Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 г. N 11АП-951/2008

06 марта 2008 г.

Дело N А49-7643/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Захаровой Е.И., Кувшинова В.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Исхаковой Э.Г., с участием:

от ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" - представитель Рощина О.В., доверенность от 07 мая 2007 г.,

от Департамента градостроительства Пензенской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от прокуратуры Пензенской области - представитель не явился, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 марта 2008 г. апелляционную жалобу ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", г.Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31 января 2008 г. по делу N А49-7643/2007, судья Мещеряков А.А., принятое по заявлению ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", г.Пенза, к Департаменту градостроительства Пензенской области, г.Пенза,

с участием прокуратуры Пензенской области, г.Пенза,

о признании незаконным постановления от 12.12.2007г. N 10 о назначении административного наказания по ч.1 ст.14.28 КоАП РФ,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" (далее - ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Департамента градостроительства Пензенской области (далее - административный орган) от 12 декабря 2007 г. N 10 о назначении административного наказания по ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Решением суда от 31 января 2008 г. заявление Товарищества удовлетворено частично, постановление Департамента градостроительства Пензенской области от 12 декабря 2007 года N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства о назначении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" административного наказания в виде наложения административного штрафа в сумме 500 000 руб. по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ признано незаконным в части назначения наказания, изменено в указанной части и административное наказание назначено ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" в виде административного штрафа в сумме 450 000 руб.

В апелляционной жалобе ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, оспариваемое постановление признать незаконным, ссылаясь на то, что ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" в своей деятельности не обязано руководствоваться нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" не может являться субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.14.28 КоАП РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу Департамент градостроительства Пензенской области и прокуратура Пензенской области не представили, что в соответствии с ч.1 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Департамента градостроительства Пензенской области и прокуратуры Пензенской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, заявление Товарищества удовлетворить.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" зарегистрировано администрацией Железнодорожного района г. Пензы 24 мая 2000 г. в соответствии с действовавшим на тот момент Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 01 марта 2005 г. в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Как видно из материалов дела, 25 октября 2007 прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы совместно со специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области было проверено соблюдение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1", осуществляющего на территории Железнодорожного района г. Пензы жилищное строительство, требований законодательства о защите прав потребителей - участников строительства жилья.

По результатам проверки постановлением прокуратуры Железнодорожного района г. Пензы от 25 октября 2007 г. в отношении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

На основании положений статьи 23.64 КоАП РФ указанное постановление было направлено для рассмотрения в Департамент градостроительства Пензенской области.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет за собой наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

По итогам рассмотрения постановления и иных материалов дела об административном правонарушении Департаментом градостроительства Пензенской области было вынесено постановление от 12 декабря 2007 г. N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, в соответствии с которым ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" привлечено к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в сумме 500 000 руб.

Из материалов дела следует, что в марте 2001 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" приобрело в собственность нежилое здание (Дом быта) площадью 1160 кв. м, литер А, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41,что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 06 апреля 2001 г. N 58 КР 955603. Товарищество получило в главном управлении градостроительства и архитектуры г. Пензы согласование от 19 июля 2001 г. N 392-01, которым был согласован архитектурный проект реконструкции двухэтажного нежилого здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом.

На основании постановления главы администрации города Пензы от 06 мая 2003 г. N 851 (в редакции от 11.06.2003г. N 1105/2) ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв.м (кадастровый номер 58:29:02 005 005:0001), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, из которых 737 кв.м - под строениями и сооружениями, а 3263 кв.м - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение этого постановления 15 июля 2003 г. между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" был заключен договор аренды указанного земельного участка.

Начальником инспекции ГАСН главного управления архитектуры и градостроительства Пензенской области ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" было выдано разрешение от 23 ноября 2005 г. N 190 на реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом, срок действия которого установлен до 23 ноября 2006 г., а затем продлен до 23 ноября 2007 г.

ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" с 05 мая 2006 г. начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров. Всего по состоянию на 15 октября 2007 г. Товариществом было заключено 52 предварительных договора с физическими лицами, которые перечислены в списке, имеющемся в материалах данного дела. Форма такого предварительного договора также имеется в материалах дела.

В частности, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (продавец) и гражданкой Бондаревой Е. Н. (покупатель) 01 февраля 2007 г. был заключен один из таких предварительных договоров под N 39, копия которого представлена в материалы дела. Согласно пункту 1.1 договора продавец обязался в будущем предоставить покупателю однокомнатную квартиру N 29 общей площадью 38,5 кв.м, расположенную на 3 этаже пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41.

