Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2008 г. N 11АП-6111/2008

26 сентября 2008 г.

Дело N А72-2530/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Базановой С.В.,

с участием:

от заявителя - Салахова Л.Ф., доверенность от 4 октября 2007 г. N 32;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области - Куренев М.А., доверенность от 10 января 2008 г. N 13,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу

ОАО "Завод крупнопанельного домостроения N 2", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16 июля 2008 г.

по делу N А72-2530/2008 (судья Замалетдинова Д.М.),

по заявлению ОАО "Завод крупнопанельного домостроения N 2", г. Ульяновск,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, г. Ульяновск,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Завод КПД-2" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (далее - ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 29 февраля 2008 г. N 01/012/2008-017 и о понуждении ответчика зарегистрировать соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15 августа 2006 г. N 02/24-03.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16 июля 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что правомерными являются доводы регистрирующего органа о том, что без внесения записей в ЕГРП в связи с изменением существенных условий зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по ним, не представляется возможным государственная регистрация соглашения от 03 декабря 2007 г. N 1, которым фактически изменен предмет залога; залог земельного участка обеспечивает исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства и предметом залога являются и права на земельный участок в целом, и строящиеся объекты недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что кредитор (дольщик) не сможет получить удовлетворение из стоимости заложенного изначально имущества (из стоимости права аренды), так как предмет залога фактически и физически утрачен. Единственно верным в данном случае будет заменить предмет залога под строительство жилых домов 9А и 4А, строительство которых обеспечивалось залогом права аренды "утраченного" земельного участка, и сделать это возможно, зарегистрировав соглашение от 03 декабря 2007 г. N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и обременив залогом права аренды земельного участка площадью 6806,1 кв.м., с кадастровым номером 73:24:031404:60 под строящимся домом 9А и земельного участка площадью 21512,5 кв.м., с кадастровым номером 73:24:031404:58 под уже сданным домом 4А, несмотря на то, что жилой дом 4А уже введен в эксплуатацию, но не все дольщики зарегистрировали свое право собственности; в данном случае регистрационная запись о возникшем залоге не должна погашаться, а должна переноситься на земельные участки, образованные в результате разделения, на которых непосредственно осуществляется (осуществлялось) строительство жилого дома по договорам участия в долевом строительстве; суд необоснованно считает правомерными доводы регистрирующего органа о том, что без внесения записей в ЕГРП в связи с изменением существенных условий зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве и сделок об уступке прав требований по ним не представляется возможным государственная регистрация соглашения от 03 декабря 2007 г. N 1.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель регистрирующего органа считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

11 января 2008 г. в УФРС по Ульяновской области обратилось ОАО "КПД-2" с заявлением о государственной регистрации соглашения от 03 декабря 2007 г. N 1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15 августа 2006 г. N 02/24-03.

29 января 2008 г. государственная регистрация соглашения регистратором приостановлена на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

29 февраля 2008 г. заявителю в государственной регистрации соглашения от 03 декабря 2007 г. N 1 отказано в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации, на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 вышеназванного Закона.

При принятии решения об отказе в признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

31 августа 2006 г. УФРС по Ульяновской области проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 15 августа 2006 г. N 02/24-03 площадью 54100 кв.м. (кадастровый номер 73:24:031404:48), расположенного по адресу: г. Ульяновск, IV микрорайон УЗТС. Данный участок предоставлен заявителю на основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 09 августа 2006 г. N 142-р для строительства многоэтажных жилых домов и крытой автостоянки.

На указанный переданный в аренду заявителю земельный участок площадью 54 100 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031404:48 внесена запись об ипотеке в силу закона, поскольку при заключении договоров долевого строительства у дольщиков в залоге находится право аренды на земельный участок, выделенный под строительство. Данный вид залога возникает с момента заключения первого договора долевого участия в строительстве и прекращается не ранее проведения государственной регистрации права собственности всех участников строительства на объекты долевого строительства.

Постановлением главы г. Ульяновска от 13 июня 2008 г. N 4884 первоначально предоставленный земельный участок площадью 54 100 кв.м. был разделен на 7 земельных участков. 24 сентября 2007 г. вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров.

Таким образом, разделение участка произведено после заключения и госрегистрации договоров долевого строительства, то есть в отсутствие согласия дольщиков на изменение предмета залога, регистрация соглашения к договору аренды о разделении земельного участка без погашения всех регистрационных записей раздела на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48.

Согласно ст. 25.1 Закона о регистрации договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. При этом запись о данном договоре (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел одновременно вносится запись в силу закона о залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Данная норма введена законодателем в Закон о регистрации Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в связи с необходимостью защиты прав и интересов участников долевого строительства. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Суд правильно указал в решении, что договор аренды земельного участка, договоры участия в долевом строительстве и уступки прав по ним, подлежащие государственной регистрации, взаимосвязаны и на момент обращения заявителя в Управление за регистрацией дополнительного соглашения не завершено строительство запланированных объектов недвижимого имущества по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, внесение изменений в ЕГРП - ликвидации земельного участка с кадастровым номером 73:24:031404:48 с погашением записей о регистрации ипотеки, и других записей раздела, может быть проведено не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что предмет залога фактически и физически утрачен, поэтому единственно верным в данном случае является замена предмета залога, является неосновательной в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен залогодателем в одностороннем порядке, если первоначальный предмет залога погиб либо залогодатель без своего согласия утратил право собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога.

Таким образом, перенос записей о государственной регистрации, внесенных в подраздел III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, кадастровый номер 73:24:031404:48, в новые разделы, образованные в результате разделения земельного участка, возможен в случае государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в связи с изменением существенных условий зарегистрированных договоров долевого участия и уступки прав требования по ним, оформляемые в соответствии со ст.ст. 450-452 ГК РФ, поскольку право аренды на ликвидированный земельный участок, кадастровый номер 73:24:031404:48, находится в залоге у участников долевого строительства.

Суд правильно указал в решении, что перенос актуальных записей подраздела III раздела ЕГРП, открытого на земельный участок площадью 54100 кв.м. в новые разделы ЕГРП без одновременной регистрации соглашений о внесении изменений в зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве и уступки прав по ним противоречит действующему законодательству, а также нарушает права участников долевого строительства.

С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что правомерными являются доводы регистрирующего органа о том, что без внесения записей в ЕГРП в связи с изменением существенных условий зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по ним, не представляется возможным государственная регистрация соглашения от 03 декабря 2007 г. N 1, которым фактически изменен предмет залога, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16 июля 2008 г. по делу N А72-2530/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная