Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2008 г. N 11АП-4928/2008

12 августа 2008 г.

Дело N А65-3141/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Романенко С.Ш.,

судей: Балакиревой Е.М., Балашевой В.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ждановой Ю.И.,

с участием:

от истца - Казаринова Е.С, доверенность от 04.08.2008г.,

Тарасова И.П., доверенность от 13.02.2008г.,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.

от третьих лиц - Казаринова Е.С, доверенность от 31.07.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 помещения суда дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Карпентер - Сервис", г. Казань, и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", г. Казань, под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2008 г. по делу N А65-3141/2008 (судья Е.В.Богданова), по иску паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", г. Казань, под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Карпентер - Сервис", г. Казань,

УСТАНОВИЛ

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд" (под управлением Закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", действующего на основании статьи 31 Главы 3 Правил доверительного управления), обратился с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью "Карпентер Сервис", о взыскании 74.332 рублей 94 копеек долга по арендным платежам по договору N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 1.07.2006 года и 14.695 рублей 30 копеек пени, начисленных за просрочку по внесению арендных платежей в соответствии с положениями пункта 4.2. договора.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2008 года к участию в процессе, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, были привлечены - открытое акционерное общество "Офисный центр -Ж2", город Казань, и открытое акционерное общество "СК "Единая арендная система", город Казань.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 02.04.2008 года удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований:

- в части взыскания долга по арендной плате - до 3.567.084 рублей 72 копеек (за период времени - с января по март 2008 года, включительно);

- в части взыскания пени - до 70.535 рублей 58 копеек, начисленных по состоянию на 31.03.2008 года (согласно представленному в материалы дела расчету).

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по окончании перерыва и объявлении судебного заседания продолженным удовлетворено ходатайство истца:

- об уменьшении размера исковых требований в части взыскания суммы основного долга до 2.453.459 рублей 77 копеек, в связи с принятием внесенного ответчиком по договору задатка в размере 1.787.407 рублей 62 копейки к зачету арендной платы, подлежащей оплате ответчиком по 17.04.2008 года (дату расторжения договора);

- об увеличении исковых требований в части взыскания пени -до 140.365 рублей 05 копеек, начисленных по состоянию на 30.05.2008 года (согласно представленному в материалы дела расчету).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008 г. по делу N А65-3141/2008 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Карпентер - Сервис", в пользу закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", взыскано 1.806.547 (один миллион восемьсот шесть тысяч пятьсот сорок семь) рублей 79 копеек долга по арендной плате и 140.321 (сто сорок тысяч триста двадцать один) рубль 44 копейки пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Карпентер - Сервис", и закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2008г. по делу N А65-3141/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

При этом в жалобе заявитель ООО "Карпентер - Сервис" указал, что договор аренды является недействительным с момента подписания, т.к. он подписан учредителем, а не генеральным директором.

Кроме того заявитель считает, что у него отсутствуют обязательства по оплате арендной платы спорного имущества, поскольку производство было передано на новую производственную базу, на территорию арендуемых помещений был запрещен доступ работников ответчика.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение необоснованно и незаконно, вынесено без учета фактических обстоятельств дела.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" в апелляционной жалобе указал, что не согласен с вынесенным решением в части отказа в удовлетворении требований по взысканию цены по договору в размере суммы НДС. Просит в данной части решение отменить и удовлетворить иск в указанной части.

В судебном заседании представители закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" поддержали доводы своей апелляционной жалобы, в этой части решение просили отменить, просили в удовлетворении жалобы ответчика отказать, по основаниям изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель ООО "Карпентер - Сервис" не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, имеется уведомление.

