Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2009 г. N 11АП-144/2009

10 февраля 2009 г.

Дело N А72-5244/2008

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Балашевой В.Т. и Морозова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Демидовой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе

Комитета по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.11.2008, принятое по делу N А72-5244/2008 судьей Абрашиным С.А.,

по иску Комитета по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью "РосИнвест", г. Ульяновск,

с привлечением третьего лица:

- общество с ограниченной ответственностью "Современные средства связи", г. Ульяновск,

о взыскании 49 368 руб. 93 коп.,

без участия сторон и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РосИнвест", город Ульяновск о взыскании 49 368 руб. 93 коп. по договору субаренды муниципального нежилого помещения от 03.08.2005 N 3661, в том числе 41 641 руб. 37 коп. - долг за период с 01.07.2006 по 31.01.2007, пени за просрочку платежа за период с 21.06.2006 по 31.01.2007 в сумме 1 311 руб. 32 коп., 6 416 руб. 24 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2007 по 01.07.2008 с начислением по день фактического исполнения решения суда.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.08.2008 (л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Современные средства связи", г. Ульяновск.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.11.2008 (л.д. 99-101) в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку требования Комитета основаны на нормах ничтожного договора субаренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д.104-106), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Комитет считает, что суд первой инстанции необоснованно сделал вывод о ничтожности договора субаренды. Не заключение договора аренды, по его утверждению, не влечет ничтожность договора субаренды. При этом заявитель ссылается на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.04.2007, принятое по делу N А72-1479/2007.

Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствии представителей сторон и третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого Арбитражным судом Ульяновской области.

Из материалов дела следует, что 29.11.2001 Комитет по управлению имуществом города Ульяновска (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Современные средства связи" (арендатор), действуя на основании распоряжения Мэра города Ульяновска от 23.11.2001 N 859-р, заключили договор аренды муниципального нежилого помещения N 4911/4276 (л.д. 12-14), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 872,3 кв.м., расположенное по адресу: ул. Шолмова, 35, с целью использования под магазин по продаже промышленных товаров.

Договор аренды заключен сроком действия с 01.12.2001 по 01.10.2004 с последующей пролонгацией срока его действия дополнительными соглашениями сторон (л.д. 75-81).

Факт передачи нежилого помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 01.12.2001 (л.д.14).

03.08.2005 Комитет по управлению имуществом города Ульяновска (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью "Современные средства связи" (арендатор), и общество с ограниченной ответственностью "РосИнвест" (субарендатор) заключили договор субаренды муниципального нежилого помещения N 3661 (л.д. 10-11), по условиям которого арендатор обязуется предоставить арендуемое им по договору аренды от 29.11.2001 N 4911/4276 помещение, а субарендатор принять в пользование под офис за плату с согласия арендодателя, нежилое помещение площадью 44 кв.м., расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул. Шолмова, 35.

Договор заключен сроком действия с 03.08.2005 по 01.01.2006.

03.08.2005г. по акту приема-передачи ООО "Современные средства связи" передало ООО "РосИнвест" объект субаренды площадью 44 кв.м. (л.д.27).

План расположения объекта субаренды определен на схеме (л.д.18).

Согласно пункту 3.2. договора от 03.08.2005 20% платы за субаренду, определенной пунктом 3.1. договора, перечисляется на расчетный счет арендатора, 80% - на счет городского бюджета, получателем которого является Управление федерального казначейства МФ РФ по Ульяновской области (Комитет по управлению городским имуществом).

Нарушение ООО "РосИнвест" обязательств по внесению субарендной платы на счет городского бюджета, определенной пунктом 3.2. договора, послужило основанием для обращения Комитета в суд за защитой нарушенного права.

По расчету Комитета (л.д. 15-17), задолженность ООО "РосИнвест" по арендной плате за период с 01.07.2006 по 31.01.2007 составила 41 641 руб. 37 коп.

Давая правовую оценку договору аренды муниципального нежилого помещения от 29.11.2001 N 4911/4276, следует обратить внимание на то, что в соответствии с требованиями статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор как заключенный на год и более длительный срок, подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

Статьей 8 Федерального Закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно статье 26 Федерального Закона Российской Федерации от 21.07. 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Суд первой инстанции в определении от 27.10.2008 (л.д.72) предложил истцу представить доказательства государственной регистрации договора аренды от 29.11.2001 N 4911/4276 (в мотивировочной части решения допущена описка при указании номера и даты заключения договора). Такие доказательства истцом не представлены.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что государственная регистрация договора от 29.11.2001 N 4911/4276 (и дополнительных соглашений к нему) не произведена, в связи с чем договор является незаключенным.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.

Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Поэтому договор субаренды может быть заключен лишь на срок, не превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор субаренды от 03.08.2005 N 3661 является производным от незаключенного договора аренды от 29.11.2008 N4911/4270, то из этого следует, что договор субаренды ничтожен.

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку заявленные Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска требования основаны на нормах ничтожного договора субаренды, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для их удовлетворения.

Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении спора установлено, что общество с ограниченной ответственностью "Современные системы связи" (арендатор), полностью внесло арендодателю - Комитету по управлению имуществом города Ульяновска арендную плату по договору аренды от 29.11.2001 N N4911/4276 за спорный период, в том числе и плату за пользование ООО "РосИнвест" помещением площадью 44 кв.м., что подтверждается справкой - расчетом истца (л.д.47-53).

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на решение Арбитражного суда

Ульяновской области, принятое по делу N А72-1479/2007, необоснованна, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанный судебный акт не имеет преюдициального значения для рассмотрения спора в рамках дела А72-5244/2008 (разный субъектный состав и предмет спора).

Доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права.

Арбитражный суд Ульяновской области, всестороннее исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права, сделав правильный вывод о правах и обязанностях сторон в споре. Оснований для его отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 25.11.2008, принятое по делу N А72-5244/2008, оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.Е. Шадрина

Судьи

В.Т. Балашева В.А. Морозов