Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2009 г. N 11АП-37/2009

09 февраля 2009 г.

Дело N А65-21574/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Напреенко И.В., с участием:

от истца - Баранов А.Е., протокол N 1 от 23.01.2008 г., Шелег В.А., доверенность б/н от 01.10.2008 г.

от ответчика - Любимова И.А., решение N 3 от 03.04.2006 г., Яруллин Ф.Г., доверенность б/н от 05.11.2008 г.,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 2 апелляционную жалобу ЗАО "Техно Торговый Центр "Дербышки" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 декабря 2008 года по делу NА65-21574/2008 (судья Гаврилов М.В.),

по иску ЗАО "Техно Торговый Центр "Дербышки", г. Казань,

к ООО "ЛЮИР", г. Казань,

третье лицо - ОАО "Миллениум Зилант-Сити", г. Казань,

о взыскании долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Техно Торговый Центр "Дербышки" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО "ЛЮИР" о взыскании 514408 руб. 60 коп. долга по арендной плате за период с 25.06.2008 года по 30.09.2008 года.

В предварительном судебном заседании от 10.11.2008 года истец заявил об увеличении суммы иска, просит взыскать: 345000 руб. штрафной неустойки за перепланировку помещения, 86250 руб. штрафной неустойки за нарушение сроков получения счетов, 49801 руб. 80 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей, 345000 руб. штрафной неустойки за невыполнение обязательства о возврате помещения по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.11.2008 года в увеличении суммы иска отказано, поскольку оно носит характер дополнительных требований.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 декабря 2008 года по делу N А65-21574/2008 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ЗАО "Техно Торговый Центр "Дербышки" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что судом неправильно применены нормы материального права (статьи 312, 421, 617, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), не учтены положения договора аренды, дающие арендатору право в одностороннем порядке требовать увеличения арендной платы и отказа от договора. По мнению заявителя, иск должен быть удовлетворен, так как ответчик не возвратил объект аренды истцу по акту приема-передачи. Кроме того, уплата арендной платы за июль 2008 года третьему лицу не освобождает ответчика от ее уплаты истцу.

В судебном заседании представители истца просили решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Ответчик представил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, в судебном заседании представители ответчика просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие представителей третьего лица.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Миллениум-Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "ЛЮИР" (арендатор) 01.04.2008 года был заключен договор нежилых помещений - комнат N N 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 13, общей площадью 115 кв.м, расположенных на 1 этаже двухэтажного здания завода по ремонту радиотелеаппаратуры, находящегося по адресу: г.Казань, ул.Мира, д.28, литер А, сроком аренды с 27.03.2008 года по 30.09.08 года (л.д. 8-9). Объект аренды передан арендатору по акту от 01.04.2008 года (л.д. 10).

Согласно пунктам 2.1., 2.2. договора размер арендной платы составляет 57500 руб. в месяц, оплата производится не позднее 5 числа текущего месяца. Пункт 2.6 договора аренды устанавливает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Пунктом 5.1. договора стороны закрепили право арендодателя по своему выбору потребовать расторжения договора в судебном порядке либо отказаться от исполнения договора в случаях, указанных в настоящем пункте договора, в том числе если арендатор ухудшает состояние имущества, нарушил взятые на себя обязательства по договору, а также при возникновении производственной необходимости эксплуатации сданного в наем объекта арендодателем в личных целях (пункты 5.1.2., 5.1.5., 5.1.6. договора). При одностороннем отказе от договора он считается расторгнутым по истечении 20 дней с момента направления арендодателем уведомления арендатору.

По договору от 17.04.2008 года ОАО "Миллениум-Зилант-Сити" продало здание завода по ремонту радиотелеаппаратуры, в том числе и арендованные ответчиком помещения, ЗАО "Техно Торговый Центр "Дербышки". Переход права собственности зарегистрирован 25.06.2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 12).

Уведомлением от 02.07.2008 года N 3 (л.д. 71) истец известил ответчика о смене собственника, потребовал освободить арендуемое помещение в течение 10 дней с момента получения извещения, заявил об отключении электроэнергии по истечении 10 дней и об увеличении размера арендной платы с 500 руб. за 1 кв.м до 1500 руб. за 1 кв.м, т.е. в три раза с даты получения уведомления. Данное уведомление получено ответчиком 05.07.2008 года (л.д.16).

До даты получения уведомления ответчик в соответствии с положениями договора аренды о сроках оплаты арендной платы уплатил третьему лицу арендную плату за июль 2008 года в размере 57500 руб. платежным поручением от 03.07.2008 года N 386 (л.д.35).

