанавливает такого требования к содержанию отчета об объекте оценке. Вместе с тем, в указанном отчете в соответствии с данной правовой нормой указаны последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также дата определения стоимости объекта оценки.

Также несостоятелен довод ответчика о том, что размер арендной платы, указанный в отчете N 1/28/11-05/71, неправомерно включает стоимость пользования земельным участком, так как ответчик владеет данным участке на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д. 66-68, 82 т.1). Как обоснованно указал суд первой инстанции, в разделе "Расчет рыночной арендной ставки затратным подходом" вопреки утверждениям ответчика затраты на оплату налога на земельный участок, маркетинг, коммунальные услуги и т.п. не включены в расчет прав требования по арендным платежам, выполненным методом затратного подхода (л.д. 47 т.2).

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что при заключении договора аренды по заказу ответчика был составлен отчет об оценке N 037-04 от 01 июля 2004 года, согласно которому в стоимость недвижимости включена стоимость данного земельного участка (л.д. 97, 124 т.1). Следовательно, при заключении договора аренды стороны исходили из того, что арендная плата включает плату за пользование земельным участком.

Доводы ответчика о том, что в отчете N 1/28/11-05/71 при сравнительном анализе использованы в качестве объектов оценки встроенные помещения, объекты, не являющиеся памятниками культурного наследия, а также 15 % площади арендуемого здания представляет собой подвальные помещения, сами по себе не свидетельствуют о недостоверности данного отчета. Оценщиком использовались для сравнительной оценки аналогичные объекты недвижимости, что подтверждается данным отчетом (л.д. 33,35, 41 оборот т. 2). Отнесение объекта к памятникам культурного наследия и размер площади подвальных помещений не могут расцениваться как единственные или определяющие критерии для расчета размера арендной платы.

Также не свидетельствует о недостоверности отчета тот факт, что размер арендной платы увеличился в пять раз. При заключении договора стороны не предусмотрели максимальный размер изменения арендной платы при ее увеличении.

Довод ответчика о том, что с момента изготовления отчета прошло более шести месяцев правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Утверждение ответчика о том, что он имеет право на льготу по арендной плате согласно статье 14 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" несостоятелен, так как вопреки требованиям данной правовой нормы ответчик не представил в материалы дела доказательства вложения своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40-45 указанного закона, или обеспечения выполнения работ по сохранению данного объекта в соответствии с законом.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств его доводов о недостатках отчета N 1/28/11-05/71.

Представленный в суд апелляционной инстанции отчет N 135.1-К/07 от 30 июля 2007 года, выполненный по заказу ответчика ООО "1-й оценщик", не опровергает выводы суда первой инстанции. Кроме того, данный отчет был составлен после принятия судом обжалуемого решения, а доказательств невозможности представления подобного отчета об оценке в суд первой инстанции ответчик не представил. Обоснованность рассчитанного в данном отчете размера арендной платы (658 835 руб. ежемесячно) может быть предметом обсуждения сторонами договора аренды при реализации ими права на очередное изменение арендной платы один раз в год на основании пункта 7.3. договора.

Довод ответчика о том, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Интер-Стандарт" несостоятелен, так как согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, если судом назначена экспертиза для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика. Однако указанная экспертиза судом первой инстанции не назначалась.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании убытков, руководствуясь статьями 15, 393, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. При расчете размера убытков истец исходил из размера арендной платы, об изменении которого был заявлен иск. Однако спор сторон относительно изменения размера арендной платы не был решен ими самостоятельно по причине возникших разногласий, а не по причине неправомерных действий или бездействия ответчика. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков, указанные в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется, а апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителей апелляционных жалоб. Так как судом апелляционной инстанции истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2007 года по делу N А55-1747/2007 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области и ОАО "Волгатанкер" без удовлетворения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области в доход федерального бюджета государственную пошлины в размере 1000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко К.К. Туркин