В судебном заседании представитель третьих лиц поддержала доводы апелляционной жалобы истца, возражала против доводов жалобы ответчика.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей истца, третьих лиц, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, что 01.07.2006 года между ОАО "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (арендодатель), действующим на основании агентского договора N 272/Ж2-05-АС от 1.01.2005 года, и ответчиком (арендатор) был заключен договор N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657, согласно условиям которого истец передал ответчику по акту приема-передачи за N ПП-1 от 15.08.2006 года нежилые помещения производственных зданий общей площадью 7.439 кв.м., расположенные по адресу: город Казань, улица Мухамедьярова, дом N 31, (вместе именуемые - Объект) а именно: здания под литером Г (гараж - боксы), здание под литером Г1 (раскройно - сушильное отделение), здание под литером Г2 (бора и возврата конденсата), здание под литером Г3 (корпус по производству пианино), здание под литером Г5 , (пристрой к трехэтажному корпусу), здание под литером Г6 и Г7 (здание проходной и лаборатории) и здание под литером Г18 (здание склада горючих масел), для осуществления производственной деятельности, связанной с изготовлением пианино и гармоний, столярных изделий, деревообработкой, а ответчик (арендатор) принял на себя обязательства по внесению:

- ежемесячной арендной платы в размере 893.703 рублей 81 копейки не позднее пятого числа следующего за расчетным месяца;

- возмещения расходов, связанных с уплатой Арендодателем суммы земельного налога за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:50: 10 01 04:0010, на котором расположен Объект, в размере, равном ставке земельного налога, установленной действующим законодательством на землю, на основании выставляемых Арендодателем счетов (пункты 1.1., 1.6., 2.1., 2.2., 2.5., 3.4.2. договора).

Согласно положениям пункта 2.4. договора размер ежемесячной арендной платы по настоящему договору, ежегодно по состоянию на 15 августа, начиная с 2007 года, подлежит индексации на 12.75% от размера арендной платы предыдущего года, но ниже уровня инфляции, установленного за предшествующий год на основании официальных данных уполномоченного государственного органа статистики, опубликованных в Российской газете, либо представленных в виде официального доклада, либо в форме ответа на официальный запрос, увеличенного на 2%.

Указанное увеличение производится путем направления Арендодателем Арендатору письменного уведомления с расчетом новой величины арендной платы. При этом подписания дополнительного соглашения между Сторонами к настоящему договору не требуется.

Срок аренды сторонами был установлен периодом времени - с момента предоставления Объекта в аренду (15.08.2006 года) до 15.08.2016 года (пункты 5.1., 5.2. договора).

Положениями пункта 4.2. договора установлена ответственность арендатора (ответчика) за нарушение сроков внесения очередного платежа по договору (арендной платы либо платы по возмещению стоимости земельного налога) в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Указанный договор зарегистрирован в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Татарстан 8.11.2007 года (номер регистрации 16-16-01/314/07-226).

В последующем, письмом за исх. N 3/487 от 13.09.2007 года (полученным ответчиком 14.09.2007 года) Арендодатель (ОАО "СК Сервейинговая компания") в порядке, установленном положениями пункта 2.4. договора, уведомил ответчика об увеличении размера подлежащей внесению с 15.08.2007 года ежемесячной арендной платы до 1.007.651 рубля.

21.12.2007 года по договору купли-продажи N 604/40 ОАО "СК Сервейинговая компания" было произведено отчуждение помещений производственных зданий, составляющих объект аренды по договору N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 1.07.2006 года.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2, 3 и 4 дополнительного соглашения от 24.12.2007 года к договору купли-продажи, сторонами было определено, что доход от сдачи Объектов в аренду за период времени - до 31.12.2007 года принадлежит Продавцу (прежнему собственнику - ОАО "Офисный центр -Ж2"), начиная с 01.01.2008 года доход от сдачи Объектов в аренду принадлежит Покупателю (новому собственнику - истцу по настоящему делу). Условия установленные пунктами 1 и 2 настоящего соглашения действуют независимо от даты государственной регистрации перехода права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю.

Переход права собственности к истцу на помещения производственных зданий, составляющие объект аренды по договору N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 01.07.2006 года, зарегистрирован в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Татарстан 15.01.2008 года и 23.01.2008 года, о чем выданы соответствующие свидетельства серии 16-АА N 591252, N 591255, N 591274, N 591275, N 591276 и N 591277.

Письмом за исх. N 3/23 от 17.01.2008 года (полученным 18.01.2008 года) ответчик был уведомлен о переходе к истцу права собственности на помещения, составляющие Объект аренды по договору N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 01.07.2006 года, и необходимости производить оплату предусмотренных договором аренды платежей с 01.01.2008 года в адрес нового собственника.