В ответ на уведомление от 02.07.2008 года N 3 арендатор 14.07.2008 года направил истцу письмо (л.д.17), в котором не согласился с изменением размера арендной платы и расторжением договора, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 09.07.2008 года (л.д. 70) истец потребовал освобождения помещения до 25.07.2008 года, заявил об одностороннем расторжении договора аренды с 25.07.2008 года на основании пунктов 5.1, 5.1.2., 5.1.5, 5.1.6. договора.

Письмом от 29.07.2008 года (л.д. 69) истец вновь потребовал освобождения помещения и передачи его по акту приема-передачи. Письмо получено ответчиком 04.08.2008 года (л.д. 16). В ответ арендатор сообщил, что помещение освобождено им 29.07.2008 года, а иные требования не основаны на законе.

Указанные обстоятельства послужили причиной для обращения истца в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно применил положения статей 614, 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в уведомлении от 02.07.2008 года N 3 истец не указал основания расторжения договора, предусмотренные договором, а лишь уведомил о смене собственника имущества и повышении арендной платы. Между тем смена собственника арендуемого имущества согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения или прекращения договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть изменена не чаще, чем раз в год. Следовательно, увеличение арендной платы истцом до истечения года с момента заключения договора аренды незаконно, а его ссылка на положения пункта 2.6. договора аренды необоснованна.

В письме от 09.07.2008 года истец указал на пункты 5.1.2., 5.1.5, 5.1.6. как основания расторжения договора. Доказательств наличия оснований, предусмотренных данными пунктами договора, истец не предоставил. Между тем с целью установления правомерности требования истца следует доказать не только соблюдение порядка расторжения договора, но и наличия к тому оснований.

Так, истец не представил доказательств ухудшения ответчиком имущества истца. Акт обследования помещения от 01.10.2008 года с приложенными к нему фотоматериалами (л.д.44-56) данное обстоятельство не подтверждает, так как составлен по истечении двух месяцев после того, как ответчик освободил арендуемое помещение, а из акта невозможно бесспорно установить, когда произошли описанные в нем изменения имущества, оцениваемые истцом как ухудшение. Кроме того, не доказано, что перечисленные в акте недостатки имущества отсутствовали до заключения договора аренды. Доказательства иных нарушений договора ответчиком истец не представил.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда о ничтожности пункта 5.1.6. договора аренды, поскольку предусмотренное в нем основание расторжения договора не направлено само по себе на нарушение статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако это не привело к принятию незаконного решения.

Из действий истца следует, что он ссылался на пункт 5.1.6. договора именно с целью обхода запрета на прекращение договора аренды при смене собственника имущества. Утверждение истца о том, что расторжение договора связано с необходимостью использования объекта аренды арендодателем необоснованно, так как пункт 5.1.6. договора допускает возможность прекращения договора лишь при возникновении производственной необходимости эксплуатации арендуемого имущества арендодателем. Однако ни в письмах ответчику, ни в суде истец не обосновал, в чем заключается производственная необходимость в использовании им объекта аренды, соответствующих доказательств не представил.

Между тем отношения по аренде между сторонами прекратились, так как действия истца вынудили ответчика 29.07.2008 года освободить арендуемое помещение, о чем он уведомил истца.

То обстоятельство, что ответчик не передал объект аренды истцу по акту приема-передачи, не может служить основанием для предъявления требования об уплате арендной платы на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после 29.07.2008 года, так как положения данной статьи устанавливают ответственность за просрочку в возвращении арендованного имущества арендодателю в виде уплаты арендной платы за весь период фактического пользования имуществом после прекращения договора аренды. Однако ответчик после 29.07.2008 года имуществом истца не пользовался и, освободив часть здания, находящегося в собственности истца, фактически возвратил ему объект аренды, в дальнейшем не чинил истцу каких-либо препятствий в его использовании. Это подтверждается также тем, что после 29.07.2008 года истец не предъявлял требований о возврате арендуемого ответчиком помещения.

Кроме того, как пояснил в суде апелляционной инстанции генеральный директор истца Баранов А.Е., одновременно являющийся руководителем завода по ремонту радиотелеаппаратуры, он видел, что ответчик снял со стен арендуемого помещения наружную рекламу и кондиционеры. Однако в арендуемое помещение Баранов А.Е. не входил, с предложением о составлении акта, подтверждающего возврат арендуемого помещения, к ответчику после этого не обращался.

Из акта обследования от 01.10.2008 года и приложенных к нему фототаблиц следует, что ответчик не пользуется принадлежащему истцу помещениями.

За июль 2008 года арендная плата уплачена ответчиком третьему лицу до получения извещения о смене собственника арендуемого имущества, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик считается исполнившим обязательство в данной части надлежащим образом. Поэтому ссылка заявителя апелляционной жалобы на статью 312 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается.

Таким образом, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как изложенные в ней доводы не опровергают выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы ответчика по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 декабря 2008 года по делу N А65-21574/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Е.Г. Демина К.К. Туркин