Стоимость квартиры определена сторонами в пункте 2.1 договора в размере 577500 руб. Пунктом 1.3 договора установлено, что квартира будет продаваться без чистовой отделки. По условиям пункта 3.1 данного договора покупатель в течение 10 дней с момента заключения предварительного договора уплачивает авансовый платеж в сумме 100 000 руб., которые впоследствии должны засчитываться продавцом в счет оплаты по основному договору. Пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрено, что покупатель несет ответственность за задержку сроков расчета за квартиру в размере 0,1 % от стоимости подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ он вступил в силу с 01 апреля 2005 г. (опубликован в "Российской газете" от 31 декабря 2004 г.).

Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, что касается и полученного 23 ноября 2005 г. ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" разрешения.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.

Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 закона контролирующий орган.

В данном случае ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними упомянутых выше предварительных договоров, однако проектная декларация в соответствии с требованиями закона им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения.

Более того, заключаемые Товариществом договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" по своей организационно правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правовой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов в виде паевых взносов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Таким образом, в силу приведенных положений правовых норм, поскольку товарищество собственников жилья не заключало договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, следует признать, что у него отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.

Как уже указывалось выше, Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 01 марта 2005 г. в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

При этом в настоящее время статьей 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.

С точки зрения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).

Вместе с тем Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" безусловно имеет свой предмет регулирования и не относится к актам законодательства о градостроительной деятельности.

В этой связи используемое законодателем в тексте данного закона, в том числе в части 2 статьи 1, словосочетание "строительство (создание) многоквартирных домов" позволяет сделать вывод о том, что оно имеет более широкий смысл, нежели понятие "строительство" в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В противном случае использование в законе понятия "создание" в дополнение к слову "строительство" теряет всякий смысл, так как с точки зрения Градостроительного кодекса РФ строительство и есть создание.

Кроме того, осуществляемая ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" реконструкция фактически касается именно существующего объекта недвижимости - двухэтажного нежилого здания Дома быта. При этом термин "реконструкция" не может быть употребим к планируемому пятиэтажному многоквартирному жилому дому, который по существу является новым объектом, в процессе создания которого изменится не только этажность и площадь, но и само целевое назначение объекта капитального строительства, то есть в данном случае имеет место строительство (создание) многоквартирного дома и, следовательно, приведенные положения закона, касающиеся порядка привлечения средств граждан для этих целей, подлежат применению.

Ссылка Товарищества на часть 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ является неосновательной, так как она касается отношений, возникающих между юридическими лицами и предпринимателями в сфере их инвестиционной деятельности, и не регулирует вопросы привлечения средств от граждан для их участия в строительстве.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что привлечение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав правонарушения, установленного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

При этом Товариществом не было принято всех возможных мер для соблюдения вышеозначенных правовых норм.

Срок давности по таким делам установлен статьей 4.5 КоАП РФ в пределах одного года, который на момент вынесения постановления со дня заключения упомянутого договора с гражданкой Бондаревой Е.Н. не истек. В этой связи привлечение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ является правомерным.

Довод товарищества о том, что правонарушение является малозначительным, обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку допущенное Обществом нарушение сопровождалось незаконным привлечением средств более пятидесяти граждан, то есть достаточно большого числа потребителей, и посягает на их права, а также на охраняемые общественные отношения, в связи с чем оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ не имеется.

Вместе с тем арбитражный суд считает, что административный орган необоснованно назначил товариществу наказание в виде административного штрафа в максимальном размере санкции части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, которая предусматривает штраф от 400000 до 500000 руб.

Принимая во внимание характер допущенного ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" деяния, которое отличается привлечением средств достаточно большого количества граждан с нарушением требований законодательства, вместе с тем учитывая отсутствие в рассматриваемом деле отягчающих ответственность обстоятельств, перечисленных в статье 4.3 КоАП РФ, а также имеющийся у товарищества статус некоммерческой организации, арбитражный суд первой инстанции правомерно снизил размер административного штрафа за совершенное правонарушение до 450 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что все граждане, которые вносили целевые взносы являются членами Товарищества, не освобождают ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" от обязанностей, предусмотренных федеральным законодательством, регулирующим привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" не является субъектом правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.14.28 КоАП РФ, поскольку субъектом правонарушения в данном случае является самостоятельное юридическое лицо ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", от имени которого осуществлялось привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома путем реконструкции здания, а не просто группа граждан, являющихся членами данного Товарищества.

Вопреки требованиям п.1 ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" не доказало обстоятельства, на которые ссылается в апелляционной жалобе как на основание своих требований.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд выводы суда первой инстанции признает законными и обоснованными.

На основании изложенного решение суда от 31 января 2008 г. следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" - без удовлетворения.

Судебные расходы по данному делу взысканию не подлежат, поскольку исходя из положений ч.4 ст.208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины за рассмотрение заявлений об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности и обжалование решений суда по данной категории дел не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 31 января 2008 г. по делу N А49-7643/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Филиппова

Судьи

Е.И.Захарова В.Е.Кувшинов