Однако ответчик нарушил принятое на себя обязательство, в связи с чем истец обратился в суд с выше указанными требованиями.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил частично заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 307-309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Однако, принятые на себя по указанному выше договору обязательства по своевременному внесению арендной платы, ответчик надлежащим образом не исполнил, в связи с чем письмом за исх. N 8/158 от 17.04.2008 года (полученным ответчиком 17.04.2008 года) истец в порядке, установленном пунктами 6.3. и 6.5. договора, уведомил ответчика о расторжении договора аренды N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 1.07.2006 года с 17.04.2008 года.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку в нарушение положений пункта 2.1. договора аренды и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет задолженности ответчиком был произведен исходя из размера ежемесячной арендной платы, подлежащей внесению ответчиком в соответствии с условиями договора аренды, с учетом НДС - в сумме 1.189.028 рублей 24 копейки.

Доводы истца о том, что он, как собственник Объектов аренды по договору N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 01.07.2006 года является плательщиком указанного налога, о чем ответчик был поставлен в известность письмом за исх. N 3/23 от 17.01.2008 года, суд первой инстанции обоснованно находит несостоятельными.

Обосновано судом первой инстанции указано, что учитывая отсутствие доказательств внесения в установленном положениями пункта 8.4. договора порядке изменений в условия договора N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 01.07.2006 года, касающиеся размера подлежащих внесению ответчиком ежемесячных арендных платежей, расчет задолженности надлежало производить исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 1.007.651 рубль.

Таким образом, общая сумма арендных платежей, подлежащих оплате ответчиком истцу за период времени - с 1 января по 17 апреля 2008 года, составит 3.593.955 рублей 41 копейка, из которых: 3.022.953 рубля 15 копеек составляют стоимость аренды за период времени -с января по марта 2008 года (1.007.651 рубль 05 копеек х 3 месяца), 571.002 рубля 26 копеек -арендная плата за 17 дней апреля 2008 года (1.007.651 рубль 05 копеек : 30 дней (количество дней в апреле) х 17 дней).

Таким образом, учитывая признание истцом факта необходимости принятия к зачету суммы подлежащих оплате ответчиком на дату расторжения договора арендных платежей сумму задатка, внесенного ответчиком в соответствии с условиями договора аренды (пункта 3.4.5.) по платежному поручению N 181 от 15.08.2006 года в размере 1.787.407 рублей 62 копеек, требования истца подлежат частичному удовлетворению - в размере 1.806.547 рублей 79 копеек.

Довод заявителя жалобы о недействительности договора аренды N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 01.07.2006 года ввиду его подписания от имени ответчика неуполномоченным лицом А.Э.Рахматуллиным, который с 22.12.2005 года был освобожден от должности генерального директора, суд первой инстанции правомерно нашел несостоятельным.

Поскольку представленное в материалы дела письмо ответчика за исх. N 5 от 9.01.2008 года за подписью директора ответчика Маннапова И.Н., свидетельствует о наличии одобрения совершенной Рахматуллиным А.Э. в интересах ответчика сделки (договора аренды N ЕАС-39/4ФЖ/06-10657 от 1.07.2006 года) в порядке статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также апелляционным судом признаются несостоятельными доводы заявителя жалобы - ответчика об отсутствии у него обязательств с января 2007 года по оплате аренды спорного имущества в связи с его освобождением, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 года). Также ответчиком не было представлено надлежащих доказательств в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничения доступа его сотрудников в арендуемые помещения.

Кроме того правомерно в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с нарушением ответчиком установленных условиями договора N ЕАС-39/4ФЖУ06-10657 от 01.07.2006 года сроков внесения арендных платежей, истцом, в соответствии с положениями пункта 4.2. договора, по состоянию на 30.05.2008 года были начислены пени в размере 140.321 рубля 44 копеек (согласно представленному в материалы дела расчету).

Проверенные в полном объеме доводы заявителей апелляционных жалоб, являющиеся предметом рассмотрения и получившие надлежащую оценку в суде первой инстанции, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает необоснованными и не усматривает нарушение норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2008 г. по делу N А65-3141/2008, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителей жалоб в сумме 1000 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 июня 2008 г. по делу N А65-3141/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Карпентер - Сервис", г. Казань, и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Казанский земельный инвестиционный фонд", г. Казань, под управлением закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент", г. Казань, без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева В.Т. Балашева