Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2008 г. N 11АП-176/2008

04 марта 2008 г.

Дело N А55-14031/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 марта 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Рогалевой Е.М., судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т., при ведении протокола судебного заседания Глущенко Е.И., с участием:

от заявителя - Бордон А.И. доверенность от 2 февраля 2006 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы - Аладин В.Ю. доверенность от 12 ноября 2007г.N 12-8301;

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2008 г., в зале N 7, апелляционную жалобу Жилищного накопительного кооператива "Русский кредит", г. Тольятти, Самарская обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2007 г. по делу N А55-14031/2007, судья Щетинина М.Н.,

по заявлению Жилищного накопительного кооператива "Русский кредит", г. Тольятти, Самарская обл., к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, третье лицо: Воронова Валентина Федоровна, г. Тольятти, Самарская обл., о признании недействительными уведомления о приостановке регистрации и сообщения об отказе в государственной регистрации, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Жилищный накопительный кооператив "Русский кредит", г. Тольятти (далее - заявитель, ЖНК "Русский кредит") обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными уведомления о приостановке регистрации от 16 июля 2007 г. и сообщения об отказе в государственной регистрации за номером 09/075/2007-007,016, Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС, регистрирующий орган).

При этом просило обязать УФРС по Самарской области провести регистрацию договора купли-продажи перехода права и права общей долевой собственности на квартиру по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Голосова, 97-27.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции, в частности, исходил из положений ч. 6 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон N 215-ФЗ), и пришел к выводу, что приобретение у Вороновой В.Ф. - члена кооператива, принадлежащего ему на праве собственности жилья с целью последующей передачи жилья ему в пользование, не соответствует уставным целям ЖНК "Русский кредит" и правовым последствиям договора купли-продажи.

Суд указал, что каких-либо нарушений действующего законодательства при отказе в государственной регистрации допущено не было, решение об отказе в государственной регистрации было принято по основаниям, прямо предусмотренным п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), так как представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи противоречит действующему законодательству.

Не согласившись с выводами суда, ЖНК "Русский кредит" подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что ссылка суда на императив возникновения права общей собственности в данном случае не относима, так как речь идет о праве собственника отчуждать не только вещь целиком, но и ее часть (долю), а не о праве распоряжаться изначально долевой частью общего имущества. Приводимая судом ст. 244 ГК РФ может быть учтена исключительно как доказательство самой возможности существования доли в имуществе, состоящем из неделимой квартиры. В предлагаемом заявителем развитии событий нет нарушения п. 4 ст. 244 ГК РФ, т.к. спорный договор является не следствием наличия долевой собственности, а предпосылкой к ее возникновению.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал.

Представитель Управления Федеральной регистрационной службы просит решение суда оставить в силе по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо - Воронова Валентина Федоровна - в судебное заседание не явилась, в связи с надлежащим извещением ее о месте и времени судебного разбирательства дело по апелляционной жалобе согласно ст. 156 АПК РФ рассмотрено в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ЖНК "Русский кредит" представил на государственную регистрацию в УФРС по Самарской области договор от 02 июля 2007 г., согласно которому Воронова В.Ф. продает, а кооператив покупает 121/291 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный район, ул. Голосова, д. 97, кв. 27 (л.д. 49).

В соответствии со ст. 19 Закона N 122-ФЗ УФРС по Самарской области 16 июля 2007 г. в адрес заявителя было направлено уведомление о приостановлении в срок до 16 августа 2007 г. государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Голосова, д. 97, кв. 27 (л.д. 41-43).

Основанием для приостановления госрегистрации послужило то обстоятельство, что приобретаемая кооперативом доля в праве собственности на указанную квартиру не может являться предметом купли-продажи от 02 июля 2007 г., а также не может быть передана в пользование члену кооператива.

Кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Кроме того, регистрирующий орган указал на отсутствие сведений в договоре купли-продажи о правах Воронова Н.И., бывшего мужа Вороновой В.Ф., на пользование жилым помещением до и после его продажи.

Поскольку причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не были устранены заявителем, то регистрирующий орган вынес сообщение от 21 августа 2007 г. N 09/075/2007-007,016 об отказе в государственной регистрации (л.д. 44-48).

При принятии решения об отказе в удовлетворении требований заявителя суд первой инстанции правомерно исходил из следующих оснований.

Воронова В.Ф. является собственником двухкомнатной квартиры (л.д. 36-40) по адресу: г. Тольятти, ул. Голосова, д. 97, кв. 27, долевой собственности на указанную квартиру нет.

Существенным условием договора купли-продажи, исходя из нормы ст. 454 ГК РФ, является имущество (товар), являющийся его предметом.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ обязательным условием договора продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии указанных данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Такое требование вытекает также из п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06 августа 2001 г. N 233, которым определено, что в договоре купли-продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.

Согласно ст.ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ доля в праве собственности на квартиру не могла являться предметом договора купли-продажи от 02 июля 2007 г., а также не могла быть передана в пользование члену кооператива.

Предметом договора от 02 июля 2007 г. является не индивидуально определенное жилое помещение, а именно доля в праве собственности на квартиру, единственным собственником которой является продавец этой доли.

ЖНК "Русский кредит" в жалобе ссылается на возможность определения в качестве предмета соответствующего договора комнаты или иной части квартиры. Приводимые подателем жалобы доводы были бы правомерными в том случае, если бы предметом представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи была бы индивидуально определенная часть квартиры, принадлежащей на праве собственности продавцу, либо комната в такой квартире, признаваемые в настоящее время законодательством в качестве самостоятельного и полноправного объекта гражданских прав. Однако, как указывалось выше, предметом договора от 02 июля 2007 г., при полном наличии возможности определить его любым допускаемым законодательством способом, является не индивидуально определенное жилое помещение, а именно доля в праве собственности на квартиру, единственным собственником которой является продавец этой доли, что исключает возможность толкования договора в предлагаемом заявителем смысле.

Указанная доля приобреталась заявителем для пайщика Вороновой Валентины Федоровны, что противоречит ч. 6 ст. 3 Закона N 215-ФЗ, согласно которой кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские нрава и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Кроме того, согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой - с определением доли каждого из собственников или совместной - без определения долей).

Как следует из материалов дела, единственным собственником квартиры, доля в праве собственности на которую продана, является продавец - Воронова В.Ф.

Таким образом, никакой долевой собственности у единственного собственника не существует.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Возможность продажи доли в праве собственности на квартиру, собственником которой является одно лицо, законом не предусмотрена.

Договор от 02 июля 2007 г. противоречит п. 1 ст. 558 ГК РФ, согласно которому существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением только в отношении членов семьи прежнего собственника.

Согласно представленной на государственную регистрацию выписке от 15 июня 2007 г. в отчуждаемом жилом помещении помимо членов семьи собственника, проживает Воронов Н.И., 1954 г.р. - бывший муж продавца.

Однако, сведения о правах Воронова Н.И. на пользование жилым помещением до и после его продажи отсутствуют в договоре купли-продажи и в иных представленных на государственную регистрацию документах.

При этом отсутствие в выписке и договоре сведений о правах Воронова Н.И. на квартиру не позволяет сделать вывод о соответствии представленного на государственную регистрацию договора требованиям ст. 558 ГК РФ и, соответственно, о возможности его государственной регистрации, поскольку законодательством установлен ряд случаев, при которых лица, проживающие в жилом помещении, продолжают сохранять право пользования им и при его отчуждении.

В соответствии со ст. 16 Закона N 215-ФЗ при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе приобретать жилые помещения.

После приобретения кооперативом права собственности на жилое помещение возможна передача этого жилого помещения в пользование члену кооператива (ст. 29 Закона N 215-ФЗ).

Предметом договора, как указывалось выше, является не индивидуально определенное жилое помещение, а доля в праве собственности на квартиру, единственным собственником которой является продавец Воронова В.Ф.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и права общей долевой собственности на квартиру N 27, расположенную по адресу: г.Тольятти, ул. Голосова, д. 97, отсутствовали.

Какие-либо доводы о противоречии отказа в государственной регистрации прав конкретным правовым нормам, либо о нарушении или неправильном применении конкретных норм материального права при рассмотрении дела судом первой инстанции заявителем в апелляционной жалобе не приводится.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 АПК РФ следует возложить на заявителя по делу.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2007 г. по делу N А55-14031/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

Н.Ю. Марчик С.Т. Холодная